乐居新媒体 昆明

楼市利好铺天盖地，买房人依然焦虑。

“听说房价下滑了，还会再降吗？”

“XX板块跌这么厉害，能买吗？”

“XX楼盘现在买入合适吗？”

在买房群里，每天都有大量的买房人咨询买入时机。也难怪，据说90%以上的人对买房时机的判断都是错的。

那到底，应该如何看准买房时机？

昆明城市图景/乐居摄影

买房踩过的坑与错过的机会

“为什么我买的房一跌再跌？”

“当年跟风买入，没想到成了‘高位接盘侠’。”

对普通大众来说，买房不是一件小事，毕竟几百万的房子，背后往往需要一个家庭的支持，可诸如此类“掉坑”的事却在我们身边时有发生。

关键是买房思维上，要摸准楼市的脉搏，找准楼市周期性规律。

楼市周期一般会分为启动期、爆发期、赶顶期、盘整期。具体来看，启动期一般表现为量涨价不涨；到了爆发期，则量价齐升；赶顶期，就是成交量上不去了，但价格被顶起来了；最后的盘整期，则量价齐跌。

很多人买房都会因为盲目跟风，最后买在了赶顶期，也就是房价的最高点。从历史经验看，过去被总结为有五次绝佳的买房时机。

楼市具有周期性/乐居摄影

第一次买房时机：2003年非典时期

“非典”时期，发展本就不充分的中国楼市被按下了暂停键，非典结束后，限制土地供应、降低首付比例等国家控措施出台，楼市狂飙突进，房地产行业的黄金年代正式拉开大幕。

第二次买房时机：2008年次贷危机

受美国“次贷危机”影响，全球经济下滑，许多人选择继续等待房价再度下跌。但在10月中旬，国家4万亿元经济刺激计划盛装出炉，地产商纷纷走货出量，在次年的春节强势制造出一波小阳春。

第三次买房时机：2011年银行收紧

2011的11月，在银行收紧的资金压力下，全国多家房企实行降价促销，造成房价大面积下跌。在很多人观望犹豫的时候，中国楼市历史上第一个连续24个月的上涨周期悄然来临，房价至此进入飞速增长时期。

第四次买房时机：2014年地产寒冬

2014年，报纸上出现“全国住宅销量持续下滑”、全国性房地产日益低速”等标题，很多所谓专家放言：大涨之后，必定大跌，中国房价还将持续下降。但是，2015年初，国家降息降准、地方解除限购、调整公积金等政策不断刺激楼市。到年末，年初买入的房子价格已经翻了一番。

第五次买房时机：2016年狂飙前夜

2016年初，国家调整了首付比例、公积金货款、限购、户籍等众多政策引导房产消费，以一线城市为代表，带动全国房价大幅度上涨，中国楼市进入狂飙时期。

纵观前五次的买房最佳时机，基本上都是在楼市低迷，成交量下跌，买房者观望情绪浓烈的时候，都是买房抄底的好时机。

最佳购房窗口期已到？

但，如果错过了前五次的买房抄底好时机，那第六次机会在何时？

就在2023年。

数据来源：克而瑞

来看昆明楼市周期表现。据克而瑞发布研究报告显示，当前昆明本轮周期已持续42个月，连续37个月下行，降幅93%，成交最低点22.94万方打破前三轮记录（下行17个月，最低点26.78万方，不含2020年2月疫情爆发导致9.35万方），市场触底。

