文/乐居财经 靳文雨

交出上半年业绩答卷半个月后，9月11日，特发服务（300917.SZ）发布了一则公告，公布了公司未来三年（2023年-2025年）的股东回报规划。

其表示，在公司盈利、现金流满足正常经营和长期发展的前提下，将采取现金、股票、现金与股票相结合等方式，实施积极的利润分配办法回报股东。此外，在有条件的情况下，根据实际经营情况，亦可以进行中期分红。

同为A股成员的新大正（002968.SZ），也为公司20位高管预备了一个2500万的“大红包”。8月4日，在公布了2023年半年报的同时，该公司推出了新的股票激励计划草案。

根据公告，新大正拟向20名董事、高管、中干及核心骨干，合共授予145.5万股限制性股票，占此计划公告时公司股本总额的0.64%。

股份奖励、现金分红等激励策略的实施，不外乎是激发高管们的拼劲、达成持续稳定的业绩增长及提高盈利能力的目标，与此同时，也能起到提振市场信心的作用。

回望今年上半年，A股物企虽均实现了营收的上涨，其中珠江股份的涨幅甚至达到了203.37%，但在净利润上，却呈两级分化的局面，招商积余净利润上涨近三成，同期珠江股份却录的6929.95万元的亏损，中天服务的利润下滑近六成。

在盈利能力上，A股物企亦延续了弱势。上半年6家物企的净利润合共只有6.05亿元，不及“物企一哥”碧桂园服务的四分之一。

其中南都物业、中天服务两家物企的净利率刚过10%，珠江股份的净利率为负值，其余几家物企的净利率则徘徊在5%左右。此外，不少物企的毛利率呈一直下滑的态势，且多数水平不及行业均值。

净利增速两级分化，珠江股份减亏

今年上半年，A股的6家物企中，营收规模均实现了上涨，但净利润却呈现出两级分化的局面。

具体来看，招商积余以69.78亿元的营收及4.19亿元的净利润，继续在A股物企中领先，其营收增幅达到23.58%。珠江股份和新大正以24.47亿元、14.75亿元的营收位列第2 和第3位。

中天服务无论是营收还是净利润，都在6家物企中“吊车尾”。上半年其营业收入仅有1.59亿元，与A股物企“一哥”招商积余相比，营收规模相差了近44倍。同时该公司归属于上市公司股东净利润1675.95万元，与上年同期相比下降60.68%。

新大正也在今年上半年出现了增收不增利的情况。期内，该公司的净利润为8624.59万元、同比下降了7.42%。

值得一说的是，珠江股份的营收涨幅高达203.37%，为几家物企增长之最。不过，暴涨的营收背后，该公司净利润却为-6929.95万元，较上年同期减亏。同时，珠江股份也是6家物企中唯一录的净利润亏损的物企。

据乐居财经《物业K线》了解，今年上半年，珠江股份完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，这是其减亏的一大原因。

同时，该集团置出地产业务，也使得公司总资产大幅减少。据其半年报，截至6月30日，珠江股份的总资产为38.78亿元，较2022年末调整后的322.56亿元，大幅减少了87.98%。

物企净利润增长不利背后，营业成本的上涨也不容忽视。今年上半年，珠江股份、招商积余、新大正及特发服务等4家物企的营业成本同比涨幅均在20%以上。

其中珠江股份的营业成本为21.03亿元，增长幅度高达248.87%，亦为A股物企增长之最，且其营业成本增速增幅远高于203.37%的营收增幅。而除了招商积余之外，剩余4家物企的营业成本增速也都高于营收增速。

在管理规模方面，仅有招商积余、新大正及珠江股份3家物企对相关数据进行了披露。其中，去年末招商积余的管理面积突破3亿平方米，到今年6月末，其在管面积达3.3亿平方米，在管项目达2011个。其来自第三方项目的管理面积为2.19亿平方米，占比为66%。

重大资产重组完成后，珠江股份的主营业务变更为物业管理与文体运营业务，截至2023年6月30日，该公司在管住宅、公建等项目327个，在管建筑面积3452.75万平方米，在管体育场馆项目16个，在管建筑面积197.65万平方米。

仅2家物企净利率达10%

盈利能力不及港股物企，是A股物企面临已久的问题。今年上半年，已发布中报的55家港股物企，平均净利率为9.25%。其中净利率最高的为祈福生活服务，达34.29%。而净利率不足10%的物企为26家，不足五成。

