文/乐居财经 靳文雨

资本市场的不如意，似乎并没有对国资物企产生太大的影响。

近半年以来，国资物企IPO的消息，让冷清的资本市场不断泛起涟漪，也频频扰动着投资者的神经。

相较于民营物企，在地产行业发展承压下行，潜在风险传导至关联物企的大背景下，央国资物企对发展风险把控相对更加严格，运营相对更加稳健，面临的潜在风险较小，抗风险能力也较强。

这一点，在业绩成色及规模扩张上，也表现的更为明显。

据乐居财经《物业K线》统计，目前上市物企中拥有国资背景和央企身份的有14家，占上市物企总数的两成多一点。其中港股有11家，A股有3家。

从2023年上半年业绩情况来看，保利物业、中海物业、华润万象生活及招商积余等4家国央企物企跻身营收榜前十，鲁商服务和苏新服务略显逊色，分别以3.14亿元和3.41亿元的营收排在榜单靠后的位置。

在净利润方面，各家物企都有所上涨，除特发服务、鲁商服务及京城佳业3家物企的营收涨幅低于10%之外，剩下物企的营收涨幅均在10%以上，其中招商积余和华润万象生活的净利润同比增幅突破20%，分别为26.65%、20.74%。

不过，也有例外存在。具有国央背景的物企中，珠江服务略显特殊。该公司于今年3月完成重大资产重组，剥离了亏损的房地产开发业务，并转战进入了A股物企的阵营。上半年该公司实现收入24.47亿元，同比增长203.37%，在所有物企中，可以排到第14位。

但珠江服务在营收增长达两倍的同时，其归母净利润却为-6929.95万元，较上年同期减亏，同期也是A股中唯一录得亏损的物企。

目前来看，营收、净利以及规模稳定增长之下，央国资物企在股价涨幅、市值等方面，也明显优于民营物企。不过，光鲜的增长背后也有隐忧，如不少国资物企的盈利能力在持续下滑，此外，不少央国资物企还在今年上半年出现了反常的减员现象。

盈利能力下降

在地产行业寒潮尚未完全消退之时，央国资物企的营收、净利润普遍实现双增，展现出了较强的发展韧性。但不得不说，盈利能力较低等难题，也挥之不去。

据乐居财经《物业K线》统计，2023年上半年发布业绩的61家上市物企，平均毛利率约为25.51%。而14家央国资物企的平均毛利率约为21.13%，低于上市物企毛利率均值。

目前来看，仅有华润万象生活、越秀服务、建发物业、金茂服务4家国资物企的毛利率在行业均值之上。其中华润万象生活的毛利率最高，约为33.2%；越秀服务次之，毛利率约为28.1%；建发物业和金茂服务的毛利率分别为25.56%、26.4%。

盈利能力下降，多半还是与央国资物企的个别业务板块发展成色不足有关。

以京城佳业来说，背靠国企北京城建，上半年该公司实现总收入约为8.88亿元，同比增加约33.4%；毛利约1.94亿元，同比增长23.9%。但上半年该公司的整体毛利率约为21.8%，较上一年同期的23.5%下降了约1.7个百分点。同期，净利率约为6.9%，较上一年同期的8.0%下滑了约1.1个百分点。

拖累京城佳业整体毛利率的，是社区增值服务板块，今年上半年，该板块的毛利率约为14.3%，而去年上半年更低，约为13.8%，均低于同期的物业管理服务毛利率。

与此同时，社区增值服务成为了京城佳业营收占比最小的业务板块，实现收入1.83亿元，同比增长28.3%，但占总收入的比重只有20.7%。

在物企经营仍然承压的上半年，特发服务的收入也实现了两位数的增长，达11.3亿元，增长率为20.95%，不过，其归母净利润为6014.46万元，增长率仅有3.85%，净利率仅有5.7%。

净利润增长微弱背后，其毛利率出现下滑，降至12.74%。事实上，2020上半年、2021上半年、2022上半年，特发服务毛利率分别为20.53%、16.62%、13.76%，已经连降三年。

细分业务中，作为特发服务营收重头的综合物管服务，在上半年实现收入9.64亿元，同比增长了22.02%，而该业务营业成本上涨了23.56%。同期，该业务的毛利率仅有9.89%，相较于去年同期下滑了1.13个百分点。

规模增长背后员工缩编

央国资物企在资金、资源整合方面具备优势。背靠国资平台，它们对学校、医院、政府办公楼、轨道交通、城市服务等体制内资源的获取更为便利，通过链接更多资源，也能尝试更多的服务场景。

