文/乐居新媒体广州 任时建

9月11日，8家房企碰运气，过江龙山西金振德最后闯入番禺喜提江景靓地，自此，番禺今年已诞生六宗摇号地，成为地市大赢家。

这不，广州南站板块还有一宗靓地待上架，就在地铁上盖。

然而，会不会被市场看好，就是未知数。

毕竟这个板块向来都是有人流却没人气，留不住人······

但情况正慢慢被改变，从长隆万博商务区扩容开始，现在番禺更加注重连片发展的规划。

今年7月上旬，广州番禺区举行土地推介会时，曾透露，还将有12宗涉宅地会陆续推出市场，当中就包含了谢村地铁站北侧地块这宗靓地。

地块并非纯宅地，而是由二类居住用地和商业商务用地两部分组成，总占地面积达68566㎡，建筑面积约205698㎡，其中住宅占地达4.6万㎡，计容建面近14万㎡，容积率3.0。

就区位来说，靠近广州南站商务区板块，离汉溪长隆板块也就两三首歌的时间，从规划建面超6.8万㎡的商业来说，很明显是想作为汉溪万博到广州南站商务区轴线上的商业延续，开启连片发展的可能。

交通来说，就在7号线谢村地铁上盖，2站到广州南站和汉溪长隆，3站到南村万博，可换乘18号线和3号线，去往广州南站、珠江新城、琶洲等热门商圈，出现可谓十分便捷。

此外，还靠近汉溪大道，一脚油门就能通往广州南站和汉溪长隆等区域。

从规划图可看到，靠近汉溪大道旁的部分用作商业，住宅部分则是靠近内侧，也可降低车流量对居住的噪音影响。

地块被大象岗森林公园环抱，北向住宅高层是可以望到不错的自然生态景观，东北侧还毗邻长隆旅游度假区。

板块内有新世界学校，番禺九年一贯制学校等，还有在建的西南侧幼儿园和小学用地，教育资源未来是有大批量规划，但需要时间去完善。

周围被工业区包围，面貌老旧且落后，因此商业配套较为缺乏，所以地块自带建面6.8万㎡商业体，就是要补短板。

如果地块顺利出让，建成住宅后，买入这里的人，商业还没兑现好之前，只能往广州南站花城汇、万博CBD或祈福缤纷汇等大型商圈先蹭蹭。

附近楼盘倒是分布较多，东北侧是成熟二手小区，也属于次新盘——长隆珑翠，目前在平台挂牌参考价3.8万元/㎡。

汉溪大道一路之隔，就聚集较多个新盘，如越秀星寰TOD，主打地铁上盖，偏刚需和刚改客，在售建面约90-130㎡三至四房，参考单价在4万元/㎡。

当年高调入市的恒大足球场项目，被广州城投接手后，更名为广州足球公园项目，已开售的是公寓恒大冠珺之光，目前整体工程进度似乎有点慢，还没传出太大的动静。

广州足球公园项目2023年8月底航拍图

此外，不远处还有广州城投打造的保障性人才房项目——城隽和府。

再放大到广州南站商圈附近，在售新盘也颇多，如广州南站ICC·峻銮、星瀚TOD、广州城投·领南府等。

其中星瀚TOD在陈头岗地铁站上盖，属于刚需盘，目前主推建面约98-107㎡复式住宅，以及建面约73-112㎡二至四房产品，参考单价3.5万元/㎡；

石壁地铁站附近的广州城投·领南府，在售建面约98-143㎡二至四房，参考单价4.4万元/㎡；

广州南站板块核心区域的大型综合体项目广州南站ICC·峻銮，主推建面约95-125㎡三至四房，参考单价5万元/㎡。

低于这宗即将上架出让的地块未来卖多少钱？

从板块近几年的拍地情况可窥探一二：

2022年，被广州城投接盘的番禺谢村居住及商业商务地块，总价31.55亿元，折算楼面价4800元/㎡，也就是现在的广州足球公园项目。

2021年4月，越秀地产32.7亿元拿下了番禺广州南站BA0401009、BA0401017地块，折算楼面价21819元/㎡，转化为越秀·星寰TOD项目。

次日，新鸿基花超105亿元巨资吞下番禺南站核心区TOD项目地块，折算楼面价11493元/㎡，打造的就是体量超86万㎡的广州南站ICC·峻銮项目。

2020年，广州城投25.69亿元拿下番禺南站BA0501004地块，折算楼面价地价26328元/㎡，打造出项目广州城投·领南府。

如此看，广州南站板块房价已然占稳4字头，迈向5字头，地价主要是1-2万元/㎡之间，保守估计，谢村地铁站北侧地块起拍楼面价应该会接近2字头，主要还得看竞拍条件，是否会有配建要求。

眼下，处于不温不火的广州南站地带，市场也在温水煮青蛙的状态，如此情形下，谁还轻易出手从这里拿地呢？