文/乐居新媒体东莞 逸思

重磅消息！东莞又有一批住宅用地即将挂牌出让，地块全部位于中心城区！

11月6日，东莞市自然资源局发布了《东莞市第三批次拟出让住宅用地公示清单》。

据清单内容显示，东莞今年第三批次拟出让宅地共有3宗，总占地面积约7.6万㎡，分别位于南城、东城、万江。

▲第三批次拟出让地块清单截图

南城地块占地约1.72万㎡

位于东莞CBD华润润府旁

南城地块位于莞明路与东启路交汇处，也就是东莞CBD核心区范围内。地块紧邻即将交楼的华润润府，周边分布有华润万象城（在建中）、东莞轨道交通大厦、西平地铁站、中心公园等配套，地理位置优越。

▲地块位置示意图 乐居摄于2023.09

该地块于近期进行了规划调整，将原来的2宗住宅地块合并为1宗，目前规划调整的批前公示还在公示中。

▲调整后的地块开发图则

根据其批前公示的控制指标，地块合并后总占地约1.72万㎡，容积率为3.6，总计容建筑面积约6.2万㎡，建筑密度为35%，最大限高为150米。住宅建筑面积不得超过总计容建面的90%，即该地块住宅体量约为5.57万㎡。

地块所在的东莞CBD核心区，代表了南城乃至东莞新房房价的最高水平。当前片区内仅有华润悦府一个新房项目在售，主推建面约220-380㎡大平层，最新一栋楼栋整体备案价约6.7万元/㎡，最高备案价达约8.2万元/㎡。

▲华润悦府实拍图 乐居摄于2023.09

该地块与华润悦府仅一路之隔，根据市场预判，地块将有望拍出突破26000元/㎡的高楼面价。如果真是如此，那么该地块将会超越金地松山湖地块，位列东莞楼面价榜单第二名。如果楼面价拍至3万元/㎡，那么该地块将会问鼎东莞楼面价排行榜榜首。

东城万达旁地块

占地约2.1万㎡

东城地块的位置也较为优越。地块位于东城街道中心板块，与东城万达广场仅一路之隔，周边还分布有世博广场、世纪广场、君尚百货等大型商圈，生活氛围较浓厚。

▲地块位置示意图

该地块同样于近期进行了规划调整的批前公示。根据控规调整内容，原控规中的A-06地块和A-09地块合并为A-06地块。（详情回顾：《控规调整！东城中心区靓地浮出水面，主城区压箱底大招来了？》）

调整后，地块占地约2.1万㎡，容积率为3.4，总计容建筑面积约7.2万㎡，建筑密度不超过30%，绿化率不低于35%，建筑限高为100米，设计居住人口容量为1910人。

▲调整后的土地利用规划图

此外，地块的公建配套条件也较多。地块内须配建社区警务室、燃气调压室、垃圾收集站、公共厕所等配套设施。

地块北部沿地块红线将设置一条宽度不小于7米的公共道路，由该地块的建设单位落实。而地块南侧沿恒盛路段，需无偿贡献2米建筑退缩空间作为公共慢行通道。

万江龙湾地块

占地约3.7万㎡

此次拟出让的三宗地块中，规模最大的是万江龙湾地块。

地块位于龙湾北片区和谐路东侧，紧邻爱迪花园、万江实验小学和龙湾广场。周边分布有万科中天世纪水岸、精英世家、保利首铸天际等大型小区，居住氛围浓厚。

▲地块位置示意图

该地块占地约3.7万㎡，容积率为2.78，计容总建筑面积约10.42万㎡，建筑密度不超过45%。

地块一线临江，体量较大，且容积率是三宗地块中最低的，预计未来打造的产品是以大平层豪宅为主。

近年来，龙湾以其紧邻南城的优越地段、一线瞰江的景观资源优势以及越来越完善的生活配套，吸引了不少在南城、莞城工作的高素质人才客群入住。

当前，片区内有两个新盘在售。

万科中天世纪水岸，占地约20万㎡、总建面约80万㎡的巨无霸旧改项目，主推建面约89-198㎡三至四房产品，涵盖刚需、刚改等需求，户型丰富多样，均价约35000-41000元/㎡。项目自入市以来就受到了众多购房者的热捧，国庆黄金周假期内更是创下了签约62套、认购金额约3.2亿元的成绩。

▲万科中天世纪水岸实景图 乐居摄于2023.07

保利首铸鹭湾，地处龙湾湿地公园旁，一线临江，享约400米超宽江面。项目占地约3.13万㎡，总建面约13.17万㎡，规划7栋江景大平层和一所幼儿园，住宅总户数为383套。产品主力户型为建面约143-255㎡江景大平层，均价约5万元/㎡。

总体来看，这三宗即将挂牌出让的地块地段都非常不错。而且为了减轻开发商拿地的压力，南城地块和东城地块在正式挂牌前都做了规划调整，将相邻的两宗地块合并为一宗地块挂牌出让。

再加上，前段时间自然资源部发文建议取消地价的最高价限制，引发热议。据不完全统计，近期济南、合肥、厦门、成都等至少4个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回“价高者得”的模式。

设想一下，如果东莞也能够取消地价的最高限价，以中心城区这三宗地块的素质，应该能拍出一个很不错的价格。这些核心区域的优质地块地价上涨并能够顺利出让，一定程度上能够提振土地市场的信心，进而带动新房市场的上行预期。