文/乐居新媒体广州 任时建

“920”新政的五改二利好，让一大波二手房源入市，特别是入手老破小不久的业主，都想卖掉手中“蟹货”，置换好点的房子。

乐居君一同事在新政第二天，就打算把刚买两年的海珠二手房挂牌了，当时他4.9万元/㎡入手，想着怎么也能5万 卖出去，没想到一打开链家，傻眼了：

同户型，有业主挂牌4.3万元/㎡！

更离谱的是，没几天这套房源就卖出去了。

要知道，该户型在去年4月，还卖出5.6万元/㎡。

该同事一气之下，直接取消了跟中介的预约，房子也不卖了。

事实上，在“920”新政后，割肉卖二手房的业主，可真不少。

新政发布当天，贝壳官网二手房挂牌房源数量是135123套，今天是137923套，增加了2800套，这仅仅是贝壳平台的，加上其它中介公司，最终数字会更庞大。

而这里面，大型小区是价格践踏的“重灾区”。

01、大盘“践踏”，广钢有房降超150万元

荔湾的广钢新城，今年初挂牌的大量次新房源，也在10月份悄悄降价了。

像是金融街融穗华府一套建面约83.68㎡三房，诸葛找房显示，房源5月份挂牌480万元，9月29日就降到415万元了，足足少了65万元。

楼龄新一点的振业天颂花园，有几套房源在9月23日就迅速反应降价了，幅度在20来万左右。

降得最狠的还是珠江金茂府这一套，去年2月挂牌680万元，今年10月调价，降了152万元。

海珠大盘金碧花园第一花园，2019-2023年期间挂牌的房源，在9月20日后都有不同程度降价，乐居君整理诸葛找房发现，小区降价幅度一般不超10万，但也有一套两年前挂牌的建面约78㎡户型，一下子降了65万元。

（金碧花园第一花园部分降价房源一览，来源诸葛找房）

02、番禺、黄埔解限，有房“出价就卖”？

市区盘都要降价，解限的番禺和黄埔就更“疯狂”了。

比如黄埔保利罗兰这套建面约79㎡的两房，标题醒目写着“出价就卖”。

乐居君点进去发现，该房源在9月初已经降价，从挂牌的305万元降至288万元，降了17万元。

黄埔区府标杆盘新福港鼎峰也有部分房源在9月20日后降价，降价幅度较大的是一套建面约90.38㎡的三房，降了60万元。

番禺方面，万博代表性小区——万科欧泊，在新政和板块内新盘推新双重夹攻下，有房源竟降价92万元，业主也是狠人一个。

（万科欧泊部分降价房源一览，来源诸葛找房）

大家都降价卖房，乐居君认为原因主要有两个：

其一，“920”新政其实更利好新房市场，说实话目前广州新房价格还处于低位。

有开发商工作人员跟乐居君透露，他们原以为新政后的国庆黄金周，广州新房价格能涨一波，但大多数开发商还是保持谨慎态度，有的甚至悄悄降价。

所以，同等价格买实用率更高的新房，不香吗？

像番禺广场板块待开盘的路劲美的·隽樾府等一批最新盘，实用率都能做到超100%了，这无论是舒适度还是流通性都吊打二手房。

其二，增值税免征五改二，导致大量次新房入市，有诚意的老破小买家肯定会降价卖房。

次新房看到你降价，那我也降价，一来二往，购房者看到自己关注的房源怎么“跌跌不休”，抱着“买涨不买跌”的心态，大家肯定还会继续观望。

不过呢，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，这句话还是真理来的。

据广州市房地产中介协会数据，2023年9月（统计周期为2023年8月26日至2023年9月25日），广州二手住宅整体网签（中介促成 自行交易）共8544宗和85.60万㎡，环比增长4.76%和4.10%，实现两连涨。

价格方面自然是回落的，广州中原研究发展部数据显示，9月广州二手网签均价为27959元/㎡，环比上月下跌0.8%。

延续这个态势，预计之后几个月二手房成交量都会稳中有涨，直到春节淡季慢慢回落。

那么，对于我们普通人来说，现在想入手二手房的话，该怎么选？

其实大部分人都已经知道答案。

我们随便在网上搜索一篇关于广州二手房价下跌的文章，下面评论区都会有这类观点：

买二手房，还得看市区。

的确，除去大型社区，其实天河、海珠很多二手房源价格还是挺稳的，再退一万步，就算买了最后又卖不出，住在市区至少能享受醇熟的配套，总比卖不出去又要忍受超长通勤强，对吧？

所以建议刚需买家在市区淘一下小两房，又或者番禺、黄埔地铁的沿线小区，也许会有意外之喜。

但如果条件更加宽松的买家，考虑到实用性和流通性，还是优先考虑限购区内的新房吧。