目前不少央国资物企新兴的非住宅物业和城市服务等领域也都取得了一定的服务优势。如在今年上半年，金茂服务全面升级了外拓策略，聚焦“城市深耕”、“细化标尺”、“城市服务”、“投运一体”四大策略，更进一步挖掘了城市服务项目的巨大发展空间。  

截至2023年6月30日，金茂服务的合约建筑面积为9448万平方米，在管建筑面积为7098万平方米，较去年同期分别增长35.8%及56%。而在其今年上半年13.53亿的收入当中，来自第三方的收入为9.64亿元，占比达71.2%，同比提升了12.7个百分点。  

据乐居财经《物业K线》统计，今年上半年， 14家国家物企中有13家都披露了在管面积，且披露往期对比数据的物企均实现了在管面积的增长。其中苏新服务的规模最小，仅有1472.23万平方米，但其在管规模的增长率却高达113.22%。

除此之外，建发物业、越秀服务、华发物业服务3家物企的规模增长率均在30%以上，保利物业、华润万象生活的规模增长率在20%以上。

规模不断扩大，意味着所需要的相关管理和服务人员也更多。但有意思的一个现象是，今年上半年，不少央国资物企却反常地出现了减员情况。

乐居财经《物业K线》查阅发现，在披露了员工人数的11家央国资物管公司中，仅有3家物企的员工总数较去年年末处于增长状态，分别是越秀服务、华发物业服务以及苏新服务。它们的员工人数分别增长了7.85%、0.35%、40.38%。相对应的，员工成本在今年上半年分别上涨了17.6%、6.59%及16.01%。

中海物业、保利物业及金茂服务三家央国资物企，在今年上半年分别减员了10%以上。以员工人数最多的中海物业来说，截至6月30日，其员工总数为51630人，相较于去年末的57425人，下降了10.09%。

这也意味着，过去的半年时间，中海物业的在管规模在增长13.42%至3.6亿平方米的同时，约有5800人从该公司离职。

国资物企成上市主力

2021年下半年开始，受房地产市场影响，市场再一次审视了物企的价值，板块估值回归理性。与此同时，物企上市节奏明显放缓。而央国资物业却在资本市场上却表现出了较强的韧性。

回望2022年，民营物企受市场环境的影响较大，股价呈现较大振幅，平均股价涨跌幅为-34.2%；央国资背景物企平均股价涨跌幅为-8.3%。

从估值角度而言，截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值约为11.0，与2021年年底的17.3相比下降了7.3个百分点。但央国企仍然普遍获得市场认可。截至2022年底，市盈率排名前五的企业中，特发服务（41.8）、华润万象生活（38.6）、招商积余（27.0）三家国资物企位列前三。

今年以来，受地产行业回暖影响，物企的市值也开始回升。在这个过程中，央国资物企表现得更为强势。

据乐居财经《物业K线》统计，截至9月25日收盘，65家上市物企中，14家央国资物企平均市盈率为15.05倍，高于余下民营物企的平均市盈率（约为13.65倍）。其中，国央企中，市盈率最高的是特发服务42倍，其次为华润万象生活25.73倍。

年初至今，65家物企中，仅有10家物企的股价出现了增长，而占比上市物企两成的央国资物企，有5家的股价实现了增长，分别为京城佳业、中海物业、特发服务、珠江股份及鲁商服务，涨幅分别为16.78%、9.94%、6.45%、1.13%及0.32%。

从市值来看，截至9月25日收盘，51家民营物企的平均市值为29.12亿元，而14家央国资物企的平均市值为112.65亿元，是民营物企的平均市值的3.87倍。

资本市场上，相对于民企的隔海观望，国资物企的上市意愿也更为明显。

9月20日，背靠国资经发控股的经发物业，刚刚向港交所递交了招股书，正式开启了冲刺资本市场的历程。而在此之前，深业物业也于年内两次向港交所递交了招股书。

目前来看，已有深业物业、经发物业以及泓盈服务三家国资物企递表港交所。同时，也有不少国资物企已经传达出了欲要上市的想法。

如在今年8月，湖北联投城市运营有限公司在召开了2023年上半年生产经营工作会上透露了上市计划，“全面进入上市准备阶段，要拟定上市‘时间表’、‘路线图’，推进证券机构进驻辅导，开展上市培育合规审查，加快收并购落地。”