文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

放眼望去，房企们顾不上利润，正忙着修复资产负债表，保现金流；居民则习惯性地捂紧钱包，控制消费支出。

土拍市场上，整体冷淡，只有局部热闹，活跃的依然是国央企，在摇号、地价封顶之中，地产人信奉起拿地玄学。

而楼市经过优化政策的刺激，一度有所回暖，但仍缺后劲，修复不及预期……

这是目前地产行业，呈现出来的一幅白描画像。

不过，供应与需求两端，就像两把抓手，政策正继续向其靠拢。

此前，降首付、降利率、认房不认贷等措施，着眼于需求端，效果立竿见影，楼市曾迎来了久违的热闹；而在供应端，取消地价限制、“价高者得”的拍地规则，目前也已在多座城市中悄然展开。

此外，业内关于“取消远郊区容积率1.0限制”，即放松限墅令，以及“适时放开房价限制”的讨论，也不绝于耳。

几乎与此同时，“发行万亿国债”的明确，更将未来复苏的“轮廓”，描绘得更为清晰。

此次国债筹集金额，更多投向基建领域，是一举多得的举措。它能够提高融资需求、增加收入、促进消费信心的恢复，或许能为房地产行业的复苏，做好铺垫。

地价解绑

取消地价限制、放松限墅令等相关消息，发酵已有一段时间。

早有权威媒体称，9月底自然资源部已下发文件，其中包含两项建议——建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

各省市也相继落实“取消土地限价”政策，从成都开始，到济南、合肥、厦门等二线城市，均对即将竞拍的土地竞买规则，做出了相应调整。

例如，成都于9月出台的楼市新政中提到，新出让土地所建商品住房，由企业根据市场情况自主定价。

而合肥在10月披露的今年第三批拟出让居住用地清单当中，也提到6宗地块将采取拍卖方式出让，竞买人以举牌方式应价。

10月17日，厦门市自然资源和规划局新推一幅宅地，提到该幅地块将采用拍卖方式出让，即不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。

取消限价、价高者得，土地回归市场定价，给予开发商更大的想象空间，土地市场有望进一步提振。

毕竟“限价”等举措，实际上是当时为了抑制土地市场过热而推出，如今市场渐渐回归理性，仅部分核心城市的核心地块热度较高，其余地区土地底价成交、央国企兜底的现象频现。或许，也到了该取消限价的时候了。

前几天，官媒也刊发了标题为《适时放开楼市价格限制 进一步提振市场信心》的社评，提及市场持续企稳复苏，仍需供需两端进一步出台支持政策，“在前期限购限贷等限制性政策放松后，房地产价格限制也应适时放开，以进一步提振市场信心。”

尤其是前段时间，监管层在需求端不断释放新的政策，包括认房不认贷、降首付比例、下调房贷利率等组合拳，以期提振楼市。

但效果并不够显著，市场预期依然未有关键性扭转的契机，房企销售虽略有修复，但去化压力仍存。

2023年9月，TOP100房企实现销售操盘金额4042.7亿元，单月业绩环比上升17.9%，同比降低29.2%。

正如郁亮所言，过剩论与政策没用论正影响着市场情绪。

单从需求端发力，无法解决根本问题。眼下，监管层从土地供给端入手，吸引更多开发商入局，提振市场信心，进而传递至购房者一端。

如若叠加放松限墅令的消息落地，对于释放市场改善需求，会产生较大的影响。要知道，“限墅令”已实施近三十年时间，2021年，自然资源部更是明确限定住宅用地容积率不得低于1.0。

而高品质、高总价项目，是这几年需求量、成交量较大的项目。一旦放松该项限制，未来能够大大增加高净值人群入市的概率。

凡此种种，足以见得，监管层提振市场的决心。

分化下的“松紧带”

在供给端未有太多政策利好的前提之下，土地市场能否恢复，受到销售端恢复程度的影响。

购房者的信心未回归，仍以观望态度为主，导致房企整体销售情况并不理想。这一情绪亦传导到土地市场，总体还是偏向冷淡。

数据披露，今年前9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。而9月单月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%。

不过，今年以来，争夺、摇号、封顶、高溢价等关键词，也频频出现于土地市场。

在北京，曾出现“一日内三宗地块获得超80家房企争夺”的罕见现象，而广州市场，也有如华润置地+香江联合体也以大手笔扫货，拿下2宗长隆巨无霸地块，总价166.89亿元的案例。

