文/乐居财经 靳文雨

虽然上市募集资金中有70%计划用于公司的收并购，但新希望服务（03658.HK）对收购一直保持着较为理性和谨慎的态度。

去年4月，慎之又慎之下，新希望服务以1.8亿元将成都明宇环球商业管理51%的股权揽入怀中。时隔一年半后，其又瞄上了第二个猎物。

11月3日，新希望服务（3658.HK）发布了一则交易公告，称将收购目标公司成都锦官新城物业管理有限责任公司（简称“锦官新城”）80%股权。卖方为成都岷江新希望花园房地产开发有限责任公司（简称“岷江花园”）与成都市民用建筑统一建设办公室（简称“建筑统一建设办公室”）。

其中，岷江花园以617.54 万元向新希望服务出售所持锦官新城 60%股权，建筑统一建设办公室以205.85万元向新希望服务出售所持锦官新城20%股权。两笔交易共耗资823.39万元。

根据公告，岷江花园由新希望五新持有50%权益，而新希望五新由新希望服务的控股股东刘永好间接控制，所以这又是一笔关联交易。

从业绩成色来看，2021年净利润还上百万的锦官新城，于去年经历了业绩暴跌，这也使得新希望服务的收购PE被拉高至百倍。

但对于以深耕成都，服务成都为发展战略的新希望服务来说，锦官新城扎根成都，并且手握三个住宅和一个商业项目，相较于业绩的暂时性下滑，收购锦官新城股权，或能与新希望服务产生较强的协同效应，并能进一步发挥其在成都区域的品牌影响力。

收购PE超百倍

从交易公告中披露的经营数据来看，截至2021年12月31 日，岷江花园的除税前溢利为158.3万元，除税后溢利为147.25万元。但到2022年12月31 日，其除税前溢利和除税后溢利分别骤降至7.04万元、6.75万元。同期，岷江花园的未经审核资产净值约为856.39万元。

粗略推算这笔交易的收购PE，以2022年末的税前净利润计算，溢价约115倍；以税后净利润计算，溢价约为122倍。

仅从这一数值来看，大幅超过物企的平均收购PE。据乐居财经《物业K线》了解，2022年物企的平均收购PE约为12倍。

上月中旬，同样披露了关联交易的中海物业，从兄弟公司中国建筑国际旗下的力进企业手里收购“中海通信”和“中海监理”时，收购PE达到17.54倍。

不过，对于新希望服务而言，拿出800多万元收购一个标的并不难。据其最新的财报数据，今年上半年，新希望服务经营活动产生的现金流净额约为5060万元，而在2022年同期其经营现金流净额约为1640万元。

截至2023年6月30日，新希望服务的在手现金为10.43亿元，较去年末的10.4亿元微微上涨。

值得一说的是，在今年的中期业绩会上，新希望服务管理层表示：“公司的现金将主要用于市场拓展和高质量发展，也可能包括潜在的收并购。”

契合区域深耕战略

选择把业绩暴跌的锦官新城纳入囊中，新希望服务有自己的考量。

根据公告，锦官新城成立于1999年11月，主要在四川省成都市从事向三个住宅物业项目及一个商业综合体提供物业管理服务。

而新希望服务作为一家以民生服务见长的企业，当下的规模战略就是聚焦于区域，深耕高能级市场。在2022年年报中，新希望服务曾表示，将充分把握成都新型城镇化发展契机，聚焦大成都市场，做深城市浓度及做透核心资源。

锦官新城在管的住宅及商业项目均位于成都市主城区的核心区域，与新希望服务的深耕区域发展战略不谋而合。收购事项完成后，锦官新城将成为新希望服务的附属公司，其财务业也将并入集团的财务报表。  

事实上，今年以来，新希望服务在成都已布局良多。今年5月，其与包括成都市武侯区人民政府、成都人居商管、首程控股、锦欣医疗等在内的多个相关部门、公司签订了合作协议，合作内容涵盖了城市服务、食堂运营、社区商业便民等多个领域。

截至2023年6月30日，新希望服务在管项目205个，在管面积2907.6万平方米，较2022年同期增长31.6%；签约项目245个，签约面积3793.0万平方米，较2022年同期增长22.5%。

在新增的在管面积中，超过416.6万平方米来自独立第三方，占总新增面积约59.7%。在新增的合约面积中，超过627.5万平方米来自独立第三方，占总新增面积的约90.0%。