文/乐居新媒体 成都

今年以来，中央政府和地方政府出台了一系列支持刚需置业和改善置业的政策，楼市数据下滑的趋势有所缓解，很多国资央企和优质民企都感受到了市场回暖的趋势。

凡事都有例外，中信城开山河赋就是这样一个例外。

2022年12月22日，中信城开山河赋（备案名称信港山河府）首批次住宅取得预售许可，建筑面积30415.13平方米，准售房源共计177套，销售范围为1-3、15、25-27号楼，其中1#、15#楼为双叠拼，2#、3#号楼为三叠拼，25#-27#楼为11F小高层外。

但是，截至2023年10月17日12点，据成都市住建蓉e办数据，其叠拼产品一套都没成交，全部是“可售”状态，11F小高层产品只成交了27套。也就是说，取证约10个月，山河赋卖出了27套住宅，去化率=27/177≈15%。

这是什么原因呢？

土拍资料显示，山河赋项目位于双流区黄水镇红桥社区五、六组，占地面积约105亩，是纯住宅用地，容积率仅1.5，楼面地价7000元/平方米。土地由成都市空港置业有限公司和成都中信城市建设有限公司联合竞得。这块土地的命运也是充满波折，2018年、2019年、2020年先后三次流拍，到第四次入市才底价成交。

2021年1月25日，山河赋项目开发公司成都牧山信港置业有限公司成立，该公司由中信城市开发运营有限责任公司间（即中信城开）接持股84.361%，是操盘方；成都市空港置业有限公司持股15%。

2021年7月23日，山河赋项目建设工程规划许可证核发。总建筑面积约16.82万平方米，绿地率约35%。

山河赋项目规划了21栋叠拼和9栋洋房，住宅641户，洋房建面约120-143.5平方米，叠拼地上建面约169-29平方米。拿地将近两年，山河赋项目才取得预售许可证，清水交付，11F小高层挂牌均价13355元/平方米，叠拼挂牌均价约16863元/平方米，实际销售过程中有一点的优惠折扣。

山河赋位于双流区，也属于近郊区楼盘，相比双流区其他楼盘，他属于严重滞销。据克而瑞数据库，山河赋除了今年3月份备案12套外，其余月份的备案套数都在个位数。分析项目滞销的原因，大概可以从政策、地段、配套、产品等因素着手。

政策端，在9月26日之前，山河赋所在双流区，跟其他近郊区一样要限购，需要购买资格，还要家庭套数不能超标，这在一定程度上制约了项目销售。而约两公里之外新津区的项目则没有这样的问题，从去年新津就不要资格、不限套数了。在政策差别大、区位差别不大的前提下，一部分购房者会认为，买黄水不如买新津。

（图中①就是山河赋所在位置）

9月26日之后，山河赋虽然不限购了，但是也没那么值钱了，购房者有更多的选择余地，近郊和主城的房子都容易够得着，改善选新房，刚需选二手房。黄水镇虽然属于双流区，但属于双流区的边缘，谈不上什么大的发展，产品也是郊区别墅、郊区洋房为主，客群为地缘性客户和双流城区、高新、天新外溢的客户。

交通上，山河赋离地铁10号线黄水镇站，有七八百米的距离，步行约10分钟左右，这个距离对上班族来说不算近，甚至有些远。此外，山河赋所临的大件路，其实路况不太好，大货车多；周边牧华路也容易发生堵车事件。

从产品来看，山河赋有洋房和叠拼两种，都没有显著的优势，产品力堪忧。如下这个143.5的C户型：亮点有，如户型图所示；问题也有：

①厨房为何置于整个户型的中心位置，厨房的采光通风就有问题；

②主卧很小，3.8*3.65=13.87平方米，除去墙体厚度，实际可利用的空间更显，摆一米八的大床，再摆两个50里面宽的床头柜，基本就没得衣柜的空间了，户型图中还放了衣柜，简直不可思议。目前，主流的143户型，其主卧空间都能达到4*4上下，面积接近20个平方。

③这是1T2的户型，电梯两头开门，虽然开发商宣传的有独立电梯厅，但是跟市场上2T2的洋房户型相比，这种的居住舒适度就差了很多。按11层计算，1T2的结构，平均每户占有的电梯仅1/22≈0.045，而2T2的结构，平均每户占有的电梯相当于翻了一倍2/22≈0.090.

从价格来看，以27号楼2单元的902户型为例，140.73平米的四室两厅双卫，挂牌清水单价约191万，这个价格在成都二圈层靠近主城区、靠近地铁的地方都可以买到一套四室两厅双卫的二手房，还可能是带了装修的，更适合上班族。

从配套来看，山河赋依赖的是黄水镇上的设施，要么就去双流城区、高新区等地方。

此外，项目的开发商为中信城开，在成都的口碑是有瑕疵的。中信城开麓山上院项目于2022年交房，交房时是有一些维权声音的，主要集中在装修问题和漏水渗水问题等，这也加重了购房者对中信城开的不信任。