10月，上海第三批集中土拍总计收金675.74亿元，有6宗溢价成交，其中4宗进入摇号阶段，而中海地产&上海西岸开发联合体，以240.16亿元拿到徐汇龙华街道地块，这是今年上海总价最高的地块。

乍看之下，土地市场很是火热，确实一派“欣欣向荣”。

但这只是局部的热度。房企围猎的地块，是核心城市的核心地块，具备一定利润空间且保值增值。

例如近来上海土拍中，青浦赵巷地块吸引了24家房企争夺。房企看中的，除了区位优势、成熟配套之外，更重要的是，比起去年同地段成交的地块，青浦赵巷地块联动价上调了1500元/平方米至56000元/平方米。最终华发摇中该地块，成交价约17.3亿元，溢价率10%。

热门地块成交被不断渲染，造成土地市场火热的表象。

实际上，数据显示，9月份，土地市场上，重点城市流拍率升至19.6%，环比上月上升1.4个百分点。自三季度以来，深圳、杭州、合肥、南京、长沙等重点城市，也都出现了流拍现象。

整体来看，房企拿地积极性分化较大。今年1-9月，TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。

而且不难看出，拿地房企仍以央国企为主，多数民营房企仍然持谨慎态度。像是这次围猎上海长宁地块的房企，全部为国企、央企，包括保利、中铁建、越秀、新长宁等房企。

年初上海的土拍中，仍可以看到金地、杭州大家实业、维科控股、上海仁都置业等民营企业拿地，但到了第三批集中供地，民营房企已鲜见踪迹。

从拿地榜单上看，今年前三季度，保利、中海、华润、绿城、建发等五家房企拿地金额均超500亿元，位居行业前五。这些房企，均为央国企。

不过，央国企拿地并非全无限制，尤其是地方城投、城建等国资平台，限制不少。

早于去年，财政部已明确提到，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

最近，陕西省国资委发文，严禁主业中有房地产开发业务的省属企业参与多轮竞拍高价拿地，严禁举债购地托市。

地方城投等平台，举债拿地、高价拿地，越发受限。

万亿“铺垫”

近年来，最常听到的一句话就是：信心比黄金更重要。

在降息、降准之后，消费指数的提振，并未达到预期。于是，经过一番酝酿，一项更为重磅的措施将被祭出：发行万亿国债。

10月24日，相关方案明确，中央财政将在今年四季度，增发2023年国债10000亿元，增发的国债，将全部通过转移支付方式，安排给地方。

据财政部介绍，国债资金将重点用于8大方面，其中包括灾后恢复重建、重点防洪治理工程、自然灾害应急能力提升工程、城市排水防涝能力提升行动、重点自然灾害综合防治体系建设工程等。

消息一出，市场振奋的声音阵阵传来。

由于主要投向基建领域，基建投资或边际回升。

有业内人士甚至做出测算，按照基础设施项目，最低资本金20%的比例，此次增发的国债体量，最多可以拉动5万亿的基建投资，从而形成基建引领，投资拉动经济复苏的格局。

遥想上次年中增加财政赤字，还是2000年前后的事情，那时候刚历经亚洲金融危机，为了刺激国内经济，开启了三年发债。而2007年，国内也发行了特别国债，购买外汇、成立中投公司。

而现在，在不同的时代背景下，重新启动国债发行，其深层的意义或许也不同以往。

万亿元特别国债，将通过转移支付全部给地方使用，这优化了地方债务结构，降低了债务风险。在此基础上，近年来土地出让收入变少的地方政府，就能缓上一口气，腾出手来，发展经济了。

若着眼于个体，以前追求利润的企业，目前都在修复资产负债表，保现金流；顶着较高负债的人们，一边忙着提前还房贷，一边将剩余资金储存，减少消费。

前三季度，除了消费有了些许复苏、制造业投资有所恢复之外，出口依然承压，总投资继续创下阶段新低，房地产仍在探底，修复进展不如人意。

这种情况，或许在未来国债的触动下，会有所改变。

换言之，国债的发行，能够提高融资需求，活跃资本市场，增加收入，促进消费信心的恢复，可谓是一举多得。

回望过去一段时间，房地产行业经历了较长的调整历程，从信贷、债券、股权融资“三支箭”的发布，到降首付、降利率、认购不认贷等重磅政策接连落地，市场一度重现久违的热闹，但仍缺乏后劲。

身处周期之内，地产领域的重新振作，必然不是单点突破，而是要从全盘经济着手，而国债的发行，从纸面上看，显然是一大利好。