文/乐居财经 许淑敏 李奕和

郁亮又瘦了。

或许是运动的缘故，郁亮整个人显得很松弛、自如，西装服搭配白色T恤、白色球鞋，既正式又休闲。

一如去年，郁亮依然没有什么开场白。一上场，他就直接让媒体开始提问，十分爽快。

在此之前，万科各个业务的负责人都介绍了一番，关于万科开发业务的新想法，以及万物云、万纬物流、万科泊寓等经营服务业务的具体情况，让人有了初步的了解。

这两年，万科的媒体交流会，不再像以往一样强调集团大的战略、框架，而是延续着推介具体业务的基调。

郁亮依然保持的是，建立对于地产行业的信心。尽管行业阵痛比他预想中更长、更痛，甚至目前仍未结束。但他强调，当前的状态有点像马拉松的“撞墙”，熬过去就跑下去了。

当然，光熬不行，万科也在不断探索、思考穿越周期的办法。

“动能”转换

“短期有压力，长期有信心，”郁亮首先定了论调。

整场交流会当中，媒体最为关注的问题，无非就是未来市场形势的判断、市场拐点的预测。

今年以来，房地产相关的支持政策不断出台，但起色似乎仍不明显，市场情绪跌到了冰点。

克而瑞数据显示，2023年9月，百强房企单月业绩规模延续下半年以来的低位。TOP100房企9月实现销售操盘金额4042.7亿元，单月业绩同比降低29.2%，降幅仍保持在较高位；累计业绩同比降低11%。

郁亮坦言，市场悲观的情绪主要受到了两种声音的影响和引导：一种声音是过剩论，房子太多了；另外一种声音，是说政策没用了。

他心平气和，说要跟现场的媒体朋友好好聊一聊。郁亮举了两个例子。一个是关于我国人均的居住面积，另一个则是短期居住需求的问题。

根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米。郁亮对比了一组数据，这当中城镇居民是36.5平方米，小镇居民是42.3平方米；另外，一二线城市更只有34.3平方米左右。

他得出结论，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。“过去我们这个行业都在聚焦长期居住问题的解决。”但像旅居等短期居住的需求而言，仍未得到相应的满足，他举例称。

从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。

今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。

他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。实际上，随着政策的发力以及压抑需求的释放，市场已显现出一定回暖，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。

郁亮认为，这是市场本身修复力跟政策共同推动的结果。当然，他觉得政策端还可以做的更好。比如说已有的政策，能够落实到位。

另外，一个城市的地方政府如何因城施策用好工具也很重要。如此前政策在需求端发力比较多，在供给方面关注不多。那各级城市中，库存特别多的，就可以放缓一下，暂停一下土地供应；再比如，过去在城镇发展过程中有些错配土地资源，也可以把它调整成适合市场的产品。

谈到当前行业的状态，郁亮认为有点像马拉松的“撞墙”。“跑马拉松大家都知道，很多人在30公里以后他跑不动了，因为体内储存的糖基本消耗完了，要开始消耗脂肪了，用燃烧脂肪的热量跟能量往前跑。”

郁亮形象地将这种转化，称之为“新旧动能的转换”。他指出，地产行业要从过去传统阶段向新的发展阶段走。所以现在每个企业无论你愿意不愿意，你是否准备好，都将进入新发展阶段。

对于未来的市场，郁亮表示，短期有压力，长期还是要有信心。

提高二十分不容易

地产行业尚未恢复常态，购房者的信心也仍未回归。地产开发业务规模增长的不易，已成为业内的共识。

万科作为行业头部企业，也深知行业变化之快。过去这段时间，万科的地产开发业务，转向了客层分析、客户需求等各方面。

万科开发业务负责人张海认为，“客户已成为最宝贵的资源。”行业发展至今，“客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分。”但这20分的提高，并不容易。

张海不止一次强调，“改变的过程不是舒适的过程”。而为了这20分，万科正努力提升自己的综合能力，包括投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节。社群营造、直播卖房这些细化到营销方面的内容，被摆在了重要的位置上。

