乐居新媒体昆明 文/任时健

受市场大环境整体下行影响，成交量价整体收缩已成为今年以来昆明楼市的主要特征。据昆明房协数据显示，今年1-8月，昆明主城住宅累计成交量266万方，同比下降11%，成交均价14123元/㎡，同比下降3%。

数据来源：昆明房协

新增供应同比降四成

市场下行，销售不佳影响着开发商的入市信心。从数据看，前8月昆明主城住宅新增供应仅有159万方，与2020年的巅峰时期相比仅为15%，即使对比去年也仅为同期内的60%左右。

根据昆明市房协数据系统内容显示，截止2023年8月31日，昆明主城住宅狭义库存量约786万㎡，约6.2万套左右；按照近一年销售量406万㎡计算，需23个月去化。从行政区划看，存量主要集中在官渡区，约241万㎡；其次是盘龙区和西山区并列，均为160万㎡；呈贡区约136万㎡；最少的是五华区，约89万㎡。

近一年去化减少，去化周期却在拉长。

房价年内四连降

与成交规模同步减少的，还有房价，新房价格年内已四连降。

上周，国家统计局公布的70城房价指数数据显示，8月份各线城市房价环比下降，70个大中城市房价上涨城市个数减少，新房和二手房价格环比上涨城市分别有17个和3个，比上月均有减少。

具体到昆明来说， 8月昆明新房价格环比下跌0.6%，同比下跌1%。二手房方面，则结束了7月上涨行情，环比下跌0.7%。

昆明历史房价峰值，应该在2020年-2021年。按照国家统计局数据统计，自2016年6月份开始，昆明房价指数连涨42个月，整整3年半的时间，是同期国内城市中连续上涨时间最长的城市之一。2018年昆明房价正式进入万元大关，2020年首次突破1.5万元/㎡。

据昆明锐理的数据显示，2021年昆明住宅成交均价仍为15005元/㎡，较上年仅下降31元。时至2022年，昆明住宅成交均价每平方米跌至14147元，较上年降了858元/㎡。

数据来源：国家统计局

2023年，昆明新房成交价格虽然一度有所上涨，但整体未能收住下滑脚步。据70城房价指数显示，今年1-4月，昆明新房价格环比小幅上涨，3月达到涨幅小高点，5月以来则进入连降态势，至8月已连降四个月。

30项目前8月销售仅百亿出头

从前8月各项目的销售情况来看，前十榜中，门槛金额为5.35亿元，最高销售金额12.58亿元，有2个项目金额超过10亿元。排行中依旧是华发书香云海、筑友双河湾、龙江金茂府三个项目稳居前三，万科旗下三个项目万科城、万科公园城市、万科500里挺进前十，华润悦府、山海湾8号、建投朝朝暮暮等项目在列。前十项目主要靠教育资源、高端产品力及自然资源带动成交。

数据来源：昆明房协

洋房榜中，依然是华夏四季领头，价高也好卖，其次上榜的大部分项目价格较为亲民。院墅榜中，筑友玺珑湾、华夏澜台府、金茂国际新城分列前三。

上榜的这30个项目，已经算得上是昆明目前市面上销量较好、口碑不错的项目了，但前8个月，三种业态整体加起来的销售金额只有119.47亿元（其中还要排除部分项目是历史备案数据）。

留给房企冲刺的时间只有3个月了。

自8月30日以来，北上广深四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策之后，一线城市的楼市率先“热闹”起来了。9月18日，昆明正式官宣“认房不认贷”政策落地。

按照最新政策，市民拟购房所在县级行政区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

实际上，除了“认房不认贷”，当下在昆明购房还叠加多项利好，如商业贷款首套首付2成，利率最低3.85%，同时对自今年7月17日起1年内，在昆明购买新建商品住房并完成网签，且取得契税完税凭证的购房者，还可享受所缴纳契税总额50%的补贴等。

新政是否能刺激昆明市场回暖？市场对新政将有何反应？乐居新媒体将持续关注。