文/乐居财经 靳文雨

“未来的增长要靠增值服务，关键看企业有没有能力把握这个机会。”

在不久前举行的中期业绩投资者会议上，中海物业主席兼执行董事张贵清谈及增值服务时作了如是表述。而事实上，在去年初，中海物业就曾提出希望达到基础服务收入和增值服务收入的1:1。

从业绩端来看，今年上半年，中海物业的非住户增值服务和住户增值服务收益增速分别达到39.3%与59.6%，为中海物业贡献了近三分之一的业绩，表现颇为亮眼。

在今年上半年业绩报告中，不少物企都将增值服务分为社区增值服务和非业主增值服务两个部分。也有物企是将这些业务合并为增值服务进行披露，如烨星集团、兴业物联、金融街物业以及彩生活等。

社区增值服务是在满足社区基本需求的基础上，提供一些额外的、有益的、有吸引力的服务项目，比如包括智慧社区解决方案、物业销售和协销服务、社区资源增值服务、会所服务以及美居服务等等。非业主增值服务则主要是为开发商提供的增值业务，包括为开发商提供案场维护、前期咨询、查验交付房产等服务。

不过，综合观察上市物企的经营表现，这种飞速增长的态势并未蔓延在所有的物企身上。由于增值服务业务缺乏成熟的业务模式、抗周期性较弱以及业绩贡献的稳定性较差等不可回避的问题，仍存在着诸多的不确定性。

有关数据显示，2022年，百强物企基础物业服务收入占比为66.71%，较上一年增加7.77个百分点，占比近4年来首次正增长，而增值服务及创新型服务收入占比为33.29%，近几年来首次转降。

今年以来，上市物企的非业主增值服务、社区增值服务收入占比持续降低。据乐居财经《物业K线》统计，上半年有超4成物企的社区增值服务收入都出现了下滑。而在营收贡献中，非业主增值服务的下降更甚，受房地产市场低迷等因素影响，该业务出现萎缩的物企超八成。

超四成物企社区增值服务收入下滑

对物企而言，社区增值服务是待发掘的蓝海。从已上市企业增值业务布局来看，生活服务类、空间运营类及资产管理类业务是重点发力领域。为了探索更多元化的增值业务组合，近几年，不少物企也在积极跨界，将服务延伸至养老服务、装饰装修、餐饮服务、保险金融、社区教育等多领域。

与基础管理相比，社区增值服务需求大、潜力大、业务延展性好，受房地产市场低迷的影响，受住宅开发拖累也相对较小。但从经营实力来看，上市物企之间的增值服务收益分化较为明显。

据乐居财经《物业K线》统计，上半年有46家港股上市物企公布了社区增值服务的营收数据，合计收入约为156.24亿元，平均收入约为3.4亿元。

有32家物企的社区增值增值服务收入在均值之下，合计收入仅有34.34亿元，约占总收入的21.98%；有18家物企的收入不足亿元；增值服务收入最少的为众安智慧生活，仅有1041.5万元。

今年上半年，社区增值服务在物业收入中的占比也普遍不高，该板块业务收入比重超过20%的仅有10家，还有18家的收入比重不足10%，其中最低的是苏新服务的3.1%。

值得一说的是，2022年上半年，物企社区增值服务同比增速的均值为24.4%，而在2021年上半年，物企这一业务的增速甚至一度高达133.73%。

但乐居财经《物业K线》统计发现，今年上半年，物企社区增值服务的平均增速已跌至14.21%，有18家物企的社区增值服务收入出现了负增长现象，占比近四成。尤其是合景悠活、金科服务、德信服务集团、众安智慧生活4家企业，上半年社区增值服务收入同比下滑幅度超过40%。

以金科服务来说，该公司的四大业务曲线中，社区增值服务表现尤为突出，其来自社区增值服务的收益曾由2020年的2.24亿元增加至2021年的14.95亿元，涨幅高达566.1%。彼时金科服务曾表示：“本集团社区增值服务生态圈建设已基本完成，各业务稳步开展。”