发布会上，张海在介绍环节，还创新了形式，邀请了哈尔滨金域悦府项目负责人专门讲解万科项目产品的精细化程度，更有长沙直播团队成员现场演讲。

万科无处不在强调，自己正在改变，拥抱新的趋势。这是当前的生存之道，亦是发展之道。

不仅如此，万科还要不断探索新的商业模式。张海再次提及混合开发，他表示，混合开发已经成为公司重要业务组成部分，核心是实现“宜居、宜业、宜商”。

比如万科的上海天空之城项目，于26公顷的土地上建设了包含住宅、租赁住房、商业、办公及相应配套设施。该项目是万科联手地铁投资打造的，备受关注。

这一项目开发了七年时间，已是交付状态，据张海透露，上海天空之城交付一年以上入住率90%，高于行业平均水平5-10%，二手房价比周边高6-12%。

另外，万科在社区商业上，也提出了新的概念、新的想法。杭州良渚文化村玉鸟集今年已开业，该项目是对社区商业的空间的全新升级，代表一种企业文化理念和新社群，是商业和社区文化融合的呈现。

截至目前，万科全国在建大型综合住区项目超过40个。张海说，这些探索与变化，都是“推动变化，并成为变化”的过程。

基于以往的经验，万科将全新推出“未来城市理想单元”——NEXUS理想之地，项目将成为万科在低碳、智慧等技术场景应用的实践样本。“NEXUS理想之地是纯自主研发的项目，没有先例”，张海强调。

而所有的这些改变、探索，都建立在万科苦练基本功的基础上。张海表示，当前阶段首先要将基本功练得更好，所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中。

截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”。苦练基本功需要企业的耐心，在张海看来，对现在的耐心，就是对未来的信心。

新的引领赛道

不管是地产开发业务，还是经营服务业务，其实万科都想找到一些新的、引领行业发展的道路。

不仅上述提及的玉鸟集、NEXUS理想之地等创新地产项目，万科的经营服务业务，也正寻求突围，比如万物云准备突围家装领域、万科泊寓参与保障性租赁住房的建设与运营、万纬物流建立冷链行业第一套温湿度管控系统与工作机制。

万物云董事长朱保全，上台介绍的一大篇幅，都是关于其借助蝶城进入家装市场，“研选家”业务增长快速。

他剖析物管行业前景，认为物业服务企业需厘清自身定位且增强独立性，在居住消费服务领域布局高增长业务，并预测行业的“五化”趋势，即岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化以及管理报告数据化。

分析、梳理之下，他认为家装业务为增长的另一要点。的确，这两年，房企、物管公司，房产经纪平台等将家装整合到业务链条当中的企业，越来越多。而万物云希冀于此找到，不同于其它公司的优势。

这一点大概便是，研选家装修追求100%客户满意。具体操作方法为，以万科物业30多年服务基因和金字招牌改善家装市场口碑，从老房户型入手整合供应链，推出适合具体户型、可标准化交付的局部改造产品。

“在3公里服务半径内，为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务。”朱保全称。而这方面也开始有所奏效，目前，万物云已在63个蝶城内重点推动“研选家”业务，1-9月合同量累计近一万户，同比增长超150%。

至于万科泊寓，据泊寓总经理胡冬华分享，今年万科泊寓实现了三点突破，包括完善产品线、重点发展企业客户租房服务市场、创新了长短租结合业务模式等。

值得关注的是，万科泊寓参与了保障性租赁住房的建设与运营，已在 19 个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。该等数据在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。

而万纬物流则把做大冷链物流业作为主要目标，制定了远高于行业的管理标准。不难看出，经营性服务业务已成为万科的重要收入来源。

2023年上半年，万科经营性服务业务收入267.3亿元，占总营收比重13.3%，同比增长了11.9%。这些业务也是万科穿越周期的赛道。

为了适应行业的变化，郁亮也提到，其中有两大难点，一是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力，二是是商业模式能否实现闭环。万科正在努力，且小有成效。

郁亮有些自豪，“长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正。”

自今年6月起，万科泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

众所周知，经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢。郁亮称，随着REITs政策推出，这一问题将出现解决的希望。

“对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。”郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科有望真正从开发商转变为不动产商。