乐居新媒体苏州 “土拍新规”（具体内容见文末）流出后，苏州首场土拍13号公告收官。土拍新规讨论的热烈氛围有没有传导至土拍战场。

先来看一组数据：

·12宗地，1宗延期出让，另11宗全部成功出让，总揽金136.83亿元。

·1宗触顶摇号，2宗溢价，最高溢价还是15%。

·拿地房企除中海、金茂外，其余全是苏州本土国企托底。

“狮山姊妹花”强势炸场

而这场土拍最大的看点，也来自中海、金茂地块。

首先，其拿下的“狮山姊妹花”地块本身就是本场土拍唯一的“王炸地块”。

苏地2023-WG-64号地块，全程经过1小时38分钟，52轮激烈争夺，最终花落中海，成交总价32.67亿、楼面价29081元/㎡。

苏地2023-WG-65号地块，则在经过45分钟93轮报价后，快速冲顶，在线下摇号环节被金茂斩获，成交总价34.93亿总价、楼面价30475元/㎡。

两宗地块加起来总价超67亿，几乎是本场土拍成交总额的50%。

两地块为原狮山达方电子所在地，位置核心，紧邻轨交5号线石城站和落星桥站，北侧就是明基医院。地块距离美罗泉屋较近，周边有苏州高新区狮山实验小学校(竹园校区)、苏州外国语学校、苏州高新区第一初级中学校等优质学校。整体来说，地块交通便利，配套资源丰富。

地块周边现状

两地块规划条件基本一致。要求住宅户型建筑面积不小于140㎡，其中建筑面积170㎡以上的户型不小于地块总户型的40%，住宅装修成本3000~6000元/㎡。

目前狮山板块新盘基本都是超170平的改善产品，均价也多在4.5-5万/㎡左右。从这两宗地块规划条件来看，基本也都是冲着豪宅去的。

中海、金茂老牌房企的“逆市回归”

说到这两宗地块拿地房企，中海、金茂。

中海以“山海再相逢”海报官宣拿地信息。该地块也是中海今年在苏州土地市场抢下的第二宗地块，上一宗为姑苏区胥江天街49号地块同样是其在摇号环节斩获，溢价高达15%。可以说，今年中海在苏州土地市场很积极，也很幸运。

中海摇中的胥江天街地块

放眼过去两年，2022年中海颗粒无收，市场在售产品主要来自其2021年所斩获地块（共拿地4宗，分别是中海独墅云著、中海悦湖东方、中海阅湖湾以及中海湖西商住地块）。

金茂自从2021年拿下铂悦春和万象所在地块之后，就鲜少在苏州土地市场露面。近两年，其在苏州市区主要在售盘均是合作项目，包括高铁新城铂悦春和万象、科技城前山澜庭、泊印澜庭，以及部分新区老盘。

铂悦春和万象

此次两大苏州市场的老牌房企，再次主动出击，重金拿下核心地段核心地块，颇有“逆市回归”之意。

其它地块“水花不大”，本土国企托底为主

本场土拍其它地块则水花都不大，基本都是各自区域本土国企托底成交。

姑苏：

姑苏区55号地块，由苏州城投拿下。地块距离平江万达不算太远，周边以老小区为主，规划建设含182套定销商品房和普通商品房，未来居住环境相对复杂一些。

吴中：

吴中区这次出让4宗地，2宗城南、1宗度假区、1宗胥口，天鸿伟业、吴城置地、斜港置业、恒邦置地等本土房企拿地。

城南56、57号两宗地相距不远，都是友新高架沿线地块，周边老牌二手房小区有招商小石城、鲁能公馆等。距离不远纯新盘为龙湖御湖境，备案均价32270元/㎡，从区位来看，龙湖御湖境更近吴中万达，位置要更好。

度假区和胥口地块相同点就是距离本区域的优质学校比较近。

度假区58号地块旁边就是香山实验小学。容积率等规划条件与紧挨着的新盘太湖澄光类似，太湖澄光由太湖城投和路劲合作开发，纯洋房，1.75万/㎡。

胥口59号地块也是近距胥口实验小学和胥口中学。此外交通也还算方便，距离轨交5号线站点约1.3公里，还有苏福路、孙武路主干道。区域较优质的二手房小区旭辉弘庭，挂牌均价2.2万/㎡。

相城：

相城区2宗地，分别位于元和街道和相城经开区。

元和街道60号地块竟意外溢价成交，竞价上有2轮报价。该片区33、34号两宗地块此前已被兴华房产竞得，容积率分别是1.3、1.2，60号地块容积率1.05，从容积率来看，三宗地块未来都将以打造低密住宅为主。地块要求住宅户型不小于120平米。

经开区61号地块再被漕湖置地&中亿丰拿下，与其此前所拿的31号地块紧邻。目前区域新盘扎堆，有花语云萃、澄阳四季云庭、龙湖青云阙等。不过该地块最大容积率1.5，花语云萃容积率是2.5、青云阙是2，该地块产品应该会更低密一些。区域新盘参考均价3.2万/㎡。

新区：

除狮山地块，新区此次还有2宗地块成功出让，1宗地块因规划条件变更延期开拍。

2宗成功出让地块分别位于科技城、大阳山。

科技城62号地块位于西渚，地块占地面积近5万方，最大容积率1.38，有望打造低密住宅。地块近距西渚实验幼儿园、科技城实小西渚校区两个学校。区域目前在售新盘较多，包括和萃澜庭、中铁建花语天辰、朗诗美田锦华澜轩等，竞争压力还是比较大的，新房参考均价2.3万/㎡左右。

大阳山66号地块近腾讯数字总部基地，与此前出让的腾聪置业46号地紧邻。周边配套有苏州乐园森林世界、大阳山植物园、新区一中科技城校区等。区域新盘仁恒·澜庭叙、山樾云庭均价在2.5万/㎡左右。

此外，原定于今日同步出让的63号地块，因各项指标调整，开拍时间将调整至11月9日。

该地块位置就在纯新盘上华璟庭斜对面，周边配套——轨交3号线、新区人民医院、港龙城、枫桥中心小学、何山公园等。上华璟庭还未入市，放风价3.7万/㎡。

“土拍新规”流出，苏州尚未执行

而开拍前夕的流出“土拍新规”，多少也为本场土拍增加了一些关注度。

据爆料内容，自然资源部下发文件中提到：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

且多个信源透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

从苏州目前情况来看，已经挂牌、即将于11月1日开拍的苏地网挂[2023]15号公告，暂时还执行此前的“设置最高限价，最高限价即成交价格”模式。

土拍新规能否落地苏州，可能要看后面的新批次挂地了。

苏州15号公告地块依然设置了最高限价

但也有部分一线城市在10月进行了土地规则的调整：

合肥，11月2日待出让土地，出让信息中只规定了起始价，未明确地价上限。

济南，10月下旬待出让土地，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

成都，发文放松限购时，也明确了中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，即竞地价 取消商品房限价。

关于土拍新规的调整，会带来什么？

业内资深人士认为，取消地价上限，意味着土地市场回归价高者得的时代，逐步撤除摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等竞买规则。

另一方面，大胆猜测一下，2019年4月3日开始实行的“限墅令”距离行政文件失效时间（一般5年）也快到期了，土拍新规是否意味着，远郊将开放别墅用地的开发？

11月1日，苏州15号公告很快开拍，敬请关注！