文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

中秋与国庆“双节”相连，又逢“银十”开端，被视为楼市提振的窗口。

于是，一张张大红海报充斥网络，“双节钜惠”“涨势袭来”“好价告急”等字眼，吸引着观望的购房者，房企试图借此延续认房不认贷、降首付、降利率等政策红利，实现传统旺季的抢收。

楼市确实比以往热闹了，看房人数变多，各地的售楼处大都呈现多人到访的场面，挑灯夜战中，一些楼盘的销售，有所回暖。

而不同城市黄金周的表现各异，北京、深圳、宁波、济南等城市，日均成交水平不及去年同期，上海、广州、杭州、武汉等，则呈现出一定的涨幅。

整体而言，9月29日至10月6日，35个代表城市日均成交面积，较去年国庆假期，整体下降了两成左右。可见，城市分化的趋势下，楼市目前仅是点状回暖。

另一边，行业风险出清仍在持续进行，过去一周，中骏集团宣布债务违约，建业集团则被破产、裁员流言波及，只能出面澄清。

不过，有业内人士认为，两年前恒大的债务违约，拉开了行业暴雷的序幕，如今许家印被依法采取强制措施，或许意味着，房地产领域的出清，已然进入尾声，行业的调整将进入新阶段。

出清的尾声

出险房企的阵营，继续在扩大，但速度已放缓许多。

中骏集团控股10月4日披露，其境外美元优先票据出现违约事件，将委聘外部顾问，协助评估集团资本结构及流动性，并探索可行的全面解决方案。

中骏坦承，此前，它已实施不同措施，以减轻流动性资金压力，包括加快物业销售、延长债务期限及争取新的融资来源、推进资产处置，及严控费用等。

尽管它在尽力还债，但踏入今年第二季度，公司销售持续下滑，流动资金紧张状况日益严峻，境外兑付债务压力，也持续增加。

因此，中骏最后没能平稳度过周期，未根据银团贷款协议，支付已到期的本金和利息共约6100万美元。

它在公告里，留下了一声独白：“即使竭尽全力，流动现金及银行存款，可能无法履行当前和日后义务所需。”

在此之前，很多出险房企也有过类似的呼喊。据乐居财经不完全统计，在中骏之前，今年新增5家首次公开债务违约主体，均为民营房企。

其中，既有时代中国暂停支付6笔美元债利息，也有荣盛发展未能足额支付10亿中票本息等。

中骏的债务违约，算是近年来企业出险的延续。该公司也试图通过探讨整体债务的全面解决方案，应对挑战。

自2021年下半年以来，民营地产商遭受了多少次或大或小的冲击，已难以细数。风险从中小房企，一直蔓延到头部房企，期间风声鹤唳，企业主体很难置身事外。

直至眼下，房地产优化政策不断出炉，房企们的经营状况有了改观，但仍然有房企被流言击中。

10月7日，建业住宅集团官方微博发布《声明》称，有关“建业地产宣告破产”、“未能支付9800亿到期银行贷款及762亿利息”、“暂停支付所有款项”、“裁员仅剩下数百人”等均为不实信息。

建业集团表示，今年前三季度，公司累计完成交付23277套、339.1万平方米，其中提前交付7585套。未来，它将继续以“保交付、保经营”为目标，确保公司实现持续稳定经营。

不过，有业内人士认为，地产政策暖风持续吹拂下，行业信心已逐步恢复。而恒大事件的推进，足见地产的出清，已进入收尾阶段。

中秋节前夕，恒大突发公告，声称公司执行董事、董事会主席许家印，因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。

过去两年，尽管陷入了流动性困境，背负着巨额债务，恒大仍不时表态“保交楼”，今年3月，其发布了化债方案，为债务重组寻路，并实现复牌，但许家印最终依然没能避开眼下这道坎。

“加杠杆”“大而不倒”等执念，让恒大曾经的商业版图，迅速跨遍地产、足球、文旅、大健康、金融、新能源汽车等，如今它已风头不再。

2021年下半年，恒大的债务危机，拉开了房企暴雷的序幕，随着其终局轮廓的逐步清晰，房企总体的生存状态，或许将进入新阶段。

热闹的黄金周

国庆假期，往往是各房企抢收“金九银十”的关键阶段。

而今年的国庆、中秋双节，更是被赋予了不一样的意义。在此之前，楼市已经历一段时间的低潮期，而监管层正不断释放新的政策，包括认房不认贷、降首付比例、下调房贷利率等组合拳，以期提振楼市。

