文/乐居财经 曾树佳 许淑敏

随着招商蛇口新班底的浮现，央企交班又添一例。

4年前，许永军接任孙承铭，担任公司董事长，蒋铁峰也升任公司总经理；如今前者退休，后者接下帅印，又一次“同频”变动。

年初业绩会上，蒋铁峰提出了新目标：未来三年招商蛇口要跻身前五强。这个目标，将由他继续去践行，而与他搭档的，是新任总经理、“老臣”朱文凯。

近年来，不少地产央企都完成了换帅。不过，他们换帅的模式不尽相同。

保利发展、华润置地等，均与招商蛇口类似，即从内部培养、提拔人才，将原来的CEO晋升为一把手，再从原来的班底中提拔一位CEO，承上启下，在交接的过程中减少波澜。

这样的模式，优势在于“稳”，换届之后，新班底能迅速形成化学反应。

四大央企中，除了上述三家，中海发展虽董事会主席仍是颜建国，但三年前“海之子”张智超，已经成为行政总裁、中海企业发展董事长，这也是内部擢升的一个例子。

与之不同的是，大悦城控股、华侨城、中国金茂的董事长人选，则仍是集团调任。

比如，2021年掌舵十年的周政，因中粮集团工作发生调任，辞去了大悦城董事长等职务，此后由伟接任，一年半后又由陈朗接替。而由伟、陈朗，均从中粮集团其他业务板块，调任而来。

集团之下的地产板块，整体发展会以平稳、资金安全为主。其重视地产板块的发展走向，往往会挑选合适的掌舵者，把控企业方向。

乐居财经统计获悉，2020年以来，16家央企地产商中，至少有11家变更了董事长、CEO。央企交班，显得较为频繁。

调控的基调下，央企迎来发展的春天，央企们新的领导班子，也许调整思路，迎接新的机遇与挑战。

内部搭建新班底

央企的交班，往往是董事长与CEO，一二把手之间的火炬传递。在交接的过程中，其突出的是“平稳”，看重的是内部任职的履历。

在招商蛇口履职的20多年时间，蒋铁峰从最初的工程师岗位做起，后来担任南京、上海城市总，一段时间后又晋升为区域总，掌管华东区域。

蒋铁峰掌舵华东期间，该区域连续几年，都是招商蛇口销售贡献第一的区域。2019年上任总经理后，蒋铁峰与许永军等人合力，让招商蛇口的销售额，曾实现了从千亿到三千亿的飞跃。

4年前，在许永军履新董事长不久，一直浸淫地产的蒋铁峰脱颖而出，担任公司总经理，从而在招商蛇口形成“许蒋”二人搭档的局面。

如今，一人退休，一人接棒，又一次同频变动。

继任招商蛇口总经理的，是“根正苗红”的朱文凯。他历任招商地产总经理助理、副总经理，招商蛇口常务副总经理、招商局海南开发投资公司任总经理等。

显然，招商蛇口在构建班底时，已倾向于内部擢升，层层递进。华润置地的交班模式，也与此类似。

李欣在去年升任华润置地董事会主席之前，也已在公司内部任职了20年。他从投资拓展开始，带领华润置地进入武汉等一批城市，还接连扩张东北，辗转华东等地。

2018年12月，李欣获委任该公司总裁，肩负起华润置地的日常业务管理。随后历练四年，接班王祥明成为新“班长”。

而接任华润置地总裁之职的，是与李欣同岁，原为公司首席人力资源官，时常在业绩会上发言的吴秉琪。

近年来，完成交班的地产央企，还有保利发展。2021年7月，在地产圈内被称为“铁娘子”、原保利发展董事长宋广菊退休，原为总经理的刘平接班。

一路走来，刘平在保利发展中历任多职，至2016年接任保利发展总经理，5年后接任董事长。现保利发展总经理，则为原公司财务总监周东利。

而中海发展，虽然颜建国仍是董事会主席，但更早之前，从首批“海之子”成长起来的张智超，已在2020年晋升为中海发展的行政总裁、中海企业发展董事长。

三年前，已是中海集团董事长的颜建国，进行了一次较为明显的权力下放。他一口气卸任了中海发展、中海宏洋、中海物业等多项要职，以便将精力更多地集中在集团层面。于是，多位“子弟兵”被提拔。

四大央企中，无论是中海发展，还是保利发展、华润置地、招商蛇口，其各自的CEO张智超、周东利、吴秉琪、朱文凯，都是内部培养、擢升，熟悉公司战略及运转体系。

他们或许也是下一任董事长、董事会主席的潜在人选，火把前后交递，更有利于公司的平稳过渡。

不过，这并非央企的共性。尤其是在发展的窗口期，地产央企也出现了人才“空降”的现象。

由于原能建城发总经理杨扬洋升任董事长，公司总经理之位空缺了一年之久，直到今年7月，终于补上了。接任该职位的职业经理人，是有着二三十年地产履职经历，曾在金科、禹洲、华宇任过职的萧睿。

8月，有消息称，原龙湖副总裁胡若翔加盟中旅投资，担任总经理一职。中旅投资引进胡若翔，与能建城发拉来萧睿，似乎有异曲同工之处。

“外调”模式进退

去年5月，华润集团董事长王祥明辞任华润置地董事会主席，接任者为总裁李欣。

王祥明原为华润集团二把手，于2019年底兼任华润置地的董事会主席一职。外界始终有一个说法，认为王祥明到华润置地任职，只是一个“摆渡人”的角色，目的是为后来者李欣的接任过渡。

