“姐，麻烦您进售楼处坐会儿，几分钟就行，我给您拿个伴手礼”。

前几天和朋友约饭，乐居新媒体北京听到了件新鲜事。

朋友在顺义的合景悠方四季售楼处附近经过时，被项目的销售拉进去当了回演员……销售告诉朋友只需进到售楼处，不用说话，不用走动，只要坐几分钟，用微信扫码签个到，帮他增加个到访量，就可以拿份小礼品。

“我们公司有要求，每天必须保证一定的到访量，要不不让按时下班，最近实在没有客户，只能自己‘刷数据’了”销售解释道。

实际上售楼处有“房托”并不新鲜，但大部分都是中介带人去充数，项目销售自己拉“演员”还确实少见，这确实在一定程度上反映了合景悠方四季项目的冷……

在京策略：拖延

要说悠方四季，先看它的开发商合景泰富。

今年，是合景泰富进京第15年。

2013年8月，在合景泰富的中期业绩会上，董事局主席孔健岷孔健岷说：很看好北京市场，北京市场是全国最好的，会加大北京市场的开发力度。

紧接着，合景北京深根顺义，也将脚步踏入了海淀、通州、门头沟。

2008年1月，合景泰富斥资20亿在北京拿地，迈出了“帝都赶考”的第一步，深耕北京的15年里，合景泰富的在京策略可以用2个字概括，就是：拖延。

例如，合景泰富北京通州项目，2014年2月下旬、4月初连续拿地，2017年底才入市。

再比如，2011年6月拿下的崇文门“地王”，拿地3年没有建筑落成，施工3年只挖了一个大坑，直到2018年10月才开业，用时将近7年。

开发慢的背后，伴随着的是持续不断的“囤地”质疑。而顶着议论的合景泰富，收获到的是土地溢价、产品溢价带来的增值收益。

可以说，在通州、崇文门，孔健岷是躺赢，但是在持续深根的顺义，悠方四季并未让合景泰富的好运延续。

半年网签15%

合景悠方四季听起来像是商业名，其实是目前市场上为数不多的限竞房，备案名天汇紫薇苑，2023年3月底，项目6栋住宅楼332套房源取得预售许可，是合景天汇的四期产品。

产品是带装修低密8-9层电梯花园洋房，主力户型为约70㎡南向双阳台两居，89㎡三面宽三居，98㎡客厅面宽5.5米三居，周边有十万平方米的悠方购物中心，临近潮白河畔，滨河森林公园。

约70㎡户型图

约89㎡户型图

约98㎡户型图

对于该项目，合景泰富定义为偏向年轻化的 “四季系”产品，主打亲善、邻里、大社区的核心理念，超低容积率、约30%的绿化率，8-9层电梯花园洋房。

甚至有报道称“合景悠方四季的问世，意味着将为顺义重新定义墅区洋房新概念、高端社区新形态”。

然而，就是这样一个项目，经北京住建委网站查询，截至目前，半年时间，签约套数仅50套，也就是网签率仅15%。

不仅去化不理想，而且售价也不及预期，开盘报价3.4万/平左右，而近期实地走访时，项目销售介绍找领导批复，两居最低能到3.1万/平上下。

而就在项目最新发布的优惠海报中，111.45㎡的三居特价房源中，折后单价已降至30058元/㎡。

乐居新媒体北京认为，造成合景悠方四季网签率低的主要原因还是项目周边公共交通匮乏。项目拥有京承高速、京密高速，六环路等道路，自驾交通方便，但购买合景悠方项目的大部分为刚需客户，出行主要还是靠公共交通，而项目距离最近的顺义地铁站约10公里，坐公交车要半小时以上。

据项目销售介绍，合景天汇三期别墅项目将于下月初入市，项目是否能得到不受公共交通出行限制的别墅客户青睐，销售情况如何，我们拭目以待！