文/乐居新媒体 成都

编者按：经济总量大、人口数量多、区位优势显著的成都，是房企掘金的必争之地。是深耕还是浅耕，房企的选择千差万别，乐居新媒体从拿地、项目、产品、交付等角度解析房企在成都的深耕之道。本期《深耕》聚焦中海地产。

触底反弹

距离2023年结束还有两个多月，10月12日，中海地产高调宣布：“成都公司2023年销售额突破百亿”。

在克而瑞四川发布的2023年1-10月成都房企销售排行榜TOP50中，中海排在第8位，销售金额为93.79亿。

到年底结束，中海大概离将重回成都房企销售榜TOP10。

中海最终还是触底反弹了，2022年，中海在成都销售排名大幅下滑，跌出TOP10，在克而瑞发布的2022年成都房企销量榜单中的销售额为53.18亿，仅排在第19位。

触底反弹的基础，是中海去年补仓的4宗地块。

2022年4月，成都首次集中供地，彼时在成都已经土储告急的中海拿下城南三宗地块，随后又宣布与天投合作开发天府前湾约70亩地块。

2022年新增的4宗地块，成为2023年中海在成都的主力销售项目——新川华府、天府麓湾、天府合印、麓之山。

加上天府里，浣云居等老盘，2023年中海在成都市场在售的住宅项目的数量超过5个，数量超过去年。

2023年，中海在成都还有土地入账，6月13日，中海竞得天府新区50亩地块，目前，该地块上打造的新项目——湖光玖里已经亮相。

“降级”竞争

新川华府应该是2023年为中海在成都市场业绩贡献最多的项目。上半年，新川华府以31.04亿的成交金额成为高新区卖的最好的项目。10月底，该项目对外宣告：入市至今累计销售超60亿。

自2022年12月首开以来，新川华府推货节奏密集，已推出8个批次，虽然每次都没有开盘售罄，但顺销阶段基本都能做到平稳去化。

新川华府

新川华府是当下中海产品打造策略的缩影。去年开始，中海推出的新项目，不做高端，而是将入门户型做小，控制产品总价，走刚改路线。

以新川华府为例，在项目亮相之前，考虑到其不低的地价，低容积率的百亩纯住宅地块，再加上板块内已有诸多豪宅项目，市场猜测，中海将在新川打造高端豪宅。

新川华府最终的产品呈现出乎意料，主力户型建面约117-143㎡，其高层更是刚需产品才有的2T4。

价格是最直接的打动力，户型做小，让新川华府的总价门槛下探到300万左右，在新川，这个价格的确具备吸引力。

而中海另外三个新盘，天府麓湾、麓之山、天府合印都采取了和新川华府一致的刚改产品策略，有项目更是把入门户型做到了90㎡左右。

天府麓湾，主力户型建面约96-132㎡。天府合印，户型面积段92-133平。户型面积最大的麓之山，有139㎡、143㎡两个户型。

从破百亿的销售业绩来看，中海在各个项目上主动“降级”竞争的这步棋应该是达到了其预期的效果。

新推出的新项目上，中海“降级竞争”的思路继续延续，其最新亮相的天府新区50亩新项目湖光玖里，也没有做大户型豪宅，其产品建面约102—143㎡，对外吹风最低总价不到300万。

湖光玖里周边，目前在售新盘主力产品面积基本在140㎡以上，很明显，湖光玖里的客群定位，放弃了同区域众多项目抢夺的高端改善群体，瞄准的是首改群体。

湖光玖里

中海上一个定位高端的项目，是东客站的浣云居，但该项目入市以后的销售热度并不高，其首批次房源在2021年9月入市，两年过去，该项目还有房源在售。

品质挑战

降级竞争，走刚改路线的中海部分项目，还是遭遇了购房者对项目品质的质疑。

6月初，在新川华府北组团火热销售时，就有部分业主反馈该项目项目存在诸多问题，其中，外立面是争议的焦点。

业主在相关网络问政平台投诉称：“小区外立面，中海新川华府出过至少三版效果图，给不同业主在不同阶段看到的效果图都不一样，色彩，感觉等，与现在实际呈现差异非常大，虚假宣传。”

对此，中海发布声明表示产品标准与宣传展示、《商品房买卖合同》及其附件约定的标准一致，不存在虚假宣传行为。

虽然新川华府否认了外立面与宣传不一致的问题，但在与业主沟通后，新川华府近期还是对外立面进行了整改。

无独有偶，麓之山项目的外立面也引发部分业主的不满，在相关问政平台，有项目业主投诉称“在购买房屋时只能参照宣传效果图来看房屋外观及质量，但是开发商不按宣传效果图修建，尤其是外观颜色和效果图巨大差异”。

主攻刚改市场，如何保持项目品质在线，将是中海接下来无法回避的问题。