东小马，一个突然被购房者熟知的地方。

8月20日，招商的璀璨公元开盘官宣销售额超15.6亿元，打破近两年通州副中心楼盘首开销售金额纪录。紧接着，新城基业的颐瑞府案名爆出。再加上中能建打造的京玥兰园项目2月首开当日即热销12.8亿元，若说东小马区域是今年楼市最热闹的区域应该也不为过。

这个在能建城发入驻之前寂寂无名的区域，一时间聚集三个项目，一场激烈刺激的三国杀，不可避免。

招商蛇口、能建城发、新城基业，同场竞技，究竟谁的项目更胜一筹呢？

新贵东小马

一举上新3个新项目，东小马为何受到开发商青睐呢？

东小马位于通州梨园镇，是个先规划后开发的区域，板块内规划了多宗住宅用地。

地块的位置很好，属于1号线和7号线的“黄金三角”地带。

北边距离1 号线临河里地铁站直线距离约1000米左右，步行到临河里地铁站15分钟上下。向南，距离七号线群芳站仅400米左右。

地块周边的学校不少，可以满足基本上学需求，在通州区处于中上等的“北京育才学院·通州分校”位于三宗地块北侧，比较来看，距离京玥兰园更近一些，远一点还有“梨园镇中心小学”和“北京交通职业运输学院”。

目前附近没有大型商业配套，不过，璀璨公元东侧“瑞都公园世家”、“加州小镇”等都是时间较早的商品房，其周边的底商，生活配套等还是很成熟的，可以满足日常生活所需。

东小马区域在通州区的文旅板块内，在文旅板块的配套发展上，通州有相应的考量，可以看到的是，板块内多个重点项目已经开工建设，北京市最大的奥莱MALL、首旅集团总部大厦、以及通马路、张家湾综合交通枢纽等，已全部进入施工阶段，预计将于2025年前后，陆续完工并投入运营。

虽然这些配套要等，但对于购房者来说，有预计时间就有盼头。

地块资质方面，三宗地块比较来看，璀璨公元项目地块资质最好，其他两宗地块都承载了配建的需求。京玥兰园需要配建幼儿园，周边小区共用。璀璨公元相对来说最为完整，无配建，无缺角，地块扁平利于操盘。颐瑞府左侧地块是F3多功能用地，是颐瑞府宅地的捆绑条件，也就说未来地块的开发建设也由新城基业主要负责。

产品厮杀

三个开发商精心打造的产品，长什么样？我们按照入市时间依次看下。

京玥兰园是6-15层的小高层和准洋房产品，一共10栋楼。洋房一梯两户，小高层两梯四户，得房率76%-80%，层高2.95-3.05米，容积率2.5，车位配比1:1.2。预计2024年底交房，精装交付，葛洲坝物业管理。

户型有75㎡纯南两居、76㎡东西两居、89-100㎡三居、118㎡小四居、134㎡四居。

主力户型中，75平南向两居室，全南两居室，虽然不是全明，但采光应该不会差。户型设计中规中矩，不差，但也没有什么亮点。

89平南北小三居，实际通透效果一般。亮点是全明双卫，这个面积做到三居全明双卫的不多见。

118平的南北四居，四叶草户型，目前市场上比较常见的一种，有一个比较明显的缺点是有一个卫生间是暗卫。

京玥兰园社区定位偏刚需、改善少一些，大小户型，高层洋房在一个小区里，这意味着社区圈层不纯粹。而且东小马这三块地中，京玥兰园的容积率最高。

璀璨公元小区一共15栋楼592户，总高6-11层，容积率2.2，绿化率30%，交房时间在2025年年底，精装交付。

主力户型中，89平南北通透三居室客厅是拐角飘窗，整体采光面差不多8米左右，而且90平以下的房子契税可以少交0.5，要是按总价540万算也能省将近3万。

120平的南北通透四居室，方方正正四叶草户型，全明格局，入户私密玄关，双卧夹客厅朝南，次卧夹厨房朝北，餐客厨一体化设计，这个户型很适合周边人群的改善。

总的来说，璀璨公元定位刚改，整体的户型设计还不错，比较切合刚需和改善的需求，只是从小区楼栋分布图来看，虽然容积率是2.2，但是楼与楼之间离的过近。

再看颐瑞府，一共6栋楼172户，均是11层的一梯两户，主力户型为137平、140平和170平，还有很少的几套124的变异户型和220平左右的顶跃。部分房型有阳台，很稀缺，应该是通州唯一有阳台的新房。

项目的西地块是多功能用地，规划3栋楼，1栋500平的社区管理服务用房加1栋600平的社区服务中心交给梨园镇人民政府，还有1栋4500平的社区卫生服务中心，建成后交给通州区卫健委，也就是一个大型的家园中心。

根据规划，家园中心和颐瑞府地块相比，地上建面多了1.8万平，也就是说家园中心未来的地上建筑高度不会太低，如果想买颐瑞府靠近家园中心的5号楼和6号楼的购房者要注意视野采光问题了。

136平四居，这个户型位于1号楼和4号楼的中间户，一梯两户。经典四叶草格局，LDK餐客厨一体设计，客厅面宽4.3米，全明格局，没阳台比较可惜，槽点在于进门对着卫生间……

141和144平三居三居，入户有玄关，南向三面宽，主卧套房有拐角飘窗，这个户型有大阳台，不是落地，但是也比较接近了。

177平和179平的四居双卫，总价预计1000万起，算是137四居的升级版，基本格局类似，不过各功能间都放大了，另外多个大阳台，整体采光面大约12.1米。

颐瑞府总价750万起，主力户型总价1000万上下，纯纯的改善盘，这样的小区在通州很少，可以算稀缺，但是否能热销也让人存疑，毕竟在听说小区在“1号线临河里附近”时，乐居新媒体北京的一位朋友很是惊讶：“一千万买那个位置！”

现阶段通州东小马还处于大基建时段，产业底子薄弱，尤其是高端产业更是少的可怜，通州很长时间都是朝阳区外溢的购房需求，双限后这部分需求也受到限制，所以整个通州房价这几年跑输北京大盘。

开发商PK

璀璨公元的开发商招商蛇口，购房者应该很熟悉。1998年，招商蛇口进入北京国贸CBD板块，开始在京深耕。2023年，招商蛇口北京公司进入城市副中心。截至2022年底，招商蛇口资产总额8865亿元，业务覆盖全球逾百个城市和地区。

京玥兰园开发商为中国能建集团，前身是葛洲坝集团，资金状况良好，烂尾风险不存在的，国务院首批地产央企，但个别项目也有维权。

新城基业这个名字还是比较陌生的，它是通州国资委100%持股企业，实力肯定没问题，但新城基业主要参与副中心的土地一级开发、市政基础设施建设、运河治理、开发建设保障性住房，颐瑞府是新城基业开发的首个商品住宅，对比中能建、招商而言，是不是更值得购房人信赖？毕竟在开发经验上是远不如旁边两家~

最后，附三项目详细对比如下：