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“银十”过半，昆明楼市表现如何？

据克而瑞数据显示，国庆假期受备案影响，当周昆明新房住宅仅成交3.24万方，环比下降65.09%；双节促销对成交有一定拉动，上周迎来成交集中备案，新房住宅成交环比上涨117.9%，为7.06万方。近期的成交均价则稳定在1.3万元/㎡左右。

结合9月份数据来看，整个9月昆明新房住宅成交27.96万方，环比上涨5.63%，但环比去年同期下滑了27.21%。

去年9月、10月，昆明新房住宅合计成交约80万方， 而2020年同期昆明新房住宅累计成交超过190万方。按今年的成交行情来看，数据恐怕都难以达到去年水平，“金九银十”早已“褪色”。此外，从具体表现来看，深度分化有愈演愈烈之势。

数据来源：克而瑞

区域分化，置业方向回归主城

值得关注的是，依赖地缘客的非核心板块，普普通通没有亮点的楼盘面临越来越难卖的现状。如嵩明等一些远郊区域相对沉寂，供应、成交均处于较低水平，区域热度分化趋势显著。

分析下来，曾经主城周边区域楼盘以低价和高性价比为主要价值点，从而满足外溢的刚需置业需求，但在市场调整背景下，目前的置业方向大有回归主城，回归核心板块的趋势。

数据来源：克而瑞

价格分化，优质楼盘依旧坚挺

国家统计局发布的“70城房价”显示，今年5-8月，昆明新房价格“4连降”。受高端改善盘拉动影响，“金九”房价出现回升势头，是一个积极且重要的信号。

数据来源：昆明铭腾

据铭腾数据显示，“银十”前两周，昆明高价项目价格坚挺，平均售价位于“2万+”以上。

另一方面也印证了低价项目的成交量不尽人意，对于整体价格的影响有限。

以呈贡为例，近期有不少项目采取不同形式的优惠措施，将均价下调至万元以下，如邦泰花园城、光明璟宸、广电苑·仁园、海荣·滇池澜庭等。其中，邦泰花园城整体均价约6800元/㎡，部分特价房源甚至低至“5”字头。

但面对更为谨慎和理智的购房者，价格不再是主要的参考要素，居住品质和楼盘兑现情况反而更受关注。

在这样的背景下，霸占销售榜单前列的楼盘，都有着一套逻辑严密的价值体系。

产品分化，教育盘、高端品质盘受追捧

在经济学领域有个名词叫“K型分化”，指的是没有中间的“夹心层”，没有轻奢的概念，只有不计性比价的奢侈品，和性比价极高的平价货。

从当前的昆明楼盘销售端口， K型分化表现明显。

据克而瑞发布的《2023年前三季度昆明项目销售金额排行榜TOP50》。

TOP10中，华发书香云海以销售额14.31亿元登顶，同比22年前三季度TOP1项目销售金额增长14%；筑友双河湾以11.99亿元排名第二位，万科城11.33亿元排名第三，龙江金茂府以10.76亿元排名第四位，华润中心排第五位，销售额未能破10亿元，龙湖山海原著、山海湾8号、华夏四季、万科公园城市、万科500里挺进前十。

数据来源：克而瑞

分析榜单不难发现，畅销项目在地段、配套（尤其是教育资源）、产品和性价比四要素中，至少有两项相对突出。榜单前20中，华发书香云海、万科城、保利城、建投学府等项目均有优质学校配套，价格也相对亲民。

同时，改善型产品逆市热销，如华夏四季、山海湾8号、龙湖山海原著等资源型项目，长期保持热销态势；筑友双河湾、龙江金茂府、华润中心则基于优质地段，搭配高端产品，成为了高净值客群的置业选择。

当下行情整体仍趋于冷静，但不可否认的是，配套加速兑现、价值得到验证的板块，更有价值支撑，具有稀缺性、改善性的项目，更有机会率先回暖。

9月以来，存量房利率下调、认房不认贷、限购限贷等行政性措施先后落地。从成交数据来看，三大主流政策在短期内有着一定的促进作用，但后市作用还有待于观察。

昆明楼市更多动态，乐居新媒体将持续关注。