触底，则反弹。

今年以来，一轮又一轮的救市风暴席卷全国，高层的态度已经明显：楼市，这一把势必要拉起来！

8月底以来，“认房不用认贷”政策叠加叠加房贷利率下调，本轮新政组合拳可谓掷地有声，特别是对改善型住宅的购房者来说是重大利好，新一轮的买房窗口期已经来了！

楼市迎来拐点/乐居摄影

不过，这也不意味着可以随便出手，现阶段及未来“买对”更为重要。

如何“买对”？

有三个关键词:核心城市/区域、品牌房企、高品质改善住房。

昆明城市发展的潜力空间巨大/乐居摄影

首先一定是核心城市。

就云南来说，只有昆明这一个核心城市，单核城市的格局决定了人财物资源向核心城市聚拢，也就是所谓的虹吸效应。

这种虹吸效应通过人口数据表现出来了：据官方数据，2022年昆明市常住人口为860万人，比2021年末增加9.8万人，增量位居全国前十、西南之首。在2022年全国人口减少85万人的大背景下，昆明常住人口增加了近10万人，这意味着昆明属于人口净流入城市，去年至少虹吸超3.3万人，人口红利仍在持续释放。

人口是经济、产业发展的晴雨表，昆明人口正增长，正是其经济高质量发展的最佳注脚。2022年，昆明全年经济增长3.0%，领跑西南五大重点城市，2023年昆明也重新回归新一线名单，这都说明了昆明城市发展的潜力空间十分巨大。

所以当窗口期到来，选择昆明这样潜力巨大的单核城市，是买对房的第一步。

再说核心区域。

我们一直强调，核心区域是公认的买房首选，不仅工作生活方便，资产保值能力也是处于第一档次。

特别是城市CBD，所谓“一栋楼打败一座城”，CBD因为强有力的财富聚集与人才聚集，往往被称之为城市的超级地段：无论是薪资水平，还是房价水平，都往往代表着一座城市的天花板。

上海陆家嘴CBD/乐居摄影

城市CBD能有多贵呢？就以2023年7月份的数据为例：

北京新建住宅成交均价59633元/㎡，国贸CBD房价已站上15万+，是全市的2.5倍；广州新建住宅均价24659元/m²，天河CBD成交均价接近8万/㎡，是全市的3.3倍； 深圳一手住宅成交均价为69997元/㎡，福田CBD新房备案均价为10.1万/㎡，约为全市的1.5倍。

而在今年5月份，上海陆家嘴CBD一套二手房以总价1.66亿售出，单价达到了惊人的42.57万/平米，据悉这套房源最早是2013年以约5000万买入的新房，2021年首次二手卖出价8000万，再到此次1.66亿，10年间涨幅3.32倍，近2年的涨幅约2.1倍。

不难发现，CBD物业与城市未来价值之间有着紧密的关系。无论是四通八达的交通路网，还是繁华成熟的商业圈，或是城市核心高品质的配套，CBD占据城市不可复制的地理位置，在任何一座城市，拥有CBD地段的物业，得到的不仅是高品质的生活体验，更是身份的象征与彰显。

回到昆明，那最具价值的CBD在哪？

答案就是，巫家坝。

按照官方定位，巫家坝要打造昆明面向世界的、具有潜力的金融中心和总部基地，是昆明未来城市新中心和城市CBD。

我们知道，任何一个CBD区域的成型都不是一蹴而就的，由荒芜到繁华、从平地到楼宇，要经历十余年甚至更久的时间，譬如重庆两江新区建设了13年，成都新区建设了33年。

巫家坝全面进入价值兑现阶段/乐居摄影

而建设了6年的巫家坝，已引进14家知名企业总部、11家百强房企、多家国际知名酒店，如今是昆明百强房企最集中、总部企业最多、高端写字楼最密集的区域。今年以来，巫家坝更是开足马力，迎来了一系列关键性配套兑现：官渡区人民医院新院、片区首所小学、总部大厦、新建道路等建设屡屡传出好消息。

承载着全昆明人期待的巫家坝，已经全面进入价值兑现阶段。

随着区域内招商蛇口·公园大道等10余个楼盘的交付，可以说，过不了多久，巫家坝定是昆明城市界面最好的片区之一。

再说说品牌房企。

强调品牌，更强调有实力有责任担当的国央企。

对于置业者而言，口碑质量俱佳的品牌开发商是相对稳妥的选择，而精工巧筑、身兼国匠担当的央企开发商，则更是优中选优的明智之选。

进入昆明的众多开发商中，有着万亿央企背景的招商蛇口应该是比较特别的存在。

自2013年入滇，10年布局11盘，在会展片区、巫家坝、呈贡、西市等当下热门板块都占有一席之地，也率先进驻空港、晋宁等潜力区域，招商蛇口在云南逐步实现从传统住宅到多业态并举的发展模式，先后开发了品质社区、城市商业、商务办公等多业态产品。

