文/乐居新媒体东莞 逸思

又是一年开学季。每年这个时候，“学区房”都是人们热议的话题。

一直以来，教育资源和房子挂钩，使得优质学区房的房价水涨船高。在学位供需失衡矛盾突出的东莞，前几年有家长为了让孩子读上好学校，不惜砸重金购买天价学区房。这种现象在有着东莞教育资源“天花板”之称的莞城更为普遍。

不过，近两年随着教育行业大洗牌以及莞城小学学位预警频现，学区变动风险大等，再加上楼市行情下行，莞城不少学区房开始从神坛陨落，房价下跌。

小学整体质量高

学区有变动风险

莞城，作为东莞公办教育最强的镇街，涌现了一批品牌学校、一级学校，整体办学质量较高。

按照东莞目前的招生模式，公办初中是电脑派位，小学则采用学区划分的形式。因此，莞城优质公办小学学区范围内的房子成为了大多数家长关注的重点。

▲截图自莞城教育管理中心

根据最新发布的学区划分，莞城共有9所小学，大致可以分为三个梯队。

第一梯队：莞城中心小学、莞城实验小学、莞城建设小学。这三所小学均为省一级学校，又有品牌学校的光环加持，位列东莞十大小学前三名。2022年，莞城中心小学扩建，成立分校，名为“莞城和阳小学”，教育实力也同样不俗。

▲莞城中心小学实景图 图源：学校官微

第二梯队：莞城步步高小学、莞城英文实验学校。这两所市一级学校，也是品牌学校出身，办学质量较高。

第三梯队：莞城阮涌小学、莞城运河小学、莞城平乐坊小学。其实，放眼整个东莞，这三所小学的教育水平也不差，但与前面两个梯队的学校相比还是差距较大。

近年来，受“二孩大潮”入学影响，莞城小学频频发布学位预警，今年也不例外。即便通过莞城中心小学扩建、对部分学校的功能场室及架空层改造教室等方式，增加公办学位的供给，但多所名牌小学仍难逃“多校划片、随机派位入学”的命运。

▲截图自莞城街道政府官网

这就意味着，即使家长买到了第一、第二梯队小学的学区房，并成功落户，如果心仪的小学学位供小于求，也可能会被其他梯队的小学取代。

也正因为如此，家长在购入莞城老旧小区学区房时，变得更加谨慎。

超8成小区房价下跌

有业主放盘近1年仍未出手

据乐居不完全统计，莞城5所品牌学校对应的55个二手学区房小区中，有47个楼盘近一年挂牌均价下跌，下跌楼盘占比约85%。

其中，跌幅最大的是带莞城英文实验学校学位的裕发楼，楼龄约20年，跌幅达约22.41%，小区挂牌均价下降了3104元/㎡。

楼龄近40年的步步高竹苑小区，挂牌均价较去年10月下降了4270元/㎡，跌幅为约20.88%。1998年建成的市桥路小区，楼龄约25年，挂牌均价下跌了4189元/㎡，跌幅约15.44%。

诸葛找房平台上，一套带莞城建设小学学位的万科运河东1号房源，挂牌11个月之久，还是没能出手。

据平台显示，该房源自上架起经历了5次调价，业主报价从最开始的350万降到266万，总共降价84万元。

▲截图自诸葛找房

另一套带有莞城步步高小学学位的东湖花园房源，建面约130㎡三房两厅两卫户型，报价230万元，折合单价约17692元/㎡，低于小区二手房交易的最低参考价，也还是未成功出售。

▲截图自诸葛找房

不过，从莞城学区房总体的价格走势来看，虽然在近一年时间里，莞城学区房受各种因素影响，价格有一定回落，但都还在合理的范围内。

还有部分学区房房价依旧坚挺，这些小区除了有莞城学位的加持，自身的素质也比较高，因此价格不跌反升。

▲丰华珑远翠珑湾实景图 乐居摄于2023.01

位于莞城英文实验学校学区范围内的富盈东方华府，楼龄约13年，近一年房价上涨了约30%，9月挂牌均价达43305元/㎡。同一学区的丰华珑远翠珑湾楼龄更新，2020年建成，9月挂牌均价48849元/㎡，较去年10月上涨了约15%。

莞城学区房还值得买吗？

如何选到适合自己的房子？

从升温到狂热，再到跌下神坛，现如今莞城的学区房还值得买吗？

随着时间的推移，莞城的城市面貌越来越老旧，吸引力大不如前，但其教育资源却渐渐沉淀，使得老城区焕发出强大的生命力和旺盛的活力。

当前，东莞教育资源不均衡的矛盾依然突出，教育资源存在较大缺口，优质的教育资源更是少之又少。这种情况在短期内还无法解决，因此优质学校的学区房是楼市的硬通货。

那么，应该如何挑选学区房呢？

首先，要了解所在区域的招生政策。由于莞城教育资源越来越稀缺，学校的招生政策也变化不定。有适龄入学儿童的家庭，在购买学区房时要重点咨询周边学校的招生政策及要求、录取方式等。

其次，警惕入学名额被占用。在购买二手学区房时，务必确认房产名下的学位使用情况，同时将相关条款写入买卖合同，并注明违约责任。

另外，针对莞城的二手学区房，在预算充足的情况下，建议优先选择楼龄较新、生活配套较齐全的次新房，这类学区房的抗跌性比较强，方便自住的同时也具备一定的保值功能。