文/乐居财经 曾树佳

进入更深层次的调控阶段，国央企作为行业最后的防线，他们的一举一动，都牵动着地产领域的神经。

近来国资阵营中，有房企陆续出售项目，便引发了关注。

这其中包括，金茂完成出售北京威斯汀大饭店、华侨城挂牌上海苏河湾项目，另有首开股份挂牌北京联宝公寓、铂郡商街、璞瑅商街等，以及更早之前的大悦城，将粮置地广场等摆上货架，不一而足。

他们处置资产的初衷，在于有些项目经营多年，租金收入涨幅不大，与其如此，还不如用其换取利润、变现资金，以此来支撑业绩。

毕竟，就算拥有国资背景，也不能免俗。诸如首开股份、华侨城、大悦城等，也遇到了业绩下滑，或利润呈现负数的情况，这需要他们做出调整，有所取舍。

而另一点考量也很重要，即眼下正是优化资产配置的良机，部分国央企正想置换资产、盘活存量。大悦城左手挂牌、右手拿地，目的就在于此。

在“一利五率”的考核机制下，央企或许意识到，他们需要更充分地发挥实力，提升管理效益。

项目摆上货架

调控的基调下，出险民企抛售项目，已司空见惯。而在眼下的节点，业内都盯着较为稳健的国资房企，他们一旦有出售资产的举措，更会投来关注的目光。

10月17日晚间，中国金茂发布公告称，该公司以28.02亿元的价格，成功出售金茂北京威斯汀大饭店，交易方为渤海润泽。

金茂北京威斯汀大饭店，是一家五星级酒店，它于2008年开业，拥有550间客房及套房。此次出售事项的收益，约为12.69亿元。

金茂自言，在目前市场情况下，是以合理价格实现酒店整体销售的良机。其带来的现金流及利润，既有助于资金优化，也可以适时另寻新的投资机会。

在此一周前，华侨城(亚洲)也宣布，间接非全资附属公司华侨城上海置地，将在北交所挂牌出售上海苏河湾项目部分资产，底价24.3亿元。

此次摆上货架的，是苏河湾项目的酒店系列资产，包括酒店房产及其他建筑，面积2.32万平方米。

从标的地址来看，华侨城上海置地所挂牌的资产，或包含宝格丽酒店的部分房产。交易若按最低价格完成，华侨城亚洲预计将产生收益约5700万元。

几乎与此同时，首开股份在北京产权交易所上，公开挂牌了北京首开瑞泰商业管理公司100%股权及相关债权，还披露了转让北京联宝公司61.5%股权的相关进展。

北京联宝的主要业务，为租赁经营北京朝阳区联宝公寓项目。多次挂牌后，首开股份征集到了意向受让方，若此举成行，可实现所得税前利润约3.5亿元。

首开股份指出，其联宝公寓自持经营多年，租金收入涨幅不大。若公司继续持有经营，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行转让有利于快速回笼资金，优化财务状况。

类似的情况，并非首次出现。

在更早之前的9月，首开股份将北京首开云锦铂郡商业管理公司、北京首开云锦璞瑅商业管理公司挂牌，也是因为铂郡商街、璞瑅商街租金收入涨幅不大，如果继续自持经营，还不如回笼资金来得实在。

第三季度，大悦城控股的资产买卖，也一度引发热议。

7月，大悦城在上海产权交易所，出售上海鹏利置业发展公司100%股权，起价41.42亿元。鹏利主要持有的是，上海陆家嘴中粮海景壹号项目三栋高端酒店服务公寓。

8月，它再出售北京昆庭资产管理公司100%股权及债权，起价42.56亿元。这项资产对应的是北京北二环内的中粮置地广场项目，该项目距离竣工投入使用，才过了五年。

在中期业绩会上，大悦城将这些操作，解读为“盘活存量、优化资源配置”。不久后，左手卖项目的大悦城，右手却花了12亿元，收购了上海耀耀禄建设全部股权及债权。

耀耀禄建设拥有上海北外滩街道历史保护区中的116街坊地块，资产估值50.83亿元，竞得楼面价达到9.44万元/平方米，据悉地块有1栋纯住宅和百余套别墅。

现金流考量

国资地产商频频出售项目，既是为了改善流动性，也是为了资产优化。

在大环境下，适当回笼资金并不稀奇，就算是国央企，也在利润、现金流等方面，有着一定程度的经营压力。

上述出售资产的主体，如大悦城，其于去年出现了亏损的情况，而今年上半年虽然扭亏，但期内营收143.1亿元、归母净利润5075.4万元，仍分别同比下降4.6%、40.92%。

