这几天，广州南站ICC峻銮势头有点猛。

项目不仅在朋友圈发动了视频攻势，还举办了一系列活动，刷了一波存在感。

越是小透明，就越是要行动！

这是因为，它计划准备在今年年底，推出建面约162㎡的大平层产品。按照目前5.2-6万元/㎡的售价，预计要到800万元起步了。

价格上是妥妥的改善盘价格，但它真的值得买吗？

近日，乐居君又第一时间到现场踩盘八卦！

早在今年2、3月份，乐居君就收到了新鸿基南站ICC要入市的消息。

（戳此回顾：广州南站，靠它真能翻身吗？）

显然，项目的野心非常大，广告语大大的写明“湾区CBD、国际繁华...”

萎了十多年的广州南站，也想凭借ICC再度刷新人们对于南站的认知了。

当时传出吹风价6万元/㎡，旨在把价格预期拉上去，开卖时再放出了“惊喜”。

（戳此回顾：验资百万！南站有盘直言卖6万 ，哪里来的底气？）

然而，这一套路放在现在这个市场，未必奏效。

2月开放展厅，4月取证，开盘至今，项目只网签了26套，连总货量的十分之一都没有。

来源：阳光家缘

从实景沙盘上来看，整个项目（包括商业）体量高达86万方，住宅分为南北区开发。

项目沙盘实拍图

目前在售北区B1#、B2#，B1#户型有建面约96㎡、121㎡、124㎡三种，B2#有建面约68㎡、88㎡、108㎡、124㎡四种，定位偏刚改，价格在5.2-6万元/㎡不等。

乐居君在现场了解到，目前，小面积段的货量不多，大部分被香港客和新鸿基内部员工消耗（销售口径），但建面约108㎡、121㎡、124㎡四房可选的房源比较多，包括中高楼层。

乐居君现场算了价，一套中高楼层的建面约124㎡四房户型，总价超过600万元。

手握600万元的总价预算，相当于达到了长隆万博的门槛价，你甚至可以到荔湾花地湾“三兄弟”里面任选。

项目住宅部分沙盘实拍

而乐居君开始提到的建面约162㎡户型，是预计年底推出的楼王单位D1#、D2#，目前正在收筹，需要冻资。

项目在售及即将推出楼栋沙盘实拍

根据新房项目一向的习惯，大户型会往高价来打，162㎡户型估计会往6字头靠拢。

我们来看看它的户型，据销售介绍，实用率约85%。

162㎡户型的核心在于超大的客厅，且给出了豪宅视野的阳台和采光。

阔绰感极强的大阳台，横跨了客厅和次卧，与生活阳台形成对流格局，在通风采光方面没有毛病。

需要注意的是，这个户型的客厅空间感是通过打掉书房来产生的，也就是偷了一个房间的面积。

建面约162㎡样板间实拍图

一旦你需要使用四个卧室空间，那么就会打破该户型的方厅格局，空间感就会大大降低。

比起现在市面上的建面约140-160㎡左右的豪宅户型，进门的阔绰感是真实的餐厅 客厅，峻銮这个建面约162㎡户型确实称不上是最优。

再加上，就在昨天（11月9日），广州容积率新规正式官宣执行，未来会有越来越多新房实用率超100%，开发商产品设计会更加卷，对购房者而言，是货真价实的普惠利好。

还有一点，两个卫生间刚好与餐厅、客厅凑在一起，两条动线很容易打架，舒适度不太够。而且，从样板间的沙发摆放位置来看，一侧正对洗手间，感觉也不是很好。

乐居君觉得，在户型观感上可以再优化一下。

但总体上，在港圈大佬新鸿基的操刀下，峻銮的产品品质还是在线的。

在层高和交标上面也花了心思，对比同板块竞品稍胜一筹。

无可否认，峻銮是南站板块里最高品质的一个。

从它入市起，就是冲着板块内的标杆去的。就连隔壁越秀两兄弟，也会拿峻銮的价格来突出自己的性价比。

不过，纵观今年的热盘，峻銮似乎并没有排上号。

它差点什么呢？

广州南站ICC峻銮效果图

1、房子总价与板块不匹配

每个板块，都有一条购房“生命线”，买家一旦遇到超过这条线的房子，就得重新考虑性价比。

如果是我，800万元以上的购房预算，不会放在南站，而是会选择天河、海珠这样的核心区。

原因只有一个——足够安全。

同样是800万元的预算，在天河可以买到三房，或者海珠的小四房户型，甚至白鹅潭的近豪宅产品，选择面非常大。

除了对南站特别坚定的买家，不然峻銮作为刚需板块里的豪宅，受众面自然不会特别广。

2、谁来接盘？

根据上面的选择范围，天河、海珠的接盘买家肯定是比番禺要高的。

选择到南站买房，要么是半小时通勤圈的工作人群，要么是番禺本地的改善买家。

但这个群体，如果能接盘，长隆万博的开发商早就在你之前就劫走了。

而且，番禺一点也不缺大户型、豪宅盘。

无论是近期很努力吸客的龙湖御湖境、华润置地长隆万博悦府，还是南天名苑、藏珑府的复式，甚至隔壁的广州城投岭南府，都有140㎡以上的户型可选。

更不要提华南板块大量的低密度二手盘。

只有买不到长隆万博改善的，才会外溢到南站、创新城等等。

所以你看目前番禺全新楼盘，在万博和樾府推出大户型之后，很少开发商会布局这类产品。

3、城市界面配不上总价

目前峻銮的城市界面，是这样的：

项目附近基本被城中村、空地和厂房包围，而且高速公路环绕，居住起来很难不受影响。

虽然广州南站ICC规划将建设商场、五星级酒店、住宅、公寓、超甲级写字楼等高端配套，它还想在此基础上融合高效立体智慧化的交通枢纽，实现无缝连接。

广州南站ICC规划效果图 图源：新鸿基地产

但常言道计划赶不上变化，规划中的配套设施什么时候能顺利落成，是个未知数，要做好经历较长时间等待的心理准备。

还有啊，别看南站客流量一家独大。现在，号称亚洲最大的广州白云火车站如火如荼，规模是南站的4倍，且更靠市中心，到时南站所谓的流量优势，会不会被分化？

乐居君估计，项目的公共配套设施短时间内不会有跃升级别的改善，上文提及的那些大型配套，3年内是无缘享用的了。

当然了，并不是说设施无法落成，只是你现在从南站到项目周边绕一圈难免有这样的感觉：

出了南站，就是村。

这些，都是广州南站ICC峻銮的硬伤。

对此，你怎么看呢？