各方都期望，8天假期里面，能够看到楼市回温。

赶在假期之前，广州成为首个明文放松限购的一线城市，黄埔、番禺等区不限购，并将全市增值税免征年限“5改2”，外地人买房社保要求5年变2年。

这波利好，吸引了不少外地客来到广州，像是番禺的新盘星河盛世锦城、长隆万博悦府，吸引了大量周边本地客户。据销售称，有些购房者一口气买了四五套房。

还有的城市直接发放了购房补贴，例如沈阳，向符合条件在市内九区购房的前3000名购房人发放金额1万元/套购房消费券，后续购房人发放金额5000元/套购房消费券。

而江西九江，除了购房补贴等措施外，更是推出“买房抽大奖”最高奖励50万元的活动。

另一边，房企通过打折、精装大礼包、工抵房、买房送车位等方式，吸引购房者。各地的新盘均有不同程度的折扣力度，基本从8.6折到9.5折不等。

像是深圳，多盘优惠力度不小，招商雍云府拿出备案价9.1折的优惠，中海时光境开盘最低88折送装修等；在北京，北京合院推出6套精选房源优惠高至89万。

惠州更有房企因大幅降价卖房，而被强制停业整顿。该地区一项目备案价约1.5-1.7万/平方米，今年国庆期间低价促销，降至7800-8500元/平方米，直接砍半销售。

不可否认，这些优惠活动吸引了一部分购房者的目光，各地的售楼处也大都呈现人声鼎沸的场面。但热闹的表象之下，购房者仍然以观望为主。

除了极少数的网红盘以外，“抢房”的现象鲜少出现。

深圳一项目销售称，“到访的人确实多了一些，但更多都是观望，实际落定成交的不多。”北京链家一名中介也表示，国庆期间到访售楼处的人，甚至不及9月初“认房不认贷”新政出来的时候。

市场虽有回温，但依然不够活跃，这是多数业内的共识。一位业内人士提及，楼市政策的操作空间在收窄，边际效应明显减弱。楼市政策的刺激作用，没有以往的效用明显。

购房者对于收入增长的预期仍不够理想，再加上对于政策持续优化的期望，因此多选择继续观望。

北京一名刚需购房者表示，这个假期更想休息一下，回乡一趟，再到外地旅游，买房没必要那么着急，后面再慢慢看。

“金九银十”成色

传递到楼市数据上，各地成交数据有着较大的差距。

乐居财经统计了11个典型城市在黄金周的成交数据，包括北京、上海、苏州、杭州等城市，日均成交共达到766套，总成交套数6118套，较上年度同期的3198套上涨约91%。

其中，北京、深圳、宁波、济南等6个城市，日均成交水平不及去年同期，同比下降幅度在8%-80%不等，而上海、广州、杭州、武汉等5个城市，日均成交均超去年同期，最高涨幅达到5004.2%。

各地楼市成交有所分化，整体看来，仍有许多城市呈现下跌的状况。

从更大范围来看，机构数据显示，9月29日至10月6日，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期，下降两成左右。

国庆期间，深圳新房住宅成交仅为336套，日均成交仅为42套，同比去年黄金周日均成交下降39%，为近三年国庆黄金周新低。

北京同样创下了近五年国庆黄金周新房成交新低的纪录。期间，北京新房一共签约了116套住宅，日均仅有15套。

虽然广州、上海等地新房成交回温明显，但与成交同样增长的，还有推盘量。据广州中原研究发展部数据披露，今年国庆假期广州一手住宅实际开盘/加推约3166套，较去年同期增加66%。

多重利好加持之下的市场，表现甚至不及2022年。

这与市场延续已久的低落情绪相关。进入“金九”以来，虽然各地陆续落地调整政策，提振楼市，但是成效与预期相比，仍有些落差。

9月份，房价持续下跌。月内百城新建住宅价格环比由跌转涨，但涨幅仅为0.05%，二手住宅价格环比仍下跌，环比已连续17个月下行。

从房价涨跌城市数量看，百城新建住宅价格环比下跌城市数量降至30个，而百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至99个，已连续4个月超90城。

市场预期依然未有关键性扭转的契机，房企销售虽略有修复，但去化压力仍存。

2023年9月，TOP100房企实现销售操盘金额4042.7亿元，单月业绩环比上升17.9%，同比降低29.2%。其中，逾六成房企实现单月业绩环比增长，29家企业环比增幅超过30%。

房企间销售增长亦有不小的差异，像是华发股份、绿地控股、首开股份等房企销售环比增幅在60%以上，而碧桂园、阳光城等房企销售环比降40%以上。

这只是环比上月的情况，从同比去年同期的情况来看，目前百强房企负增长依然为趋势，9月单月业绩同比降低的企业数量超过七成。

1-9月，百强房企累计实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%，业绩规模保持在低位。

按照业内预测，随着政策持续落地，以及置换改善需求入市，四季度核心城市市场有望企稳，但三四线城市等市场修复则需要较长一段时间。