文/乐居新媒体广州 任时建

满打满算，广州放松限购一个月了！在这期间，有人欢喜有人愁。

但令人意想不到的是，喜的是番禺，愁的是黄埔。

2020年，黄埔便因放松限购而成为“楼市当红辣子鸡”，三年后历史重演，却回归不了高光时刻。

黄埔，到底还能行不？

黄埔新房市场在新政后，的确抬了抬头。

据克而瑞数据显示，新政后一个月(38-41周)，黄埔共成交888套新房，比新政前一个月(34-37周)多成交了277套。

乍一看成绩不错，但不对比就没有伤害。

同样吃糖的番禺，在新政后一个月成交了1745套新房，比新政前一个月多成交了1245套，直接翻了一倍。

从转化率来看，“920”后全市11区的新盘转化率都有提高，购房者的观望情绪有所减轻。

黄埔新政后一个月的转化率为4.79%，比新政前提升了0.21%。

而从化、荔湾、番禺、南沙、越秀、花都五区在新政后的转化率都提升了1%左右。

对比之下，想买黄埔的购房者还是略微谨慎了一些。

新政后，黄埔新房成交主要集中在泛科学城板块，10月1-15日泛科学城总成交209套新房，市占率近50%。

主力楼盘有保利翔龙天汇、保利罗兰国际、星樾山畔等。

至于其它板块，成交量均不破百。老黄埔是因为供应量比较少，主力的标杆楼盘都陆续进入清盘阶段。

而知识城、长岭居、东区街道则因为目前在售新盘均离市区较远，即便是放松限购，也很难承接主城外溢的购房需求。

总体来说，新政后，黄埔的新房市场的确有所回暖，但并没有出现太大的反弹。

至于二手房市场，便有点儿糟心了。

最近，黄埔二手房降价的消息层出不穷，一套万科东荟城的房源经常在乐居君朋友圈里刷屏。

100㎡三房，总价275万元，单价2.75万元/㎡。

据悉因为房源火爆，看房的人很多，业主提价2万元，最终以277万元成交，但要求全款。

要知道，万科东荟城可是黄埔的标杆网红盘，早在2021年的时候，就已经卖上了4字头。

后来价格虽有所回落，但也从来没有低过3万元/㎡。

这次2.77万元/㎡成交，比前两年卖的便宜了超1万元/㎡，买家血赚100万多。

除了万科东荟城外，还有很多网红盘的挂牌价都在往下降。

据贝壳数据显示，黄埔TOP10人气小区中（只统计有挂牌均价变化的小区），有8个小区的挂牌均价都在往下跌。

其中万科金色梦想的跌幅最大，为2.64%，目前挂牌均价约3.32万元/㎡。

其余大部分小区的降幅都在1%左右，仅有中海誉城南苑逆势上涨。

二手房降价主要是因为竞争太大了！

首先是来自新房的降维打击。

如今开发商做的产品实用率越来越高，有些甚至突破100%，而老小区的实用率基本在75-85%。

同样是买建面100㎡的户型，买新房能多出20㎡左右的使用面积，硬生生挤了间卧室出来！

而且目前行情不好，开发商不敢贸贸然涨价，甚至还会推出多重促销活动，对比之下，现在买新房的性价比的确较高。

其次，二手房东之间也十分内卷。

在增值税“5改2”后，黄埔有很多满二房源上架，挂牌房源一下增多了，妥妥的买方市场！

黄埔满二房源数量

着急用钱，着急置换的，只能咬咬牙降价，就像那个万科东荟城的业主一样，自己“砍”自己一大刀。

要不降价，要不卖不出去， 鱼和熊掌不可兼得。

最近很多人都在问：新政过后也没啥水花，黄埔是不是熄火了？

从数据来看，黄埔新房成交的确有回温。

二手房业主降价出货，但除了个别极端例子外，降价幅度不算太大，反而促进了市场成交的活跃。

这是市场一种理性的表现，不会再像过去一样只要一点火星，就能把整片楼市“烧起来”。

如今市场趋于理性，这对于购房者来说更是一个好消息。

“投资热”后留下的泡沫被刺破，现在黄埔的价格处于一个低位，多点看房，想要淘笋盘的难度并不高。

购房成本低了，购房门槛也低了，若有需求的，可以考虑下手了。

你觉得呢？