乐居财经 李礼 9月18日，中银证券发布房地产行业第37周周报。

本周新房成交面积环比由负转正，同比降幅显著收窄；二手房成交面积同环比增速均由负转正；土地市场同比价升量跌，溢价率同环比均有所下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅显著收窄。40城新房成交面积为235.9万平方米，环比上涨11.6%，同比下降17.6%，同比降幅较上周缩小了20.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为3.6%、11.5%、19.3%，同比增速分别为-36.4%、3.9%、-35.2%。一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了15.4、12.5个百分点，二线城市同比增速较上周提升了27.0个百分点。

　　二手房成交面积同环比增速均由负转正。18个城市二手房成交面积为153.6万平方米，环比上涨10.1%，同比上涨25.1%，同比增速较上周提升了34.0个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为21.9%、6.4%、7.9%，同比增速分别为34.3%、14.0%、34.0%，同比增速较上周分别提升了32.6、28.3、48.0个百分点。

　　新房库存面积与去化周期环比均下降。12个城市新房库存面积为9047万平方米，环比增速为-8.0%，同比增速为-14.5%；去化周期为15.1个月，环比降低1.5个月，同比提升2.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3%、-15.1%、0.5%，同比增速分别为3.9%、-38.1%、-24.6%；去化周期分别为17.2、10.7、41.4个月，一、三四线城市环比分别提升0.4、3.5个月，二线城市环比降低4.5个月，一、三四线城市同比分别提升1.5、10.5个月，二线城市同比降低0.5个月。

　　土地市场同比价升量跌，溢价率同环比均有所下降。百城成交土地规划建筑面积为1836.2万平方米，环比下降30.6%，同比下降50.8%；成交土地总价为385.5亿元，环比下降22.6%，同比上涨4.6%；楼面均价为2099.6元/平，环比上涨11.5%，同比上涨112.5%；土地溢价率为2.3%，环比下降0.2个百分点，同比下降3.7个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。本周房地产行业国内债券总发行量为105亿元，同比下降1.9%，环比上升87.6%。总偿还量为130.9亿元，同比下降4.9%（前值：37.1%），环比上升23.2%；净融资额为-25.9亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.6%，较上周下跌0.5pct，房地产行业相对收益为-0.8%，较上周下跌1.1pct。房地产板块PE为12.27X，较上周下降0.23X。本周（9.11-9.17），北上资金对医药生物、汽车、传媒加仓金额较大，分别为35.37、14.89、8.40亿元。对房地产的持股占比变化为-0.94%（上周为-0.96%），净买入-11.75亿元（上周净买入-5.81亿元）。

　　投资建议

　　从本周公布的统计局8月地产数据来看，房地产市场目前还处在调整阶段，销售与投资单月降幅虽略有收窄，但累计增速仍在持续下行。本周利好政策持续释放，央行于9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。一线城市政策空间较为充足，广州调整首付比例和贷款利率，二套房首付比例下限下降至40%，首、二套房贷利率下限分别从原先的LPR、LPR+60BP下降至LPR-10BP、LPR+30BP；此外，北京海淀区29个小区的二手房交易指导价出现松动。一线城市进一步调整的预期有所加强。二线城市多以政策“组合拳”形式出台放松政策，福州、郑州局部区域放宽限购政策，苏州宣布取消120平米以上住房的限购措施，兰州、合肥、济南、青岛全面取消限购限售政策。目前来看，二线城市的政策宽松力度较大，不过仍需要密切关注市场反应。

　　从本周的高频数据来看，近期中央与核心城市政策密集落地阶段性拉动部分需求的释放，新房与二手房市场均有明显回暖。但后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。