一直以来，凭借央企的品牌质量、过硬的产品实力，招商蛇口在云南的项目几乎都做到了提前交付，交付的各个项目在社区景观、产品细节、建筑立面、产品装修等各个方面，为招商蛇口在云南市场打上了“品质房企”的标签。

招商蛇口·公园大道实拍图

今年上半年，在市场整体下行，购房者信心有待进一步修复的背景下，招商蛇口率先推出实景现房项目——招商蛇口·公园大道。

招商蛇口·公园大道实拍图

不得不说，招商蛇口·公园大道实景现房精准击中了市场调整背景下购房者的痛点，让置业不用等待，更不用担心货不对板，期房变“欺”房。项目以打造“中央公园式”高端社区为定位，从而在园林、社区、产品方面，处处都呈现出了可触、可观、可感的品质细节，堪称“颜值”“内涵”双担当。

作为巫家坝板块单地块绿化面积最大、规格最高的实景社区，仅在项目内部，就打造了约一万方的园林景观，从北入口四方水景、水景雕塑的设置，再到入户大堂营造的归家尊崇感、迎宾大道的打造，还是景观树种的选择、苗木的全冠移植，都体现着招商蛇口的极致匠心。

招商蛇口·公园大道园林实拍图

同时，除了依托超大面积的绿化植被，为了满足业主不同年龄段娱乐需求，社区公区还设置了集趣味、社交、锻炼于一体的娱乐互动空间，比如有覆盖全龄段儿童的小云朵主题儿童游乐区、户外运动跑道，还把所有楼栋底层都做了架空设计，并提炼成了健身、学习、玩乐、休闲会友等四大主题空间，充分满足邻里休闲、休息娱乐、运动健身等全维度生活场景，让家在空间上得以延伸，给居住者带来心灵的放松和情感的互动，让生活不仅有质感、更有温度。

招商蛇口·公园大道公区实拍图

招商蛇口的产品力，还体现在不断深入研读客户场景体验、意境感受及生活需求，这份“将居者的生活感受放在首位”的用心，我们能从招商蛇口·公园大道的户型设计、精装选材、居室小细节等各方面感受得到。

2000元/㎡的装修标准可都是实打实的，配置了很多只有豪宅才能标配的国际一线品牌，比如卡德维的主卧浴缸（部分户型有），龙头、花洒使用的是汉斯格雅，马桶品牌是劳芬；厨房里配置的方太的洗碗机、滨特尔的净水器、伊莱克斯的烤箱（部分户型有）等。

招商蛇口·公园大道实体样板间

此外，作为智慧社区，招商蛇口·公园大道真正实现了 “科技改变生活”：进入地下车库，CMpark智慧停车系统能够快速识别车辆，业主停车更加方便快捷；停好车后，可以通过魔镜、手机APP实现电梯提前预约，减少等候时间；进入家门，智能魔镜可以关联室内智能设备，播放新闻或音乐；顺便打开魔镜的视频看护功能，查看一下孩子在社区内活动的实时视频……从门禁、入户、到全屋智能，把智能化融入生活中的每个细节。

魔镜系统

结语

通过一系列的梳理会发现，招商蛇口·公园大道是难得的、同时能够满足“核心区域+实景现房+高品质精装”组合条件的项目，既满足优质资产的特征，也把当下购房者的痛点处理得明明白白。据悉，目前项目建面约121-172㎡精装现房在售。

可以肯定的是，未来资产的比拼不再是数量，而是对优质物业的持有。站在新一轮周期的起点，要做的就是尽快入手优质资产，毕竟这样的机会也不多了。