反观A股物企，仅有南都物业、中天服务两家物企两家物企的净利率刚达到10%，分别为10.54%、10.38%。珠江股份的净利率为负值，其余几家物企的净利率则徘徊在5%左右。

从毛利率来看，营收最低的中天服务，今年上半年的毛利率反而在6家物企中的最高的，为28.69%。毛利率最低的是特发服务，仅有12.74%。

拉长时间线来看，2020上半年、2021上半年、2022上半年，特发服务毛利率分别为20.53%、16.62%、13.76%，已经连降三年。

细分业务中，作为特发服务营收重头的综合物管服务，在上半年实现收入9.64亿元，同比增长了22.02%，而该业务营业成本上涨了23.56%。同期，该业务的毛利率仅有9.89%，相较于去年同期下滑了1.13个百分点。

作为A股“一哥”的招商积余，上半年营收和净利润都保持了两位数的增长，但盈利水平较低的难题却也一直挥之不去。

今年上半年，招商积余的整体毛利率约为13.3%，同比提升0.57个百分点；同期，净利率约为6.27%，较上一年同期的5.88%上升了0.38个百分点。但与其他在几家A股物企对比，其毛利率、净利率处于倒数位置。

分板块来看，招商积余主要有物业管理、资产管理，以及其他业务（剩余房地产开发业务）三部分业务。其中，资产管理业务中的商业运营板块，作为招商积余利润的天花板，今年上半年毛利率腰斩，从去年同期的63.23%骤跌至32.68%，下降了30.55个百分点。

商业运营占比不高，毛利率猛降对整体毛利率的影响较小，不过还是影响到了资产管理的毛利率，今年上半年较去年同期的55.26%下降了2.38个百分点。

其余几家物企中，新大正的毛利率也一直在行业均值之下徘徊。2018年-2020年，这一数值基本维持在21%的边缘，总体保持稳定。然而，2021年其毛利率跌至18.67%。到了2022年，又再次下降2.49个百分点至16.18%。

今年上半年，新大正的毛利率为14.76%，再创历史新低。与此同时，新大正的净利率也持续走低。上半年其销售净利率为5.83%，同比下降了1.72个百分点。

货币资金全员下降

去年12月，招商积余曾发布了一则剥离重资产的公告，称其正筹划出售7家子公司的股权，包括深圳中航观澜51%股份，以及成都市中航地产、九江市九方商业管理、中航城置业（昆山）、江西中航地产、岳阳中航地产、赣州市航逸酒店管理等公司的100%股权。

但在招商积余2023年的中期业绩报中，上述7家公司的股权仍在招商积余手中。换而言之，这一批重资产剥离似乎并没有进展。

乐居财经《物业K线》注意到，截至2023年6月30日，上述7家待出售公司名单中，有两家公司还在招商积余排名前五的其他应收款名单中，分别是中航城置业（昆山）、成都市中航地产，对应欠款分别是8.08亿元、3.65亿元，占其他应收款比重分别为19.74%、8.93%。

目前来看，招商积余的重资产分离之路还没有走完，其手中具体还有多少重资产需要剥离，犹未可知。但可以确定的是，上半年招商积余的货币资金大为减少，由2022年末的31.67亿元降至今年6月底的24.87亿元，下降幅度为21.47%。此外，截至6月30日，招商积余的在手现金为24.61亿元，同比减少了5.67%。

值得一说的是，今年上半年，6家物企无一例外都出现了货币资金减少的情况。其中珠江服务的货币资金较年初减少了68.18%至9.73亿元，下降幅度最大。南都物业的货币资金则较年初下降了35.52%。

截至6月30日，6家物企中手握现金最多的是招商积余，为24.61亿元，新大正次之，为5.89亿元，特发服务与之相当，为5.55亿元；余下的南都物业与中天服务则分别持有4.62亿元、1.69亿元。

总体来看，截至2022年12月31日，5家物企中手握现金最多的是招商积余，珠江股份次之，为9.67亿元，但这两家物企的在手现金分别同比下滑了5.67%、77.75%。特发服务是几家物企中唯一实现现金增长的物企，同期其现金及现金等价物余额为5亿元，同比增长了11.52%。

对比来看，同期55家港股上市物企都有净现金结余，合计总额1066.26亿元。其中，华润万象生活手握现金最多，达126.53亿元，同期有22家物企所持现金减少，占比四成。