文/乐居新媒体东莞 逸思

羡慕！东莞又有一条土豪村即将诞生，就在万江谷涌社区！

近日，东莞市自然资源局发布了《万江街道谷涌社区谷涌西围“三旧”改造项目“1 N”总体实施方案批复结果公告》，备受瞩目的谷涌西围旧改进展再提速。

总改造面积37.7万㎡

预计最快年底启动

据公告显示，万江谷涌西围旧改总占地面积约37.7万㎡，国有建设用地3.04万㎡，集体建设用地34.64万㎡。

项目改造后，将产生占地约6.29万㎡二类居住用地（R2），约7.37万㎡二类居住用地 商业金融业用地（R2 C2），约4.73万㎡新型产业用地（M0），由东莞市颐合物业投资有限公司办理协议出让供地手续。

▲谷涌西围改造单元规划示意图

这宗“航母级”旧改由鹏瑞和世纪城联手开发，于今年7月重新完成投资备案，备案项目包括谷涌西围花园一至四期、学校、派出所、消防站等，总投资金额超107亿元。

旧改内部需无偿配建36班幼儿园、约5000㎡派出所、约4057㎡消防站、约3.7万㎡九年一贯制学校（规划办学规模为48班小学和15班初中）、约1.48万㎡中学等公建配套。

▲谷涌西围改造后效果图

可以预见，未来谷涌社区将改造成集居住、商务办公、休闲商业、新型产业、生活配套等功能于一体的现代化综合社区，并形成万江北部综合服务中心。

此外，公告中还明确了旧改进一步推进的时间。该宗旧改将分为四期开发，其中第一期办理供地手续的地块有3宗，包括约1.47万㎡二类居住用地 商业金融业用地以及派出所、消防站两宗配套用地，第一期开发地块将在批复公告发布之日起一个月内签订土地出让合同。

▲谷涌西围旧改供地计划表 截图自改造方案

按照这个进度，项目的建设有望更快提上日常，预计最快今年年底可动工。

第二期开发地块将在2024年第三季度办理供地手续，第三期开发地块将在2025年第一季度办理供地手续，第四期开发地块将在2025年第三季度办理供地手续。

拆迁赔偿方案确认

物业 货币 租金补偿

同时，谷涌西围“三旧”改造项目改造方案中还明确了协议补偿情况，补偿方式分为物业返还、货币补偿、租金补偿三部分。

▲谷涌西围旧改项目补偿方案

物业补偿具体包括建面约11.1万㎡的新型产业用房（M0）、建面约4.2万㎡商铺、约3.4万㎡写字楼和1553个车位。

货币补偿由现金补偿和拆迁补偿两部分组成，其中现金补偿约8.8亿元，拆迁补偿约1.7亿元。

租金补偿则要视建设过渡期而定，建设过渡期不超过4年，将按总额租金50%进行补偿；建设过渡期超过4年，将按总额租金100%进行补偿。

据了解，该项目补偿方案的磋商过程十分艰难，第一次方案是只能分到写字楼收租，2018年第二次方案谈判争取到了部分小产权房，第三次争取到商品房（每股分配30㎡住宅），有独立产权，可上市买卖。

▲磋商过程中的补偿方案，非最终结果

2021年4月，根据万江谷涌社区官微发布的关于《谷涌社区谷涌西围三旧项目股东定制房回购实施方案及实施办法》的公告，项目将提供总计86000㎡的定制商品房供股东进行回购，每股对应定制房30㎡的认购指标，回购价格为1万元/㎡。

不过，根据最后呈现出来的补偿方案，此前关于商品房回购的补偿方式并未列在其中。经过最终协商，新型产业用房的返还面积也由原来的20.5万㎡调整为11.1万㎡，商铺返还面积由3.2万㎡增加到4.2万㎡。

▲万江谷涌项目部实景图 乐居摄

历经多年拉锯战，万江谷涌西围旧改再次迎来关键性进展。期待项目早日动工建设！