编者按：2023年，在“金融16条”及保交楼等政策的推动下，市场活跃度明显提升。然而各大房企境况迥异，国央逆势拿地，民企断臂求生。深圳乐居2023年中特别策划，从企业半年业绩、土地储备及项目入手，全面剖析国央房企的鹏城版图（专题：深圳乐居2023年中房企特别策划）。

文/乐居新媒体 宗镛

眼见那是2016年，万科、碧桂园、恒大那是何等意气风发。

随着“加杠杆”的时代落幕，地产江湖已然分野，“碧万恒”三分天下的格局一去不复返。

三足鼎立不再，“保万中”重塑三强

“天下大势，分久必合，合久必分”，三国演义里第一回的这句话道破世间万物的发展规律。

中国房地产市场自1998年福利分房制度结束开始进行了二十多年高速发展，如同群雄称霸那般，这20多年来中国房地产行业龙头争夺不断，各地房企纷纷上演“你方唱罢我登台”的戏码。

而最近10年里，中国房地产行业公认的龙头房企莫过于碧桂园、万科、恒大，奠定了曾经行业最清晰的“三足鼎立”局面。

然而这个看似令人热血沸腾的争霸大戏，却在2019年官方三道红线以及新冠疫情双重打击之下落幕，整个地产行业遭遇大洗牌。

放眼望去，如今中国房企的排行榜，早已不是“碧万恒”的格局。

据克而瑞数据发布2023年上半年房企销售排行榜中，保利发展、万科、中海分别以2368亿、2017亿、1785亿的全口径销售金额位居前三，重塑了新的三强格局。

曾经持续多年、你追我赶的“碧万恒”时代，那些以往被人津津乐道的三叉戟，只剩“不当老大”的万科一家，守住了前三的防线。

三道红线+新冠疫情，楼市进入国央时代

8月31日，万科发布2023年半年度报告，报告期内，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

对于净利润下滑的情况，万科总裁祝九胜在中期业绩推介会上表示，净利润下滑主要是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。总体而言，公司的经营安全完全没有问题，但短期的利润确实有一定的压力。

作为深圳土生土长的民营房企，万科的成长如同深圳发展的缩影，从空船蜕变成一艘航空母舰，作为万科的大本营，深圳市场一直是万科至关重要的部分。

回顾上半年的深圳市场，万科以100.71亿全口径销售金额位居第三，仅次于华润置地及深铁置业，销售额环比2022年提高近24亿，排名提高三位。

据统计，上半年深圳共有3个项目获批预售，从房信平台的网签数据看，万科金域学府及万科瑧湾悦的网签率均大于80%，其中万科臻湾悦二期更是以37.75亿的销售额居于上半年深圳全市预售项目第三。

不过，即使上半年万科在深圳市场发挥稳定，然而在深圳土储市场却一无所获，上半年深圳共经历两批次宅地供应，即使是在业内认为万科将极具意愿开发的深超总地块，万科连报价阶段都没参与。

另外在8月初的土拍中，宝中的回锅肉地块吸引了21家房企参与争夺，万科也在列，不过在进入摇号阶段，万科却成为21家房企中唯一放弃参与摇号的企业。

万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，今年万科内部强调特别好的项目和精准投资，帮助公司发现结构性的机会，提高投资兑现度。

不过，万科在深圳土储地产销声匿迹，在国内其他城市却是多点开花！

土地储备对地产商的重要性不言而喻，经过近几年的行业洗牌，全国各地包括深圳早已形成国央为主的拿地大军，在恒大及碧桂园相继曝出财务危机的情况下，三叉戟之一的万科在上半年却加大拿地力度。

