乐居新媒体 任时建  

“昨天终于拆掉了最后一个吊塔，华侨城承接的光明中心区的九樾广场项目（商业）终于正式停工了。”

11月4日，业主张生（化名）在社交媒体上发出了以上文字，随之附上项目最新的图片。该网友所指的项目为光明华侨城九樾广场，为2022年11月首批推出的6个人才住房之一。

在当时，人才房的市场接受度并不高，6个项目认购率整体仅43.6%。但光明华侨城九樾广场却是这批人才房佼佼者，获得较高认购率，因此推出不久便售罄，认购率100%。

身处“风暴中心”的华侨城，近期旗下几个项目深陷质量、停工风波。乐居新媒体近日走访光明人才房华侨城九樾广场，一探究竟。

深圳首批人才房认购惨淡
华侨城项目逆市售罄

2022年11月9日，深圳发布首批可售型人才房配售公告。

第一批人才房项目有星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场等6个项目，共4422套人才房。

作为首批人才房，最后结果却并不理想，认购率仅43.6%。除了光明华侨城九樾广场获得较高认购，其余项目可谓是成绩惨淡。

人才住宅是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和处分条件等，面向符合条件的各类人才配租配售的住房。

第一批人才房的认购滑铁卢，与当时的申请条件较为严苛相关。

此外，人才房与一般的市场化商品房价格相比6折左右，但长达10年的锁定期、未来“转红本”政策高度不确定，加上周边商品房价格持续打折下跌等因素，首批人才房的去化十分不均匀。

即便在这种情况下，光明华侨城九樾广场依然100%选完，3万/㎡价格，加上商业体、地铁和书城等配套，从这个选房结果看得出，获得市场极高的认可度。

停工传闻3月传出
九樾广场商业体“人去楼空”

华侨城九樾广场位于光明区新湖街道松乔路南面科学公园大道北侧，开发建设单位为华侨城光明都市发展（深圳）有限公司。

2020年5月，华侨城以19.33亿中标光明1宗集商业用地、二类居住用地和城市道路用地为一体的综合用地，以及光明中心区学府公园和学府公园周边道路的代建权。

宗地面积为4.9万㎡，土地使用年期50年，住宅部分为定向销售人才住房，最高销售单价不高于2.98万/㎡。2021年6月官宣项目案名：华侨城九樾广场。

华侨城九樾广场建筑设计方案。来源：深圳光明

九樾广场位于地铁6号线科学公园站旁，规划由2座地标性写字楼、3栋人才房组成综合体项目。

项目分为A、B、C、D、E五个区域，包括商业、办公、酒店、人才住房、书城及公交首末站等公共配套设施。人才房位于A区，目前已交付入住。

华侨城九樾广场人才房。摄于2023.11

C区为集中商业与创意办公；B区为公交场站、室外商业街、书城展览，商务配套、办公、酒店等业态。本次传出停工为BC区商业体及写字楼。

根据出让条件，酒店在项目建成5年后可整体转让；B或C区需设置一栋不低于220米的标志性建筑物；配建书城应于地块南侧紧邻轨道站点布置。

D、E区为城市道路用地，建成后无条件无偿移交政府。

附近业主供图与效果图对比。摄于2023.11

华侨城九樾广场首批人才住房房源于去年11月面市，包括66㎡二房128套、85-87㎡三房320套，配售均价为30150元/平方米（按建筑面积计算，含装修）。配售不久后售罄。

今年3月，九樾广场配售2022年第一批次配售剩余房源，共13套，其中两房户型2套、三房户型11套。已于今年6月陆续交付入住。

华侨城九樾广场现场拍摄，2023.11

据附近小区业主反映，大概从今年3月开始，项目商业工地就慢慢转移材料、拆卸吊塔等设备，工程也逐步停下来。直到11月初，撤掉了最后的吊塔及所有设备。

根据项目围挡公示，九樾广场B区主体工程建设工期自2022年1月10日至2024年12月26日，施工单位为中建一局。

乐居新媒体实地探访，施工现场大门紧闭，没有任何作业痕迹，商业体剩下一个钢筋架子。

项目所在片区是个“孤立”区域，除了九樾广场，周边仅有小区玺云著花园，新房销售限价4.72万/㎡（毛坯），由电建地产联手华润开发建设，物业管理由华润负责，目前已交付入住。

除了商品住宅部分，玺云著还建设只租不售人才住房约126套，玺云著并无商业用地规划，主要倚靠九樾广场及五公里外的光明凤凰城站商圈。

背后开发企业
华侨城深陷舆论风波

九樾广场开发企业华侨城集团，正身处“风暴中心”。

华侨城是知名老牌央企，创立于1985年，总部设在深圳，早年靠文旅产业享誉全国。碰撞事故、变卖资产、连亏不止……走到38个年头的华侨城，正面临前所未有的挑战。

10月底，华侨城A披露2023年三季度经营报告。今年前三季度，华侨城实现营业收入317.6亿元，同比增长8.47%；亏损33.47亿元，其中第三季度亏损20.41亿元，截至9月末，剔除预收款后的资产负债率为73%，净负债率为108%，现金短债比为1.9。

如果按照三道红线的标准，前两个指标已经超标。

早在2022年，华侨城A百亿亏损震惊业界。业绩说明会上，华侨城管理层向投资者坦言，2022年是公司上市以来经营承压最重，最为困难的一年。

同年底，一份华侨城集团印发的《华侨城集团有限公司自有政策性周转房租赁管理办法》将员工“微利房”变成“周转房”，文中提及对于“微利房”租住时间、租金皆发生变化，使得华侨城一部分自住员工租房成本提高，该事件是今年8月中旬、员工聚集华侨城总部大厅维权风波的导火索。

最近，龙岗坂田华侨城荷棠里因延期交付、房屋质量等问题遭到一众业主声讨。内忧外患的华侨城，开始传出甩卖资产消息。

据媒体消息，近几年华侨城已将数十家子公司股权和所持资产被出售或转让。此外，房地产业务销售也遇到阻滞。

截至2023年上半年，华侨城A累计剩余可开发计容建筑面积1144.6万㎡，据克而瑞统计，其中一二线城市占40%、三四线城市占60%，一二线城市占比较2022年末下降2.4个百分点。

华侨城深圳在售的新盘龙华龙胜旧改四海华亭，近日开放新样板间及售楼处，在售建面87-121㎡住宅，备案均价约6.46万/㎡。开盘刚好一年，网签率约58%左右。

华侨城四海华亭售楼处。

“九樾广场停工，导致家门口的商场、写字楼、五星级酒店、书城全部落空，但是没有噪音了和施工的灰尘，也未尝不是件好事儿，正面生活中的不顺心，学会用乐观的心态看待一切。”

末了，张先生无奈地说到。