文/乐居新媒体 宗镛

近期，深圳有个特殊新盘热度颇高，就是被称之为深圳棚改第一村的“华富村”。

据了解，今年9月底，华富村东西区旧住宅改造项目回迁房正式交付。

目前，安居ke上面已开始挂牌华富村回迁房的房源，根据深圳相关规定，回迁房首次转让时“不受3年限售”政策限制，也就是华富村的回迁房一拿到房产证就可以买卖。

比肩新房的华富村回迁房，成为置业福田人群的新选择。

从签约到交房耗时6年，华富村房价暴涨200%

建成于1987年的华富村，是深圳较早的小区，居住着深圳第一批“拓荒牛”。

2017年6月12日，政府组织开始征集华富村改造意愿，短短9天时间，就征集到2319户业主同意改造的意愿，占比99.1%，随即于9月份启动签约。

华富村棚改是深圳市首个真正按照棚户区政策路径实施的旧住宅区改造项目，于是被称为“深圳棚改第一村”。

华富村棚改（乐居实拍23.03）

华富村棚改项目位于中心公园东侧，与华富北片区棚改一路之隔，项目开发建设用地面积9.28万㎡，规划功能包括商业、办公、九年一贯制学校、人才住房、保障性住房和回迁区。

根据华富村棚改项目的专项规划公告显示，华富村棚改项目将建设超高层住宅15栋，其中12栋是回迁房，另外3栋为人才住房与保障性住房建面共13.52万㎡。

华富村棚改项目自2017年启动以来到2023年交房，历时6年，是深圳多个棚改项目中进展较快的，目前回迁房已建成并交楼，共计2343套回迁房。

随着华富村棚改的交付，部分回迁房业主已陆续将房源挂牌，据安居ke显示，截至10月24日，华富村挂牌二手房已达342套，挂牌均价102079元/㎡。

不过整体挂牌价差距也比较大，基本在8.3-14.7万/㎡之间。

根据2017年华富村发布补偿安置方案并启动签约，据当时方案显示，其货币补偿按照5.5万/m²的价格补偿。

到了2019年，最终的签约价上涨至6.6-6.7万/m²。

6年棚改期间，华富村的房价便已上涨近200%。

华润代建、金地物业，福田中心区次新房

据了解，华富村棚改全程由华润代建，物业方则有金地物业加持，同时华富村的回迁房户型呈现多样化，涵盖了85㎡、95㎡、105㎡、115㎡、125㎡、135㎡、150㎡的3-4房。

从安居ke上发布的回迁房照片来看，楼盘的靠公园向的视野非常漂亮，深圳中心公园尽收眼底。

从区位图可发现，华富村地理位置优越，毗邻福田中心区，周边配套资源相当丰富。

西侧是深圳中心公园，东北侧是黄木岗地铁站、今年9月刚开学的红岭教育集团华富实验学校（原华富小学）等。

值得一提的是，华富村周边几乎清一色是老小区，近年来几乎没有新盘入市，尤其与其紧挨的百花学区，由于深实验学区加持，其二手成交价早已突破10万 /㎡，华富村作为新房，挂牌均价约10万/㎡性价比不可谓不高。

不过华富村作为超高层小区，得房率较其他老小区低，另外，虽然华富实验学校已由红岭教育集团收编，新校成绩有待考查，自然无法与百花学区比拟。

百花学区（乐居实拍23.08）

虽然目前安居ke平台已有业主开始挂牌，不过华富村的房产证要等今年12月才能办理，原则上不能挂盘。

据了解，华富村回迁房当前主要的交易方式为，买卖双方先经中介平台签约，由买家交一定比例的定金，待业主拿到红本后再走二手房过户。

另外据相关人士解释，目前回迁房的主流交易方式有两种：

1、一种是全款一次性付清购买房源指标，不需要购房名额且不产生税费，但这种方式存在的风险也比较高。

2、比较稳妥的方式就是等待红本顺利办理下来后，通过二手过户，相应的也会产生一定税费。

同村不同命，命运多舛的华富北片区

华富村回迁房的顺利交付，最大的赢家莫过于回迁房业主们，从2017年的评估价5.5万/㎡涨至最新挂牌均价的10万 /㎡，华富村回迁业主乘上棚改的红利快车，不可谓不幸运。

不过，有人欢喜有人愁，同属华富村的华富村北片区以及一路之隔的华新村，其棚改/旧改道路则是命运多舛。

华富北片区棚改（乐居实拍23.03）

华富村北片区于2020年4月启动意愿征集，5月列入棚改计划，但因“钉子户”等问题，至今无法全部拆除。

根据福田城市更新和土地整备局发布的最新消息，关于项目房屋征收补偿已经进行了三轮协商，还剩余12户业主未签约。

来源：福田区城市更新和土地整备局

不过对苦苦等待新居的业主来说，也有好消息，即如果第四轮协商仍不能达成一致，则福田区城市更新和土地整备局，将提起区政府作出房屋征收补偿决定。

根据专项规划显示，华富北片区棚改项目总建面超53万㎡，建设用途以住宅为主。

华富北片区棚改（乐居实拍23.03）

据了解，华富北片区棚改项目中住宅将规划人才住房、拆迁安置房共4019套，其中人才住房预计1200套。

对于规划中的人才住房，住建局回复性质全为出售型人才房，项目计划竣工时间为26年12月，目前才开始征收房屋，预计得24年年底左右才能配售了。

从公示的地块划分与指标控制图显示，项目总共规划了20栋住宅，25层-48层不等，还规划有2栋幼儿园，以及裙楼。

华富北片区专项规划平面图

不似华富北片区早已进入棚改执行阶段，建成近38年的华新村更是毫无声息。

华新村位于福田华强北北侧，占地规模9万多㎡，居住楼30多栋900多户，理论上，华新村符合旧小区 “使用年限不少于20年” 改造条件之一。

据了解，华新村目前被列为“现状保留”范围，并未列入福田区城市更新计划。

来源：福田区城市更新和土地整备局

也有人认为，华富村目前在售挂牌价并不理想。

回看深圳的棚改、旧改项目，因利益复杂，往往都要拉锯多年，而华富村业主已经相当幸运！

据合一城更数据显示，截至2023年10月22日，深圳已列入城市更新计划项目共1025个，拆除范围面积累计8689.5h㎡。

而实际进入主体公示的项目516个，按数量计划实施率50.3%。

实施拆除面积3322h㎡，规模面积计划实施率38.2%。

可见，深圳挣扎在签约谈判的旧改不是个小数目，诸如由于开发商暴雷导致项目搁浅的不胜枚举。

华富村回迁房的顺利交付，更是深圳上千个城市更新计划中的幸运儿，曾经：拆字写在圆中间，从此快乐每一天。

也许快乐的每一天，需要等到交房才算。