乐居财经 9月21日，穆迪将万科企业股份有限公司(02202.HK)及其全资子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，简称“万科香港”)的评级列入下调观察名单，详情如下：

1. 万科企业的“Baa1”发行人评级;

2. 万科香港中期票据(MTN)计划的“(P)Baa2”有支持高级无抵押评级;及

3. 万科香港发行债券的“Baa2”有支持高级无抵押评级。

上述中期票据计划和高级无抵押债券均由万科企业、万科香港及债券受托人之间的股权购买承诺及维好协议提供支持。

在此之前，上述实体的展望为稳定。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“下调评级反映出，在中国房地产市场复苏前景不明朗的情况下，该公司恢复其疲软的合同销售和信用指标的能力存在很大的不确定性，这也反映在穆迪对该行业的负面展望中。”

穆迪最近将其对中国房地产行业的展望从“稳定”下调至“负面”，原因是购房者对项目及时完工和交付感到担忧，这将抑制房地产销售。同时政府也出台了相关的支持政策。

Tsang补充道：“在经营环境持续承压的情况下，由于合同销售额下降，财务指标预计会减弱，财务缓冲减少，这将对其评级造成压力。”

穆迪预测，未来一到两年，万科企业的合同销售额将适度下降，虽然最新的政策松绑在中国一线城市产生了一定的支撑作用，同时万科企业在这些城市的敞口越来越大。该公司2023年前8个月的合同销售额下降约11%，至2490亿元人民币。此前，该公司的合同销售额在2022年下降34%，至4170亿元人民币。

万科企业销售额的下滑可能会削弱该公司的财务指标。

穆迪预计，未来12-18个月，万企业的EBIT/利息之比将从截至2023年6月前12个月的6.1倍降至5.0-5.5倍。未来12-18个月，其调整后的债务/资本总额之比将保持在45%左右。这些预测的信用指标将削弱该公司之前的Baa1评级。

穆迪还担心，房地产行业基本面的变化——销售增长前景大幅下滑、盈利能力不断下降——将给万科企业带来挑战，并对其信用指标恢复工作造成影响。

截至2023年6月，万科企业拥有1200亿元人民币无限制现金，而且凭借其可靠的信用贷质量和国有背景，其流动性良好。同期，其无限制现金/短期债务覆盖率仍保持在2.5倍的强劲水平。

穆迪预计，未来12至18个月，万科企业的无限制现金头寸和预计运营现金流将足以覆盖其承诺的土地支付和再融资需求。

在将万科企业列入评级下调观察名单的同时，穆迪还将万科香港的评级也列入其中。

上述票据的高级无抵押评级参考了万科企业的独立信用状况，同时基于其母公司支持上调了三个子级，反映了穆迪对万科企业将在需要时向万科香港提供财务支持的预期。

万科香港的高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响，因为穆迪预计，来自母公司的支持将通过控股公司传递。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，万科企业的发行人评级参考了公司(1)严谨的财务管理;(2)良好的经营记录;(3)股权集中风险低，所有股东持股均未超过30%，同时第一大股东不参与公司日常经营。

穆迪将评估万科企业是否有能力(1)恢复合同销售和财务指标;(2)在经营和融资条件波动的情况下管理债务，同时保持强大的流动性缓冲;(3)为万科香港提供支持。

如果万科企业在加强合同销售和财务指标的同时，保持良好的流动性，穆迪可能会确认评级。

另一方面，如果万科企业的合同销售额或信用指标的恢复预期下降，或者其流动性减弱，穆迪可能会下调其评级。预示评级下调的信用指标包括:调整后的债务/资本化之比持续超过40%，或EBIT/利息之比持续降至5.5 -6.0倍以下。

万科企业成立于1984年，1988年开始从事房地产业务。按合同销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2023年6月30日，该公司在中国七个主要经济区的总建筑面积为1.077亿平方米。该公司于1991年在深交所上市，并于2014年赴港交所上市。