文/乐居财经 陈海保 曾树佳 许淑敏

意料之外，也在意料之中。

几天前，深圳国资方面高调力挺万科集团，放下了硬话，拿出了百亿真金白银，从而遏制住了市场的恐慌。可以说，它让整个地产行业躲过了一场灾难，影响深远。

万科这一波股债下跌，完全是情绪驱动、非理性的，属于误伤。从刚刚公布的三季度报看，万科依然是中国地产界最稳健的公司之一。

如果连万科也不幸被流言或做空所击倒，那无疑会击穿中国房地产行业信心的底线。

在过去的30多年中，中国房地产市场经历了从无到有、从小到大、从局部到全国的发展过程，新房市场最高峰达到了18万亿元——未来很长一段时间也将维持在10万亿元，参与的市场主体有数万家公司，主要分三类：国央企、混合所有制企业和民营企业。

而万科正是混合所有制的代表——也包括绿城中国，而龙湖集团被视为民营企业最后的堡垒。龙湖曾成功回击了做空者，绿城中国依然在保持稳中求进。

优质房企不应该倒下，也不能倒下。这不仅仅是单一行业的事，而关乎整个中国经济这盘大棋，它是中国经济的压舱石。民生与就业，它涉及的产业链条实在是太长。

叠加了三年疫情，这一轮房地产周期比任何一次都更为漫长、更为猛烈。有一大批房企暴雷或出现了流动性问题，出险与自救、政策的边际改善，以及市场的乍暖还寒，没有休止。

一年以来，从中央到地方，政府已经出台多个救市的政策，涉及信贷到市场等各个层面，信心正在缓慢复苏之中。直到今天，行业依然还没有看到像以往规模竞速时代的V型反转。

黎明前的黑夜，到底还有多长？这注定是一场旷日持久的鏖战，但可以很确定的是，现在、此刻，中国房地产行业比任何时候更需要去守护行业的灯塔。

底蕴力量

罗马不是一天建成的。当行业危机降临，拼的是底子与底蕴，依靠的是企业韧性、战略内涵与基本面。

打赢保卫战，不是每家房企都如龙湖和万科那么幸运。有的房企，在去年年底中央信贷政策开闸前夜倒下，还有的房企，撑到"认房不认贷"政策放开时也暴雷了。

龙湖创始人吴亚军，奉行的是“长期主义”，与其他为追求规模而不断加杠杆的房企不同，其向来没有大开大合。以至于，公司在财务上受到外界肯定，吴亚军感慨地说，这是自律之后的一种“报偿”。

龙湖在融资路途中的底线策略、方法选择、渠道选择，为“不做非标、信托、影子银行”，只依靠国内的债券、开发贷，国外的美元债、银团贷款这些主流融资方式。

平日里，龙湖以负债率倒推，不把公司逼到为了还钱去融资的水平，以便持有主动权和自主选择权；对于外币债务，则设定上限，并要求对其中的一半做调期，规避汇率的影响。

即使在2008年金融危机时，银行允许企业通过债务展期度过难关，龙湖也依然没有选择展期，每一笔贷款要么到期还，要么提前还。

多年来，龙湖坚持不拿地王，而是沉下心来做商业、长租公寓等。这需要非凡的定力，以及抵制诱惑的能力。吴亚军说了一句话让人印象深刻：“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”

而作为业内龙头的万科，一直是个学习的好榜样，不论是产品还是现代化企业制度。这也是为什么王石经常去登山，但万科依然运行良好的原因。

从创立万科以来，王石便坚持万科必须是混合所有制，第一大股东最好是国资。在非常时期，为万科护航的正是国资股东，此前的"宝万之争"是如此，最近遭遇做空而最后化险为夷，也是如此。

万科早已成为业内的风向标，举手投足间，总能引起行业的热议。

郁亮曾旗帜鲜明地喊出地产白银时代，规模的老大并不是万科所追求的。“做好农民种好地”“看天收粮”等话语，尽显其在规模上的看淡。万科推行的合伙人制度、调控下喊出“活下去”的标语、对业务的“收敛聚焦”“修枝剪叶”，都被视为行业趋势的走向，以及其他企业布局的借鉴与思考。

另一家被看好的是绿城中国。创始人宋卫平起初便赋予了绿城品质的标签，而8年前，他又为绿城引入央企中交房地产集团为第一大股东，成为混改企业的新典范。

有了央企的背书，在董事会主席张亚东的带领下，绿城开创了新的时代，实现了规模与品质齐飞的高质量发展，平稳度过了行业流动性艰难的两年。相信，如果绿城有难，中交集团和中交房地产集团同样会挺身而出。

未来几年的打法，绿城以“提质”为目标，坚持9个字的企业发展方针——全品质、高质量和可持续。不仅投资布局、权益、结构要进行综合的平衡，而且销售上也要提高去化的内涵质量。

当旭辉、碧桂园等一些优质民企出现流动性困境之后，类似万科、龙湖、绿城这样硕果仅存的非国央地产商，已成为行业最后的心理防线。如果它们有所闪失，那对于本就尚未恢复信心的地产行业，将产生更为负面的影响。

守护灯塔

守护灯塔，就是在坚守行业的底线，守住行业的信心。

这次国资站台万科背后，说得浅显一点，本质就是一场信心之战，是一次优秀房企与看空者的正面交锋。

用郁亮的话来说：“当前市场要恢复不能完全指望政策，而是需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。现在问题最大的就是‘想买’的问题，解决问题的核心是恢复消费者的信心。”

