文/乐居财经 徐酒眠

今年三月中旬，何曙华带领一众管理层到访了碧桂园服务。

作为万物云（02602.HK）的执行董事，同时担任万物云城CEO，何曙华的这趟行程得到了高礼遇，碧桂园服务首席市场官兼城市服务集团总裁汪英武、城市服务集团副总裁张新建等出面接待。

在物管圈，碧桂园服务（06098.HK）和万物云之间的磁场十分微妙。虽然市场却总是喜欢把二者放在一起对比，但这么多年来他们各自的“一把手”——李长江与朱保全却鲜少在公开场合共同出现，似乎有种“王不见王”的默契。此前二人在卖物业和物业毛利率等共同话题上的话锋，也表达了相左的见解。

因此，何曙华一行与汪英武等人约着私底下碰头，让外界颇为好奇。在这场会面，双方都提到“期待在多方面建立长期的交流合作机制”。根据双方会面高管的身份，有人暗暗期待两家超级大物企会在城市服务领域合作“搞事情”。

作为物管行业布局城市服务赛道的先头部队，碧、万都有着庞大的野心。

碧桂园服务打造了“城市共生计划”，并曾立下FLAG要在2025年达到千亿总营收进行拆分，物业服务、增值服务和城市服务分别要达到500亿元、300亿元和200亿元。万物云发布了国内第一个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，立志要做政府首选的物业管家，计划从“百城”走进“千条街道”。

根据克而瑞物管测算，预计2025年全国城市服务市场空间可增加至10019亿元。如此庞大的市场引来的分食者众多，有统计显示，过去两年内已有近3000家企业开始涉足城市服务领域，百强物企的入局率约有90%。

据乐居财经《物业K线》统计，目前公告2023年中期业绩报的62家上市物企中，有16家对城市服务进行了独立划分，并披露了营收等数据。

虽然也还有如中海物业、建业新生活、弘阳服务、南都物业等一批玩家没有特别点出城市服务业绩数据，但通过这16家物企，仍可以对物管行业竞逐城市服务赛道的情况窥探一二。

市场占有率不高，15家物企半年收入72亿

城市服务是个大市场，但目前物企们划分的蛋糕并不大。今年上半年，16家披露城市服务收入的物企，合计创造营收约71.93亿元。

而同期，来自上交所、深交所、北交所、港交所和新加坡证券交易所的38家环卫板块上市企业，创造的营收约为979.95亿元。

这38家环卫板块上市公司的业务涵盖环卫服务（含环卫装备制造）、生活垃圾处理（含生活垃圾焚烧、填埋等）、渗滤液处理、餐厨/厨余垃圾处理等领域，而物企抢滩城市服务主要涉猎的前两种，并尤以环卫服务为侧重。

38家环卫板块上市公司中，盈峰环境、启迪环境、玉禾田、福龙马、北控城市资源、侨银股份、劲旅环境和新安洁8家以环卫服务为主营业务。今年上半年，8家公司合计创造营收194.06亿元，其中纯环卫服务板块的总营业收入超过130亿元。

从上述几个维度对比来看，16家上市物企的城市服务营收总额可谓大巫见小巫了。

值得一提的是，保利物业虽录入了12.24亿的营收数据，但这是其“公共及其他物业“的总收入，这当中除了城市服务外，还包含了其管理政府机构事业单位等公共物业的收入。合景悠活、招商积余也是如此，它们统计板块的命名分别为“公建及城市区域”、“城市空间及其他”。

不过，城市服务本来就与一些公建类物业服务重叠，碧桂园服务的城市服务也纳入了高校服务、医疗后勤项目等。

另外，银城生活服务归列的城市服务也比较特别，是向除在管社区居民外的其他客户提供服务，其中包括电动车充电及骑手换电业务。

分化明显，头尾相差239倍

追溯头部物企跨入城市服务的历史，公认的起点是2015年碧桂园服务与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，并次年3月合资成立了韩城碧桂园城市服务有限公司。

从这里算起，碧桂园服务发展城市服务已有近8年时间。截至2023年6月30日，其该业务板块收入23.94亿元，占总收入的11.5%，较上一年同期26.35亿元的收入和13.1%的总收入占比有所下滑。

对此，碧桂园服务表示“主要由于期内本集团主动缩减若干低毛利率业务所致”。今年上半年，碧桂园服务城市服务的毛利率同比提升约3个百分点，约为21.1%。

在16家上市物企中，城市服务营收超过20亿只有碧桂园服务。紧随其后的保利物业以涵盖城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态的“公共及其他物业”，创收12.24亿元，同比增长30.9%，占总收入的17.14%。

雅生活服务、合景悠活、世茂服务三家物企的城市服务收入相差不大，今年上半年的收入都在6亿档。不过后两者的收入同比有所下滑，降幅分别为9.06%、2.4%。

值得一提的是，这三家物企都是通过投资并购了相关公司股权进入赛道。这也是大部分物企玩家的共同方式。

万物云自2018年开展城市综合服务业务，主要以少数股权操盘模式推进。今年上半年收入3.1亿元，同比增长13.6%，占总收入的1.9%。

16家物企中，城市服务收入超过1亿的有10家。除了上述6家，另外的分别是旭辉永升服务、苏新服务、招商积余、浦江中国，对应收入在1.18亿到2.09亿区间。

其中，苏新服务城市服务商底色浓郁，收入2.01亿元，占总收入的58.9%，是16家物企中唯一贡献超五成的物企。

招商积余的城市空间业态在管面积虽然从去年中期的3119.01万平方米，快速爬升至了5536.45万平方米，在总在管规模的占比从2.15%提升至16.76%。但其城市空间业态的收入1.45亿元，同比下滑了40.84%，是16家物企中降幅最大的物企。

余下还有6家物企，今年上半年的城市服务收入在1亿元之下。朗诗绿色生活收入约为1026万元垫底，但同比增幅223.5%在16家物企中居榜首；另一家收入0.84亿元的新大正，也同比实现了两倍增长，增幅约为204.62%。

以收入来看，16家物企分化较明显，头尾的碧桂园服务与朗诗绿色生活相差了239倍。

分化也体现在盈利方面，9家披露城市服务毛利率的物企中，排在第一的苏新服务（22.8%）与排在最后的旭辉永升服务（7.8%）相差了15个百分点。