而华侨城A，去年的利润也为负数。2022年实现营收767.67亿元，同比下滑25.17%，实现归母净利润-109.05亿元，同比下滑387.05%。

今年上半年，其营业收入为194.38亿元，同比增长18.56%；实现归母净利润亏损13.06亿元，则同比下滑1328.19%。

同期，华侨城集团另一个上市平台华侨城亚洲，收入与归母净利润，也较去年同期下降约77.9%、 245.15%，归母净利润为-2.12亿元。

首开股份放缓投资拿地节奏的背后，同样有自身的经营逆境。去年，其出现了自2001年上市以来的首亏。

而今年上半年，亏损还在继续，期内实现营业收入194.01亿元，同比增长173.12%；归母净利润却录得-19.06亿元，相比上一年中期的-14.24亿元，亏损有所扩大。

凡此种种，不一而足。眼见项目的效益不及预期，在急需流动性的当下，把资产换成在手资金，心中不慌，一旦有机会，国央企们还可置换成更合适的资产，促进存量盘活。

在政策风向上，也与此相对应。

自去年5月，国家对存量资产盘活的政策，就不断出台，各城市也在积极响应，推动着政策的进一步落地。

而据业内分析，国资房企出售房产或者土地等，只是盘活存量资产的一种手段。

眼下，多个城市对土地资源盘活均较为重视，3月，上海市规划和自然资源局、上海市国有资产监督管理委员会曾印发文件，强调 “四个一批” 统筹联动，即“保留一批、减量一批、盘活一批、收储一批”。

目的就是为了推进国企存量土地资源盘活利用，优化国有企业资源配置，进一步释放产业空间，促进国企土地资源高质量利用。

对于拥有央企背景的房企来说，他们也有经营质量的要求。央企开发商亟需作出一些改变，提高盈利质量，完成考核目标。

在新的考核机制当中，原先的“两利四率”调整为“一利五率”，考核净资产收益率、营业现金比率、利润总额、资产负债率、全员劳动生产率、研发经费投入强度等。

原来的净利润、营业收入利润率已被替换。比起单纯的利润考核，如今更考验央企的综合能力。净资产收益率、营业现金比率，更多是以资本市场的评价标准，来考核央企发展成果。

考核难度加大，需要更充分发挥实力，提升管理效益。地产央企们频繁出售资产，或许其中也有这方面的考虑。

直面“调整”

经历了一波房产优化政策的推动，眼下的房地产市场，仍不明朗。

2023年9月，百强房企单月业绩规模延续下半年以来的低位。TOP100房企9月实现销售操盘金额4042.7亿元，单月业绩同比降低29.2%，降幅仍保持在较高位；累计业绩同比降低11%。

而土地市场整体上仍在低温运行，除优质地块尚有一些热度，企业对非核心地块的投资意愿，仍然较弱。

前9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月单月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%。

有分析指出，在房地产市场运行逻辑发生深刻变化背景下，短期内行业企稳仍然存在较大难度，预计四季度房地产贷款增速，将继续下行，不排除会出现负增长。

越是如此，国央企作为行业较为稳健的堡垒，一举一动越牵动着地产领域的信心。

刚刚过去的10月24日，在上海土拍中，中海、华润、保利三大央企，一天之内砸下约325亿拿地，提振了土拍市场。此次土拍中，一共10宗地，几乎是国央企包场。

近年来，活跃于土地市场的地产国央企，已屡见不鲜。10月，自然资源部发文取消了地价上限，重新开始执行“价高者得”的土拍模式，后续相对有流动性空间的国企，或许能进一步进击。

但部分城市已出台措施加以限制。比如西安，最近发布文件称：主业中有房地产开发业务的省属企业，严禁参与多轮竞拍高价拿地，严禁举债购地托市，严禁接盘高风险房地产企业和项目……

尽管人前热闹，但国资房企在内部也需直面一个主题，那就是“调整”。

乐居财经统计获悉，在人事变动方面，2020年以来，16家央企地产商中，至少有11家变更了董事长、CEO。央企交班，显得较为频繁。

调控的基调下，国资房企迎来发展的春天，企业们新的领导班子，也许调整思路，迎接新的机遇与挑战。

而集团之下的地产板块，整体发展会以平稳、资金安全为主。其重视地产板块的发展走向，往往会选择合适的掌舵者，把控企业方向。

部分国央企的战略，也随着行业环境，适时调整。