但在2022年，其来自社区增值服务的收入断崖式下跌近八成，降至3.33亿元；今年上半年，其来自社区增值服务的收入仍在下跌，已降至约1.6亿元，与2022年同期的约2.85亿元相比，降幅亦达43.9%。

非业主增值服务整体收入占比不足一成

受房地产销售式微影响，今年上半年物企非业主增值服务收入也在持续萎缩。据乐居财经《物业K线》统计，上半年有36家港股上市物企披露了非业主增值服务的营收数据，合计收入约为77.95亿元，平均收入约为2.17亿元，收入实现增长的只有7家物企，不足两成。

目前，非业主增值服务营收占比较高的物企主要包括越秀服务、鲁商服务、建发物业以及滨江服务等，仍保持在20%以上。但纵观上半年物企非业主增值服务的整体收入占比，已不足一成。

当然，有不少物企在中报中提及，考虑公司经营战略及应收款项回款情况，是自己主动收缩了回款保障并不理想的非业主增值服务业务。如远洋服务、建业新生活等，都有如是表述。

但非业主增值服务的下降，仍成为了不少物企营收下滑的主因。这部分业务毛利相对较高，一般占基础服务毛利的20%。而在一些民营物企，该服务甚至能够占到30%-40%的比重。

有业内人士谈到，受房地产市场低迷的影响，物企非业主增值服务收缩。而一时间，其他的基础物业服务很难以20%、30%以上的增速去弥补非业主增值服务下滑造成的缺口，继而会影响到了物企的利润水平。

以荣万家来说，受物业开发商整体竣备、施工建筑面积减少导致对物业工程服务、案场服务及其他服务的需求大幅减少等因素影响，该公司的非业主增值服务从2022年上半年的3.22亿元骤降到约8390万元，断崖式下降了约74%。

而最作为营收基石的物业管理服务业务，实现收入6.22亿元，相较于去年同期的6.21亿元，仅增长了0.2%。连锁反应之下，其营收、净利润等也都不同程度受到了影响。上半年荣万家营收同比下降了19.4%；归属于母公司所有者的净利润同比下降了46.5%。

毛利率“缩水”

增值服务业务的下滑，也反映在毛利率上。从各业务的毛利率表现来看，今年上半年，社区增值、非业主增值服务毛利率仍有下滑。

社区增值服务往往是物企拉高整体毛利率的一把利器，但据乐居财经《物业K线》统计，上半年有35家物企公布了社区增值服务的毛利率情况，平均毛利率为35.17%，较去年同期的41.71%，下降6.54个百分点。

今年上半年，社区增值服务毛利率超过50%的物企有2家，为金科服务57.7%、佳兆业美好52.8%，而上年同期毛利率超过50%有3家。同期有25家物企的社区增值服务毛利率出现下滑，其中正荣服务和滨江服务的下滑幅度都在35%以上。

非业主增值服务的毛利率下跌趋势更为明显。上半年共有31家物企公布了该业务的毛利率情况，其中有近八成的物企的毛利率出现下跌。

具体到物企来看，宋都服务和荣万家的非业主增值服务毛利率分别下跌了23.2、22.1个百分点，碧桂园服务、融创服务、京城佳业、雅生活服务、建业新生活以及旭辉永升服务等企业的相关业务毛利率降幅也在10个百分点以上。

以跌幅最大的宋都服务来说，该公司共有四条业务线，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，以及酒店业务及长租公寓业务组成的其他业务。今年上半年，非业主增值服务、社区增值服务两项增值服务的毛利率同比降幅均在20个百分点之上。

对此，宋都服务表示，非业主增值服务的毛利下降，主要原因是毛利率较高的咨询及交付前服务产生的收入减少；业主增值服务毛利下滑，主要是由于标准化装修装饰服务收入减少，及向业主广泛促销零售服务。

此外，今年上半年，融创服务的非业主增值服务毛利率也从去年同期的26.3%降至15.7%。而这已经不是融创服务第一次面对非业主增值服务毛利率“缩水”的情况。

过往数据显示，2021年融创服务非业主增值服务的毛利率曾为35.6%。对于去年毛利率出现的下滑，融创服务彼时的解释是，出于谨慎性考量，公司对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致部分收入未在本年度确认。