文/乐居财经  靳文雨

  自打上市以来，中骏商管（00606.HK）就没少“输血”地产爸爸。上月初，中骏集团刚官宣境外美元优先票据出现违约事件，后脚中骏商管就开始补“窟窿”。

  11月6日，中骏商管公告称，间接全资附属公司高思企业与中骏集团间接全资附属公司中骏资产订立买卖协议，拟以10.9亿元收购巨时发展全部已发行股本。其中接手股份的代价为100美元，其余则为接手债务的代价。

  这笔买卖之下，中骏商管也一揽子接下了泰腾置业（巨时发展附属公司）结欠北京骏辉房地产的销售债务，合计12.23亿元。代价将部分以中骏商管的内部资源及部分以中骏商管首次公开发售的闲置所得款项拨付。

  至于款项支付，中骏商管选择了动用募集资金。根据公告，该公司对募集资金用途也进行了调整。

  中骏商管董事会议决将上市之后未动用的所得款项净额10.188亿港元重新分配，用作支付该交易的代价。而在此之前，该部分款项被拨作“战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商”。

  买关联方的资产，尤其是重资产，对于当下风声鹤唳的物管行业来说，很容易被贴上“反哺”地产的标签。

  将门头沟奥莱项目出售给了中骏商管，但目前中骏集团间接持有中骏商管约64.52%权益。这也意味着，中骏在巨时发展的实际权益由100%减少至约64.52%，不过并不影响数家公司的财务业绩并入中骏及其附属公司的综合财务报表。

  净利润远超收益

  对于本次收购原因，中骏商管直言是在物业管理行业低迷的情况下，有意将其业务扩展至经营商业物业。

  根据公告，巨时发展及其全资拥有的志亿投资，均主要从事投资控股，而志亿投资全资拥有的泰腾置业，主要从事持有奥莱购物商场综合体，奥莱购物商场综合体为其主要资产。

  公开信息显示，该奥莱购物商场综合体就是位于北京门头沟新城东街8号的“北京西长安中骏世界城 •奥莱中心”，于今年3月才刚刚开业。该购物中心占地面积约26900平方米，地面以上有五层，地面以下有一层，总建筑面积约为78500平方米。

  中骏的全资附属公司骏辉房地产就该物业所产生原土地收购、建设及开发成本约为14亿元。而此次中骏商管豪掷近11亿元将该购物中心纳入囊中，这笔交易又是否划算呢？

  从交易公告中披露的经营数据来看，巨时发展在2021年及2022年一直处于亏损状态，收益数据一栏被横线代替。直至今年上半年，该公司才开始盈利，这或许和门头沟奥莱上半年刚刚开业有关。

  而在今年上半年，巨时发展的净利润大幅超过营收。其中，收益为913.62万元，除税前溢利为8542.06万元，除税后溢利为6406.42万元。同期，巨时发展的未经审核资产净值约为6400万元。

  而从资金状况来看，截至2023年6月30日，中骏商管的现金及现金等价物约为29.277亿元。此次的关联收购完成之后，中骏商管账上仍有十几亿资金。

  而这也引发了网友的调侃，有投资者在雪球平台留言称：“如果明年中骏集团需要，仍有可能继续买中骏集团的资产，帮助集团保施工保交付保销售。”

  揽入12.23亿元债务

  该笔买卖之下，中骏商管也揽上了一个大“包袱”。

  根据公告，中骏资产促使泰腾置业结欠骏辉房地产的销售债务转让予中骏商业管理，金额为12.23亿元。代价将部分以中骏商管的内部资源及部分以中骏商管首次公开发售的闲置所得款项拨付。

  这意味着，通过出售门头沟奥莱这个项目，中骏商管能为中骏消化掉不少债务。这对于当下正被债务紧逼的中骏集团来说，算是雪里送炭。

  目前来看，中骏集团正面临着销售持续下滑，流动资金紧张、境外兑付债务压力持续增加等多重压力。

  在今年8月4日支付了一笔美元债利息的两个月后，中骏集团曾于10月4日发布公告称，没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。

  根据公告，未支付贷款已导致公司的境外美元优先票据出现违约事件。对此，中骏集团表示，将尽快委聘外部顾问，协助集团就现在的资本结构及流动性进行评估，并探索可行的全面解决方案。

  另一方面，惨淡的销售也是笼罩在中骏头上的阴霾。数据显示，今年1-8月，中骏集团累计合同销售金额约235.87亿元，同比下滑42.68%；累计合同销售面积188.79万平方米，同比下滑42.14%。而在9月，中骏全口径合约销售246.96亿元，权益销售金额为206.98亿元。

  而事实上，地产“爸爸”遭遇困境之时，中骏商管已经多次慷慨解囊，伸以援手。

  如在去年11月24日，中骏商管曾公告称，其全资附属公司上海中骏商业管理同意向上海中骏置业垫付不超过9亿元的贷款，年利率为7.0%，用于补充中骏集团的营运资金。这笔贷款占到了其手中现金的三成。截至今年6月30日，该项贷款结余约为7.541亿元。