文/乐居财经  靳文雨

  地产行业遇冷，资本市场对物管行业的热情也明显消退，但这似乎并没有影响“国家队”物企。

  在不到一个月的时间，港交所已经接连收到了两家国资物企递交的招股书。其一是深业物业，该公司曾于今年2月首次递表港交所，招股书失效后，又于8月25日再次向资本市场发起了冲击。

  另一家则是西安经发物业股份有限公司（简称“经发物业”）。9月20日，该公司也向港交所递交了招股书，正式开启了冲刺资本市场的历程。

  经发物业的递表之举，早有预告。

  今年3月30日，经发物业港股IPO上市财经印刷商服务项目招标公告在网上披露。彼时就有猜测，经发物业今年下半年在资本市场将有大的市场举动。

  而在此之前，经发物业也曾公示了保荐人、境内、境外律师、审计机构的中标结果公告。其中光银国际以380万元中标为独家保荐人；毕马威以260万元中标为审计师。

  目前来看，港股市场中，已有深业物业、经发物业以及泓盈服务三家国资物企递表，而在今年6月底，珠海万达商管也第四次向港交所发起了冲击；A股市场中，递交了招股书的明喆集团，也在静候上市佳音。

  若进展顺利，经发物业有望年内搭上上市“快车”，在资本市场挂牌交易。

  酝酿登陆资本市场

  招股书显示，经发物业最早成立于2000年，初期注册资本为300万元，由西安经济技术开发区建设（简称“西安建设”）、西安经济技术开发区长城物资供应（简称“西安物资”）及西安经济技术开发区长城广告装饰（简称“西安广告”）分别拥有约73.3%、13.3%、13.3%股权。

  西安物资和西安广告均为西安建设的非全资附属公司，西安建设背后为经发控股及经发集团，二者分别持股约83.7%及约16.3%。

  官网介绍，经发控股是由国家级西安经济技术开发区管理委员会组建的大型国有独资企业。据此来看，从出生起，经发物业就自带国资基因。

  经历过数次股权转让后，经发控股已经辗转成为了经发物业的直接股东。

  根据招股书，本次IPO前，经发物业的股东架构中，经发控股直接持有经发物业10%股权，并通过经发集团间接持有经发物业90%股权。其中经发控股持有经发集团88.5%股权，陕西金融资产管理股份和建信金融资产投资则分别拥有经发集团7.10%、4.4%股权。

  其中，2004年7月，西安物资及西安广告曾分别以40万元的价格将它们合共持有的26.7%股份转让予经发集团的全资附属公司经发地产；4年后，西安建设也抽身而退，将所持经发物业的20%股权转让予西安经发景观绿化（简称“经发景观”），并将约53.3%股权转让予经发地产。由此，经发地产及经发景观分别拥有经发物业80%及20%。

  到了2013年，经发景观又以29.45万元将持有经发物业的3%股权转让予经发集团，经发地产则分别以166.9万元及392.7万元将持有经发物业的17%及40%股权转让予经发集团及经发置业。

  值得一说的是，为建立完整的公司架构，经发物业自2020年开始进行了重组，包括出售无关项目、股权转让、转制股份有限公司及收购若干附属公司等。

  为优化股权结构，2020年12月，经发地产将其持有经发物业的40%股权转让予经发集团，而经发置业将其于经发物业的30%及10%股权分别转让予经发集团及经发控股。

  作为重组的一部分，2020年12月，经发物业由有限公司转制为股份有限公司，此后其一连收购了西安经建、西安加泰、西安经开及经发城市服务等附属公司。去年12月，经发城市服务又以1031.3万元将其持有的经发环境的全部股权转让给经发物业。

  乐居财经《物业K线》查阅发现，去年以来，经发物业新增的对外投资企业共计有7家，除了物业服务之外，还涉及保安服务、环境、保洁公司。

  上市前各种手段催大，是公司上市前的常规操作，由此可见，经发物业早已在酝酿登陆资本市场。

  去年10月和今年2月，经发物业还曾进行了两次经营范围变更，前一次新增了食品销售（仅销售预包装食品）、房地产经纪、健康咨询服务（不含诊疗服务）、养老服务（社区养老服务）等；最近一次又新增了电动汽车充电基础设施运营、供电业务等。这些都属于物管行业当下热门的赛道。

  不过，有意思的是，在催肥资产的过程中，经发物业也曾将一家子公司部分控股权摆上货架变了现。去年10月，经物业在陕西公共资源交易中心官网上挂出了西安经开物业管理60%股权转让信息，挂牌价格95.62242万元。

  今年1月，西安经开物业管理60%股权已完成易主动作。受让方是西安六潮品牌运营管理有限责任公司和西安瀚盈普益资本管理有限公司。前者属于商务服务业，向下投资有影视传媒公司；后者所属行业为资本市场服务，经营范围包括资产管理、投资管理、基金管理（不含证券投资基金）。

  规模位列港股物企倒数

  随着招股书的披露，经发物业这家根植于陕西的物企，进入了资本市场视野。不过，虽背靠国资委，有着先天的业务优势，但其基本面在行业中却并不算突出。

  规模方面，经发物业的在管建筑面积由截至2020年12月31日的880.4万平方米增至截至2021年12月31日的1084.9万平方米，又进一步增至截至2022年12月31日的1324万平方米，2020年至2022年复合年增长率为22.6%。截至2023年6月30日，其在管建筑面积增至1337万平方米。

  但对比港股物企来说，经发物业的在管面积在上半年公布在管规模的49家物企中，只能排在倒数第五的位置，与“物管一哥”碧桂园服务10亿方的在管面积相比，相差了75倍。

  2020年-2022年及2023上半年，经发控股集团的所有新建物业均交付予经发物业管理。 截至2023年6月30日，其总建筑面积530万平方米的29项在管物业由经发控股集团开发，占其截至2023年6月30日在管总建筑面积的39.9%。

  根据招股书，经发控股集团已开发并向经发物业交付的住宅物业总建筑面积为350万平方米，包括屡获殊荣的白桦林居住宅社区，商业物业总建筑面积170万平方米，含写字楼。

  经发物业的业务始于2002年为在西安的一个住宅项目提供物业管理服务，后于2005 年开始承接商业物业管理项目。目前，其收益主要来自三条业务线，城市服务、住宅物业管理服务及商业物业管理服务。

  2020年-2022年及2023上半年，经发物业实现收益分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元、3.91亿元；期内利润分别为2663.2万元、3115.5万元、3743.9万元、2521.6万元。营收及净利润都呈现不断增长的态势。

  其中城市服务为经发物业目前核心收入来源。同期该业务收入分别为2.75亿元、3.42亿元、4.1亿元及2.31亿元，占营收的比重分别为57.6%、57.6%、58%及59.2%，接近六成。

  不过，该业务的毛利率却呈现波动下滑的趋势。已由2020年的14.2%降至今年上半年的10.7%。

  此外，2020年-2022年以及2023上半年，经发物业的整体毛利率分别为13.5%、14.5%、14.3%及14.3%。而据乐居财经《物业K线》统计，2023年上半年目前发布业绩的60家上市物企，平均毛利率约为25.71%、平均净利率约为8.87%。可见，经发物业的毛利率低于行业均值。