文/乐居新媒体广州 任时建

前不久，我们发了篇有关黄埔二手房的文章。（回顾：二手业主降价出逃？新政过后，黄埔有点愁！）

文中提到，黄埔不少二手业主都在降价抛售。

一方面，受新房市场冲击，尤其现在入市的很多新盘都带着超高实用率的光环，吸引了市场众多目光。

另一方面，二手房市场也的确惨淡，大量房源同台竞争，业主着急卖房只能在价格上“卷”。

不过，也不是所有房子只要降价就能卖出去。哪怕市场再不好，热门板块的热门小区，依然是购房者“上车”的首选。

这两天，乐居君翻了翻黄埔近两个月240多套二手房的成交记录发现，相比之下，部分小区较为受买家青睐。

比如，万科幸福誉、富力悦禧花园、实地常春藤、佳兆业城市广场、保利罗兰国际、万科东荟城等，都是熟悉面孔。（本次统计周期为9.01-10.07，数据来源：链家）

（长图预警！）

从表格可以看到，在此次统计周期内，位于黄埔知识城板块的万科幸福誉“一骑绝尘”，在一个多月的时间里，成交了19套二手房，成交单价在2.2-2.7万元/㎡之间。

户型方面，以建面约80、90多㎡三房为主，其次为建面约70多㎡的两房。其中，总价最低的一套——71.9㎡2室2厅，成交价仅156万元，单价21697元/㎡。

而今年4月的时候，万科幸福誉还成交了一套单价破3万元/㎡的三房房源，这个价格搁在去年，并不稀罕。

位于黄埔开发东区的富力悦禧花园，成交也不错。

在此次统计周期内，富力悦禧花园成交了17套二手房，优势在于价格更低，成交单价仅“1字头”，也就是说，买套将近100㎡的三房户型，总价也不过170-180万元左右。

而今年上半年，富力悦禧花园的二手房成交价还在2万元/㎡以上，可见现在卖房的业主有多“肉疼”。

再来看下实地常春藤，这个常年处在风口浪尖的小区，今年同样因降价备受瞩目。

从成交看，实地常春藤成交了12套二手房，户型以建面约69-98㎡的二房、三房为主。

价格比富力悦禧花园还低，其中单价最低的一套是74.1㎡2室1厅房源，成交总价117万元，单价仅15790元/㎡，其他房源成交单价也多在1.6-1.7万元/㎡左右。

还记得实地常春藤当年开盘的时候，均价1.1-1.3万元/㎡，后来一路涨到2.8万元/㎡。2021年的时候，小区二手房甚至卖出了近3.2万元/㎡的价格。再看看现在，一声叹息……

此外，在此次统计周期内，成交超过10套的还有佳兆业城市广场、保利罗兰国际、万科东荟城。

其中，万科东荟城也是个让眼下卖房的二手业主们心塞塞的小区。

万科东荟城的大四房，曾在2021年卖出过5万元/㎡的高价，三房最高也卖到4万 /㎡，而最近俩月，不管二房、三房、四房，全部降到了“3字头”。

除以上小区外，广州绿地城、万科山景城、万科金色梦想、龙湖双珑原著、越秀岭南雅筑、万科尚城御府、中海誉城、万科里享家等，成交也相对OK。

价格普遍都比较亲民，想买房的可以看看。

从此次统计来看，很多小区的成交价都比去年甚至今年上半年低了不少。

成交方面，则以二房、三房为主，很多房源总价200-300万元甚至100多万元就能拿下，这也说明刚需仍是当前购房的主力。

值得一提的是，尽管价格不高，但仍有一定的议价可能。

从此次统计来看，不少房源都有10-20万元的议价空间，30-40万元的也有，但以大户型居多。

成交周期方面，大多数房源挂牌到成交仍然需要等待很长时间，一周或一个月内能卖掉的，仅占很小一部分。

而前面我们提到的那些成交“不错”的小区，其实挂牌量都不低，比如：

万科幸福誉，目前挂牌288套，近90天成交27套；

富力悦禧花园，挂牌109套，近90天成交18套；

实地常春藤，挂牌342套，近90天成交13套；

佳兆业城市广场，挂牌195套，近90天成交17套；

保利罗兰国际，挂牌176套，近90天成交13套；

万科东荟城，挂牌357套，近90天成交13套；

……

也可以说，挂牌与成交量是成正比的（当然也不乏那些挂牌但成交少的小区），这并不代表房子好卖。

相反，小区二手房挂牌越多，意味着竞争越大。当房子素质都大差不差，想从中脱颖而出找到买家接手，还是得看价格。