文/乐居财经 徐酒眠

近日，市场上传出了华润旗下物业板块将再度启动IPO的消息。咋看多少会有些不解，华润万象生活（01209.HK）已经登陆港交所主板资本市场快三年了，这个又计划上市的华润物业是怎么回事？

外媒IFR引述匿名消息称，华润隆地已选择花旗、中金和摩通作为本次房地产投资信托基金（REITs）赴港IPO的保荐人。该IPO规模为5亿至10亿美元，预计明年启动。

另引述消息指，有关REIT将仅包括其在香港的写字楼和零售资产，估值约达200亿港元。

根据信息显示，华润隆地原名即华润物业，是华润集团下属26家业务单元之一，前身为1982年成立的隆地企业，后于2002年3月改名为华润物业。今年8月份，又重启了原名“华润隆地”。

而对于REITs，一般是为存量资产提供了退出渠道，有利于盘活存量资产，加速沉淀资金的回流，也有利于商业地产公司的发展转型，改善公司财务指标。REITs具有强制分红、收益稳健，专业化管理等特点，在国内市场运行至今才两年多，已发售上市的产品数量也还不到30只，当下风头正盛。

虽然确定了此华润物业非彼华润物业，此上市也非彼上市。但华润隆地此时披露IPO计划，也引发了不少猜想。比如，在将涉及到的写字楼和零售资产REITs后，会否交由华润万象生活进行运维管理？

做大物管蛋糕

在华润集团内，华润隆地与华润万象生活的直接控股股东华润置地的层级相同，划拨为城市建设运营业务。不过，从最近两年的发展路径来看，华润隆地其实有意做大自身物管业务、尤其是在香港地区的蛋糕。

过去的2022年，华润隆地先后完成了两家香港本土物业管理公司的并购。

2021年11月底，昇柏控股（原称“昇捷控股”02340.HK）切割了半壁江山，以5.39亿港元的价格将其香港物业及设施管理业务，以及手中有关“Synergis”、“升捷”的商标一起卖给了华润隆地。

昇捷物业在香港发展了近四十年，服务项目包括政府部门、大型公共设施、学校、医院、公共及私人物业和停车场等。

数据显示，截至2021年中期，昇柏控股在香港和中国内地管理364个住宅、商业及工业设施项目，涉及超过9.2万个住宅单位，涵盖820万平方米。其主要业务处于香港，内地业绩贡献占比不超3%。

同期，昇柏控股的物业及设施管理业务收入3.85亿港元，同比上涨5.3%，约其占当期总收入的62%；净利润约为2180万元，同比下跌29%。

去年1月20日，华润隆地与昇柏控股在香港瑞吉酒店举行了昇捷物业的交接仪式。四个月后，5月20日，华润隆地又在香港华润大厦举行了领先管理有限公司股份转让签约仪式。

这笔并购没有透露价格。不过华润隆地通过官方账号表示，“此次并购将有效补充华润物业在公营房屋和政府项目板块业务，提升竞争优势，是公司打造全价值链物业资产管理公司又一里程碑。”

成立于2000年，领先物管的主要业务是为香港政府所管辖的公共房屋提供物业管理、清洁及工程监督等服务，其管理20多个公屋项目，单位户数达4.27万户，为超过20万香港基层市民服务。

“物管+资管”组合

两笔收购，快速提升了华润隆地的业务规模。

相关资料显示，目前华润隆地在香港主要经营的物业包括香港华润大厦、商铺、山顶豪宅、木棉花服务式公寓以及湾景中心住宅等，物业管理面积超过1亿平方呎，在香港物业行业市场排名第四位。

业绩方面，根据其8月发布的《2022年度可持续发展报告》，截至2022年末，公司资产总额308.9亿港元，全年营业收入24.68亿港元，利润总额6.29亿港元。其中，物管业务年总营收已超过11亿港元。

“其实主要工作就是安保，其他方面没有现在这么专业。”成立之初，华润隆地仅负责华润大厦和湾景中心的物业服务；2002年更名华润物业时，其将业务转向内地，并开业了深圳罗湖木棉花酒店；同时也向海外拓展，次年泰国Conrad酒店开业。

历经差不多40年的发展，华润隆地主营业务已经从单一的写字楼管理拓展到物业租赁、生活服务、酒店业务、中艺高端零售四大板块，业务分布中国香港、内地，及泰国。

据官方信息，目前华润隆地正实现“存量加增量双增长”以及“轻重资产投资双驱动”的新增长方式，打造“物管+资管+生态圈业务”和“润爱同行”四大平台，扩大市场影响力。

其中，“润爱同行”是华润隆地去年6月成立的社区服务平台，主要为香港基层市民提供免费的居家清洁、维修服务，并积极与香港社会团体合作，共同打造惠民生态圈，创建具有华润隆地特色的“业务+服务”双促进公益模式。

“重启隆地原名，不仅是对历史的尊重、对初心的守护，更预示着公司未来战略转型与发展”，重启原名，华润隆地曾表示，“将在做强、做优、做大‘物管业务’的同时，积极开拓打造在港‘资管业务’平台”。

对此，有分析表示，华润隆地如果成功IPO，就可以将近200亿港元的资产成功套现，这对华润的下一步资本运作构建更大的想象空间。与此同时，一旦完成REIT上市，也意味着华润隆地将正式进入“物管+资管”的投资双驱动模式。