房地产的调控与出清，进行到这个阶段，并非着眼于单个行业就能促进回暖，而是要从全盘考虑，对症下药。

在降息、降准之后，消费指数的提振，并未达到预期。近期，经过一番酝酿，一项更为重磅的措施将被祭出：发行万亿国债。由于主要投向基建领域，基建投资或边际回升。

而在供应端，取消地价限制、“价高者得”的拍地规则，目前也已在多座城市中悄然展开。此外，业内关于“取消远郊区容积率1.0限制”，即放松限墅令，以及“适时放开房价限制”的讨论，也不绝于耳。

值得期待的是，10月底，中央金融工作会议上，再次定调“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”，避免一刀切地忽略民营房企的融资需求，民营房企融资通道有望进一步打开。

不过，政策的落地向来需要时间，能够撑过这段时间的，都是基本面良好的地产商。

前三季度，万科现金流保持为正，同比增44亿；货币资金1037亿，现金短债比为2.2，有息负债3230亿，其中银行贷款占比61.4%；债务平均久期5.1年。1-10月，万科销售额为3124亿，其中9月环比上升41.6%。

而绿城中国，前10月其累计实现总合同销售金额则约2227亿元。绿城的代建板块，尤为可圈可点。绿城管理前10月累计实现合同销售面积约575万平方米，合同销售金额约744亿元，同比增长11.88%。如今，绿城管理成了代建行业的领头雁，多个项目成为业内的朝圣之地。

这些年，绿城中国的融资成本不断走低，2015年平均融资成本还是7.3%，而今年上半年，绿城融资成本仅为绿城4.4%。

龙湖在调控环境下，地产和商业双轮驱动，除了财务水平健康之外，也保持着业绩的增长。今年上半年，营业额为620.44亿元，实现股东应占溢利80.6亿元，较去年同期增长7.73%。

而不论是万科、绿城还是龙湖，都有一个共性：创始人注入灵魂，接棒者稳中有进。从王石、宋卫平到吴亚军，到郁亮、张亚东和陈序平，他们都做到了传承与发扬，成了行业的新灯塔。

反观这次深圳国资为万科站台，从狭义的角度上看，是大股东为企业注入信心，而实质是地方政府顺应中央金融工作会议要求，承担了属地责任。

如果站在整个行业的角度看，这是一次提振信心的站台。一家优秀的企业，不应该被市场的谣言或做空而误伤。越是行业低迷，我们越需要看到"勇气与希望"。没有人希望任何一家房企再倒下，何况是那些被视为优秀的企业。

绝地反击

对待空头的最好方式，是给予绝地反击。这一点，万科和龙湖都做到了，很坚决。

10月26日，万科的境外美元债突发大跳水，累计跌幅超过30%；11月3日，万科股价一度跌至11.07元/股，创下近8年来新低。深圳国资及时出手，称会用一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对，表示将拿出百亿元承接万科在深圳的部分城市更新项目等，事态才逐步平息。

而在去年8月，龙湖则被传大量商票逾期后，股价创下近3年以来新低，单日蒸发一度超200亿港元市值。龙湖老板吴亚军亲自坐镇召开投资者电话会，在7天内采取发行新股、获得俱乐部银团贷等一系列措施，进行了硬核回击。

从表面上看，它们的行动，不论是它救还是自救，看似只是在为自己而战，但如果站在整个行业的角度看，它们的胜利，它们的冲锋陷阵，无形中拉了大家一把。

如今的中国地产行业，犹如存在着平行时空。

一方面，供需两端的优化政策陆续加码，融资“三支箭”、认房不认贷、降首付降利率等，在供需两端，为行业复苏垫下了基调；另一方面，房企销售、融资“两条腿”，却没有整体迈开，很少能实现自救。

在这个胶着的过程中，一些“看空者”、“做空者”、“唱空者”、“掏空者”不断涌现。针对此，中央正在行动，这是防范化解金融风险的重要一环。

地产行业尤其拥护这样的表态，是因为房地产市场上的风声鹤唳，也并非一天两天了。

自2021年下半年，恒大拉开出险序幕之后，房企们便在舆论中逆水行舟，债务违约、评级下调、核数师集体辞退、财报延迟、退市危机……

从规模竞速时代中走过来的地产商，从高岸到低谷，一下子缓不过神来，大部分均不能在流言中独善其身，被负面舆论击中者，不在少数。

这期间，有一些外资对中国房企的美元债提出了担忧。表面上，外资是担忧债券到期无法兑付，实际上，是对国内房价持续下跌的信心不足，导致可能引发跌价自我强化的风险。当然，有的是故意传播流言，但更多是有机构在做空。

一幕幕股债双杀的情景，在中国地产资本市场上反复上演，随后金融机构“收伞”隔离风险，房企的违约敞口被撕大，多米诺骨牌不断被推倒。

风险的蔓延，从中小房企到大房企，除了部分国央企之外，从民营房企到混合所有制企业，几乎都有所波及。毫不夸张地说，整个行业的信心下降到了冰点。一批批地产人离职，不得不自发组建了“地产灵活就业群”，另谋出路。

如果房价出现大幅下跌，可能会导致很多家庭财富大幅缩水，甚至转为负值，引发断贷现象，这不仅会将风险传导至银行体系，还可能将寒气传递至各行各业，引发经济衰退风险。而"保交付、稳民生"，也不仅仅是维护地产行业健康发展，实则是在打一场稳经济的硬仗。

疾风知劲草，让我们一起守护行业的灯塔，一起穿越周期。