文/乐居新媒体广州 任时建

9月8日，广州一日涌现两宗摇号地，9月11日，8家房企拼杀，大石的江景靓地被过江龙山西金振德幸运摘取，至此番禺喜提6宗摇号地。（详情：疯狂土拍日：中海喜提海珠超百亿巨无霸！过江龙闯入番禺抢地）

然而，同区同是靓丽江景地，却迎来不同的命运。

9月14日，巨无霸一线江景靓地番禺永大1号地块因无人出价，流拍了，起拍总价638314万元，折算楼面价20050元/㎡。

没人要，对于这个结果有点意外，又在情理之中。

其一，总价颇高，地块又是巨无霸商住地，需配建中小学，还要负责建面超3万㎡的商业，总建设成本可不低，总体量又大，开发周期长。

其二，有一线江景加持，美中不足却是北向望江，有点打折扣。

其三，地块所处的国际创新城板块在售新盘颇多，已是供过于求的局面，未来地块建成后去化压力可不小。

其四，交通有短板，虽靠近南大干线一路，方便的仅是有车一族，作为刚需为主的板块，地铁出行才是主流，面对不近不远的地铁站，让人发愁。

一起看看地块具体情况，根据规划内容，番禺永大1号地块由五个地块组成，总占地面积236761.84㎡，计容总建面约31.8万㎡，4块涉宅地均包含有商业商务用途（预计总建面超3万㎡），一宗是中小学用地，用于配建一所48班九年制学校。

此外，地块本身还需配建一所9班幼儿园和托儿所，未来居住在此，教育方面应该是有一定保障，就看引入什么学校来。

从航拍视角看，地块处在番禺国际创新城板块上，就在永大社区旁，番禺万豪儒林小学也在地块范围内，广州大学城华电新能源公司在东侧。

北向可直面一线江景，未来通过金光东隧道直通往大学城一期，南侧毗邻番禺大动脉南大干线，一脚油门可直冲万博CBD商圈，再串联起南沙港快速，通往琶洲、珠江新城商圈也极为便捷。

与南大干线一路之隔，就是华南理工大学（广州国际校区）和暨南大学（番禺校区），稍远一点还有广州科技贸易职业学院（番禺校区）和南村镇七星岗森林公园等，居住环境非常舒适。

交通来说，开车出行是方便，地铁出行就要分情况，距离7号线板桥站稍近一些，而4号线新造站则稍远一些，得公交接驳。

配套方面，周围以厂房和工业园为主，面貌来说较为老旧，属于急需开发完善地带，附近学校有万豪儒林小学，再远一点有南村镇市头幼儿园，市头村公园在西南侧，较近医院是省妇幼番禺院区，大型商配目前只能蹭万博CBD商圈，未来则需等创新城板块整体发展起来。

楼市方面，地块所在创新城是番禺当下较为热门的板块之一，但新盘云集，正在上演着抢客大战，豪宅盘、刚需盘、改善盘应有尽有，竞争已进入白热化中。

首先，蹭着政策东风，越秀大学星汇锦城在9月3日首开，主推建面约76-98㎡三至四房。

对比之前吹风价4字头，在首开上给到了价格惊喜，整体销售参考价3.2-3.6万元/㎡，首开日项目案场统计去化超200套。（如建面约76㎡三房可在总价250万元以内，折算单价3.2-3.3万元/㎡，建面约85㎡户型，总价可控制在280万元以内，折算单价3.3-3.4万元/㎡，建面约98㎡户型总价在340-355万元以内，折算单价3.4-3.6万元/㎡。）

不远处的星河盛世锦城也喊着要在9月首开，可惜预售证还没到手，只能看着星汇锦城先抢客。

项目在今年7月底开放了营销中心和样板间，开启冻资圈客，这个是由罗边村旧改转化而来的超百万平综合体项目，主推的是建面约95-128㎡三至五房，对准的是刚改和改善客，吹风价4-5万元/㎡。

除了双“锦城”在正面交战外，片区内有偏改善的恒基学苑壹号和越秀大学城和樾府在售，参考单价5-5.8万元/㎡，刚改和改善为主的越秀大学城星汇城参考单价在4.5万元/㎡。

综合看，房价站稳4字头的创新城板块不缺新盘新货，甚至有点供应过剩，且所有盘布局分散，各自为阵，没有凝聚力，离地铁站不近不远，缺乏大型商超，交通和配套目前都是短板。

有货没客源，又卖不起价，或许这也是众多房企，暂时不敢再在这里拿地的原因所在。