据统计，2023年上半年万科拿地金额达464.5亿元，拿地强度达到23%，显著高于去年同期。

从整体行业来看，今年上半年百强房企平均拿地强度为15%，十强房企拿地强度均值为20%，由此可见，万科对于深圳市场，其拿地态度相当谨慎。

万科化身深圳纾困助手，“非居改保”造突破口

值得一提的是，上半年万科虽然在深圳土储地产颗粒未收，然而，万科对楼市的影响可谓是无处不在。

了解万科都知道，经历过中国A股市场历史上最大的一场反并购攻防战“万宝之争”，万科通过引进深圳地铁作为第一大股东，万科正式成为深圳国资委旗下的企业之一。

而在深圳地产行业内，众多从业人员早已将万科视为国央房企的一员。

今年万科深圳的关键词，莫过于参与“安居建业”与“非居改保”。

入股安居建业

在持续近两年的市场下行影响下，全国各地多个开发商面临巨额债务危机。

在深圳，多家大型房企均受到债务危机影响，这其中包括佳兆业、恒大、岁宝等本地龙头房企，牵涉到交楼困难的项目更是数不胜数。

对此，深圳市政府开启了自房企到项目的纾困之路，在2022年1月，深圳市政府设立纾困平台“安居建业投资运营有限公司”（下称“安居建业”）。

其中深圳市人才安居集团、深圳市特区建工集团、深业集团和万科分别持股40%、20%、20%和20%。

对比人才安居集团、特区建工及深业集团，万科在地产领域的全流程经验是其他三家房企无法比拟的，也就是说，安居建业未来纾困的项目中，万科无论在人才输送、代建、营销等都将起到关键作用。

据不完全统计，安居建业自成立以来，已先后与益田御龙华府、龙岗恒大城市之光、恒大锦苑、恒大都会广场、恒大深汇大厦、佳兆业佳园（天宸）、岁宝壹品等10余个项目达成战略合作。

从安居建业纾困的合作项目可发现，恒大毫无疑问成为了安居建业的重点纾困对象。

值得一提的是，象征恒大高光时刻的深超总恒大总部地块（深圳湾超级总部基地B塔项目），现已由安居建业旗下的安和一号地产有限公司接手，由万科南方区域负责代建。

而作为代建方的万科，也在深圳湾总部基地有自己的项目，即万科总部大厦。

也就是说，曾经同为房企三叉戟的万科、恒大，万科如今在深铁加入下，已然化身白衣骑士。

而孑然一身的恒大，仅剩无尽落寞。

加入“非居改保”

除了入股安居建业参与深圳纾困之路，万科还参与了深圳市政府推动的“非居改保”政策。

2022年12月，深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》试行意见，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

早在深圳官方未开启非居改保之前，万科于2015年成立旗下长租公寓品牌“泊寓”，时至今日，成为深圳最具影响力的长租公寓品牌之一。

就在今年一季度的财报中显示，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%，截至3月底，租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓，累计开业17.05万间，出租率95%，规模占据行业第一。

截至2022年上半年，住房租赁企业开业规模榜

不过万科泊寓虽然在长租公寓领域规模第一，不过至今却未实现盈利。

而深圳市政府推出的“非居改保”，似乎成为万科泊寓实现盈利的途径。

7月1日，深圳首个“非居改保”项目——环水|泊寓·生态软件园店在南山区正式投入运营，这也是全市2022年新开工建设的保障房项目中首个投入运营的项目。

除了深圳官方推动“非居改保”，长租公寓REITs融资开闸，更是给万科带来了更多的融资空间。

2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。

该意见稿除了将经营性物业贷款首次像住房租赁企业开放，重点还拓宽住房租赁企业的融资渠道，多元化住房租赁企业的投融资渠道。

在官方对于长租公寓的融资渠道多番助力之下，万科泊寓俨然成为万科维持现金流的重要法宝之一。

不过时至今日，尚未传出万科泊寓进行REITs融资的消息。

自2023年“金融16条”发布以来，房企融资渠道多方放水，国有银行对于部分重点房企密集授信，其中万科共获得中国银行、交通银行合计2000亿授信额度。

值得注意的是，在政策对房企再融资“网开一面”后，万科却在8月底选择终止其150亿元的再融资计划，颇令市场感到意外。

万科终止融资计划的背后，除了其财务情况稳健以外，也因其过往对于未来形势的预判有关。

2014年，郁亮提出楼市进入白银时代时，遭到了孙宏斌的公开嘲笑这一说法“太扯了”。

2018年，万科发出“活下去”的口号，再次引发业内“群嘲”，还被指“贩卖焦虑”。

2023年，稳健如碧桂园，也遭遇到严峻的财务危机，恒大如今更是落日黄花。

事到如今，形势的发展证明了郁亮确有先见之明，当前房企格局已从过往的“恒碧万”变成了“保万中（保利、万科、中海）”。

而万科在深圳的布局，俨然有一种大隐隐于市之感，在繁华且竞争剧烈的深圳土储市场中沉住气，从侧面去影响深圳的楼市。

现如今，万科作为为数不多的民企，面临着紧追其后的一众国央房企，你觉得万科能否守住自己的位置？