文/乐居新媒体广州 任时建

进入今年决斗期，开发商一个比一个卷。

光是号称使用率100%以上的新盘，就有10个以上，而且最近都动作频频冲业绩。（毕竟年底kpi不达标，明年换团队…）

这两天，有中介传出：白云的江语上品苑即将在本月正式开盘。

今天，本踩盘小能手·乐居君跑了趟白云，收获了不少猛料！

项目实拍图

江语上品苑，占据的位置还不错。

项目处于13号线、12号线交汇的槎头站和凰岗站两个地铁站之间，步行距离只有几百米，是真·TOD盘。

来源：百度地图

目前，地铁12和13号线土建进度已经到了70%，预计明年开通。

通车之后从槎头站出发，可以直达白云站、珠江新城和广州塔等地方，交通是蛮方便的。

不过，今天乐居君开车到营销中心，我一路上看到的画面是这样的：

一边是大货车、泥头车来来往往；一边是物流园、工业园、和批发市场。

项目周边环境实拍图

想要在周边买点吃的，就只有路口的小卖部，和一些低档的餐厅。

而且出入的道路都是单行道，早晚高峰开车出行必然会拥堵。

这些，都是江语上品苑所面对的难题和痛点，以后会怎么规避这些不利因素，我们可以浅浅期待一下。

不过，走到销售中心内部，就是另一番光景。

它扑头盖脸地告诉你：我们是高贵的江景盘！

项目实拍图

这里的营销中心坐落在江边，一整个玻璃幕墙都是对岸金沙洲的天际线，确实挺舒服的。

项目实拍图

整个槎头TOD的项目很大，达到150万㎡，涵盖了商业、教育、居住、地铁等业态。

江语上品苑作为中间的一个地块，规划有15栋住宅 12班幼儿园（另配2班托儿所） 商业办公综合体，整体配套不差。

项目规划图（来源：江语上苑公众号）

产品方面，乐居君看完几个样板房后，竟然感觉...有点种草。

项目目前主打的是建面约125-142㎡四房，未来还会有建面约214-313㎡的大平层。全南向户型，据说赠送率高达20%！

比如建面约142㎡四房户型，采用很流行的LDKB一体化设计。

约40㎡的空间通透宽敞，客厅净宽就达5.7米，采光和空间感都比较好。

建面约142㎡样板房阳台实拍图

有独立入户花园、公区南北对流、2.2米宽的阳台…细节可圈可点。

建面约142㎡样板房实拍图

另外两个建面约126㎡四房户型，横竖厅两个户型都各有特色。

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一个横厅景观面开阔，但一开门就是厕所。

一个竖厅更有私密性，但厨房与客餐厅分割较为明显，空间感不如横厅。

两个户型各有优劣，就看个人偏好了。

建面约126㎡样板房实拍图

需要注意一点，首推的10#、12#不是全都能望江，特别是建面约142㎡的户型，距离幼儿园、红线外的道路比较近，可能会有一点噪音。

还有一个噪音源，就是整个项目底下会有地铁经过，在隔壁三期车辆段地块停靠，噪音也不可避免，后期处理，只能看开发商良心。

项目沙盘实景图（首推10栋、12栋）

销售表示，也是因为有地铁在下方经过，所以整个项目抬高15米。

值得肯定的是，抬高15米形成天然退台式园林，环境会得到一定优化。

至于价格，吹风价在4.8-5万元/㎡（具体以开发商实际为准），也就是说总价大概600万左右，预计能上车江景房。

现场销售表示：现在在认筹阶段，据说是本月下旬开盘！

乐居君实地暴走下来，不得不说这产品力确实可以卷动市场。

但是吧，没有完美的楼盘，每个楼盘都有它的优缺点，江语上品苑也是如此。

有几个优点，是值得认可的：

一个是有江景、有大社区的规划、有户型新规后的产品优势、周边有强TOD...

项目营销中心实拍图

同时，有几个问题你可能得做好准备：

1、原始的城市面貌，可能连刚需都嫌弃它。

它与隔壁江天际类似，共同点在于，产品很欧洲，但出门就是非洲。

这种房子就像是过度美颜的网红小姐姐，可能有几个瞬间让你很上头。但卸妆之后，你可能直呼上当。

现在，这边城市面貌还是比较原始。

项目周边实景图

对于注重颜值、档次的新广买家来说，扭头就会选择城市界面更好的黄埔、番禺。

当然，最近罗冲围、石井等片区传出启动“做地”、多个旧改项目备案...努力拉回印象。

要有真正的变化，估计没有十年八年很难看到。

但是，人生有几多个十年可以等呢？

2、上千套改善产品，做好卖三年以上的准备。

科普一下江语上品苑所在地块，是槎头TOD连片开发的三大地块之一，而江语上品苑属于其中的第二宗地块。

第一宗地块在2020年的时候已经出让，也就是现在的江天际。

江天际示意图（来源：江天际公众号）

也就是说，江天际是槎头TOD的一期项目，江语上品苑属于二期项目，还有三期项目待开发。

翻查阳光家缘数据发现，江天际2021年年底入市至今，网签了569套新房，还有1007套尚未网签。

虽然网签具有滞后性，但多方数据显示：该盘大部分房源仍处于待售状态。

按照同样的速度，加上江语上品苑对资金要求更高，其接近一千套货量，预计得卖好几年。

别忘了，除了邻居江天际，对岸的金沙洲有越秀天悦金沙、4公里外同样主打改善的建发央玺；

还有6公里外的白云湖“四兄弟”......个个都是强手，有被竞品分流的可能。

3、最最重要一点，5万在白云，选择面很广！

乐居君提过，每个板块都有自己的生命线，而白云西岸的生命线，业内基本觉得就是4字头。

项目好，环境不好，要么让买家接受环境不好的事实，要么价格就必须有优势。

所以，如果真的开盘4.8-5万/㎡，除了周边工作人群、白云本地客，有多少改善买家会接受？

对白云买家而言，大可以选择连片开发的白云湖的大户型、有名校的越秀天悦金沙、更有概念的云城上品、云庐、越秀云山府，甚至加点预算上新世界云耀也不是不行。

白云湖公园

假设江语上品苑定价到4万/㎡左右，那么原本金沙洲、白云湖的买家选择面变大。

甚至能吸引石井金碧新城等二手置换买家，周边的小老板...项目成交难度也就有所降低。

总体而言，未来江语上品苑要突围，有两样东西要下功夫的：

一个是周边城市界面、二是性价比。

你觉得这个楼盘如何？评论区聊聊～