当时唐勇突然离去，王祥明的接任，大概只是华润置地过渡性的安排。最终，王祥明任期不足三年，便匆匆将权杖传到总裁李欣手中，很大程度上也证实了这一观点。

今年6月，李从瑞曾短暂坐上中国金茂公司主席之位，外界也开始猜测金茂在转变思路，从地产板块内部提拔人才，掌管对应的业务。

彼时关注点在于，中国金茂董事长的位置，不再由母公司中国中化集团的董事长兼任了。

过去这些年，中国金茂历任董事长包括李凡荣、宁高宁、蔡希有、何操等，均同时在中国中化集团担任重要岗位。

像是李凡荣、宁高宁等，则是担任中国中化集团董事长的同时，兼任中国金茂董事长。而蔡希有曾为中国中化集团公司组成员、董事、总经理，何操也曾担任中国中化集团公司财务管理、企业管理和投资等多个高级职位。

可见，集团对于地产板块的重视程度之高。尤其是把控董事长的位置，掌握整体的战略发展方向，不脱离集团整体的轨道，加强集团与地产板块的联系。

宁高宁在中国金茂履职了六年时间，直到退休才卸任了董事长职位。但时任中国中化董事长的李凡荣，去年9月份才履职中国金茂董事长，距离退任时，只有不足八个月的时间。

草草退场的李凡荣，也像是“摆渡人”的角色。他本身的经历偏向于石油领域，对于地产行业并无太多涉足。

但李从瑞担任金茂董事长，也仅仅持续了一月有余。33天后，张增根便接任了李从瑞，这似乎意味着金茂的权力格局，再度变更。

接任中国金茂董事会主席之前，张增根在中国中化氯碱事业部任党委书记。他30年的工作履历都是围绕着化工和石油，如今任职中国金茂，也是一次跨界履新。

央企开发商与民营开发商不管是股权架构、管理模式，抑或是资金水平，均有所差别，因此双方的发展模式各不相同。

不同于民营开发商，机制灵活、市场化水平高，央企开发商往往被冠以“体制掣肘”的固有印象。

尤其是大规模集团之下的地产板块，整体发展会以平稳、资金安全为主。集团重视地产板块的发展走向，往往会挑选合适的掌舵者，把控企业方向。

大多数央企开发商的一把手，均有着集团任职经历，包括中铁建地产的李兴龙、大悦城控股的陈朗、五矿地产的何剑波等。

纵览地产央企的权力交接模式，并不固定。比如大悦城，其董事长的人选，同样仍是集团调任。

近两三年间，大悦城控股换了三位董事长。2021年掌舵十年的周政，因中粮集团工作发生调任，辞去了大悦城董事长等职务。此后由伟接任，一年半后又由陈朗接替。

在接任大悦城董事长之前，由伟担任中粮糖业控股股份有限公司董事长、党委书记。而陈朗则于2019年4月加入中粮集团有限公司，为中粮集团副总裁、中国蒙牛乳业有限公司非执行董事兼董事会主席。

继任者们的挑战

市场环境变化，央企开发商与民营开发商的角逐加强，不仅只是比拼财力，还要比拼效益、效率，比拼综合竞争力。

而央企开发商的频繁调整，更是为了向管理要效益、要质量，适应市场化的发展需求。特别是近一年来，国资委发布了《提高央企控股上市公司质量工作方案》，以及央企新的考核体系，都在表明，央企到了不得不改变的阶段。

央企开发商亟需作出一些改变，提高盈利质量，完成考核目标。

在最新的考核机制当中，原先的“两利四率”调整为“一利五率”，考核净资产收益率、营业现金比率、利润总额、资产负债率、全员劳动生产率、研发经费投入强度等。

原来的净利润、营业收入利润率已被替换。比起单纯的利润考核，如今更考验央企的综合能力。净资产收益率、营业现金比率，更多是以资本市场的评价标准，来考核央企发展成果。

考核难度加大，需要更具备市场化能力的领导者，充分发挥实力，提升管理效益。地产央企们权杖的频繁交接，或许其中也有这方面的考虑。

在行业调控的背景下，央企迎来了发展的春天，但时代已不同以往，翻看上一任掌舵者的战绩，往往在时代红利的映照下，显得较为出彩，而接任者们，面临着新的机遇与挑战，需要调整思路，抓住窗口期。

蒋铁峰在年初业绩会上，提出了新目标：招商蛇口在新的三年，要跻身前五强。

他表示：“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度，内部有一系列的指标在落地分解。”

虽然在规模上，招商蛇口已位居前五，但其前有保利、万科、中海、华润4大巨头，后有绿城、建发等在追赶，面临着较大的头部竞争。

此外，中海半年度的利润，跌至近年新低，但它仍表示，全年销售与利润稳中有升的目标，维持不变。投资策略方面，张智超则强调坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目，严守投资刻度。

而诸如中交房地产、中旅投资、大悦城控股、华侨城等央企，也面临着一些销售去化缓慢、利润下滑等问题。

在新的行业环境下，新的领导班子，要达成新目标的同时实现进击，或许也是一项新课题。