乐居财经 李礼 9月25日，信达证券发布房地产行业第38周周报。

       本周核心观点：9月第4周，新房二手房成交面积均环比上升。本周新房成交面积同比下降25%，跌幅仍然较大。但环比增长33%，热度持续回升，其中一线城市环比增幅最大，达到94%。二手房成交面积同比增长2%，环比增长16%，三线城市环比增幅最高。本周广州、西安、武汉、长沙、江苏无锡等地放松限购。新疆自治区、天津、昆明、青岛、海南三亚、江苏扬州、广东揭阳、安徽池州、湖北宜昌等地执行“认房不认贷”政策。9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.20%，均与上期持平。

　　重点政策解读：9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。优化住房限购和增值税免税年限，成为本轮周期首个松绑限购政策的一线城市。本次新政有三点变化：第一，限购区域范围缩小。除从化、增城区之外，黄埔、番禺、花都三区，以及白云区四镇也不再限购。第二，目前限购区域内，外地户籍家庭社保或个税缴纳年限从5年缩短为2年。第三，销售增值税2年免征范围扩大至全域。自2010年4月北京首个限购令出台以来，一线城市限购范围和社保要求总体趋于严格。本轮新政中，广州缩小限购区域，同时降低了社保年限要求，信达证券认为具有一定指向意义。结合参考广州实施“认房不认贷”政策之后，其他一线城市逐步跟进，信达证券预计限购政策放松或将推广至部分核心一二线城市，限制性政策也有望继续优化调整。本周陆续有厦门、西安、武汉、无锡、长沙、广州等地优化限购政策。各地政府根据实际情况因城施策，信达证券认为旨在实现房地产市场的供需平衡、结构合理和价格稳定。进入“金九银十”传统旺季，在各地政策发力的背景下，信达证券预计核心城市房地产市场有望逐步企稳恢复。

　　一周行情回顾：本周（2023/09/18-2023/09/24）申万房地产指数下跌0.51%，跑输上证综指0.98pct，在各类板块中位列第21/31，恒生地产建筑业指数下跌1.54%，跑输恒生综指0.55pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：泛海控股（14.02%）、九龙仓集团（7.91%）、*ST中迪（7.83%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：时代中国控股（-16.67%）、张江高科（-16.55%）、弘阳地产（-14.21%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌2.22%，跑输恒生综指1.22pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：融创服务（32.14%）、弘阳服务（20.00%）、建业新生活（8.42%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：奥园健康（-14.52%）、时代邻里（-10.14%）、宝龙商业（-9.25%）。

　　地产市场监测：本周（2023/09/16-2023/09/22）30个大中城新房成交面积261.71万平方米，同比下降24.64%，环比上升32.53%。15城二手房成交面积189.44万平方米，同比上升1.72%，环比上升15.95%。监测16个重点城市库存面积18256.37万平方米，环比上升0.76%，去化周期124.28周，较上周延长4.15周。上周（2023/09/11-2023/09/17）100大中城市土地供应建面1081.67万平方米，同比下降59.48%，环比下降58.10%；土地成交建面2340.37万平方米，同比下降2.68%，环比上升76.65%；供需比下降为0.46，溢价率为1.67%。

　　房企融资情况：本周（2023/09/16-2023/09/22）房企境内新发债总额为38.94亿元，同比下降81.56%，环比下降13.66%；债务总偿还量为117.40亿元，同比下降40.53%，环比上升31.49%；净融资额-78.46亿元。

　　风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。