文/乐居新媒体广州 任时建

几大利好政策接踵而至，最近的广州楼市，相信大家都感受了吧，很躁动。（市况回顾可戳：广州楼市真热闹，还是假高潮？）

一组最新数据，克而瑞对全市60个重点楼盘的监控显示，尽管上周政策利好在周中发布，且受台风天气影响，来访客户数量仍然环比增长18%，是7月以来最高值，而认购套数环比大幅增长39%，同样达到近两个月高值。

新政后多盘售楼部人气回升

数据上，楼市回暖是不争事实，不过，对大多数购房者而言，依旧处于纠结状态。

比如近期，我们后台就收到不少网友咨询，问题主要都是围绕接下来市场走势、房价涨还是跌？买哪里好？……

对此，我们也跟多位业内专家进行了交流，总结一下，他们的核心观点有几个：

1、金九银十稳了，成交量肯定会上涨；

2、房价止跌，但稳定为主，部分优质盘会微涨；

3、现在楼市已见底，又有政策礼包，正是出手好时机。

具体来看看他们得知的一手市况和预判，或许能给到正在买房的你一些参考。

肖文晓： 第一波市场反应呈现“热点更热”特点

新政发布后，广州楼盘闻风而动，据克而瑞广佛区域统计，全市大约有30多个楼盘发布“认房不用认贷”、“首付最低可二成”等响应政策利好相关的营销海报，案场人气、成交均有上升趋势。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，新政后的第一波市场反应呈现“热点更热”的特点。

从区域来看，中心四区以及近郊的番禺、黄埔热度要更高一些；从楼盘属性来看，同一区域的改善盘表现要优于刚需盘。

下一步，随着政策利好的发酵，预计会有更多的刚性和改善性需求会被激发出来，从而带动广州楼市“金九银十”的成交量重回复苏轨道。

 黎文江：房价将稳定 买房关注这几条城市脉络

知名房地产专家黎文江表示，由于房价比前几年明显上涨，年轻人就算搜集了“6个荷包”，也不够交首付。现在新政大幅度降低刚需和改需购房首付门槛，支持购房需求者早日买到房。

新政公布时间，恰遇台风苏拉登陆广东沿海，极大影响了新房市场的销售。所以，广州比北京上海的市场反映显得平淡，稍后应该会有积极反响。

目前，开发商在新政鼓励下，正积极做好一年一度的金九银十销售旺季准备工作，黎文江认为，大量新房上市将迎来成交量丰收，房价也将稳定下来。

对接下来买房建议，黎文江表示，广州的水脉（珠江航道两岸），山脉（白云山麓），以及商脉（万博商圈至广州南站），这几条东西走向的城市生活脉络，是目前最值得关注的居家地段。

 黄韬：金九银十成交将明显上涨 

据黄韬的观察和了解，新政后，多个楼盘看房量以及咨询增加30%-50%，但从网签或者下定签约的情况来看，没有很大的增量。

“不过，随着逐步消化和客户的选择，成交量在九月和十月增长20%-30%是很正常的。“

黄韬认为，新政落地后，金九银十会像今年年初的小阳春一样，有一波比较明显的成交量上涨，预计维持两个月左右。

价格方面，根据目前的现状，可能会出现止跌，保持稳定和继续减价促销为主，而且分化仍然存在。

“一些优质楼盘，价格不会下降，甚至还会有轻微的上涨，这是一直以来存在的，但是这种这种上涨的楼盘的比例是非常少。”

对购房者来说，黄韬建议，自用型刚需和改善买家，要抓紧这波好机会，该卖的就卖，该买也买。但对纯投资房地产的人群来说，还是别太期待和盲目，因为楼市格局这两年已经改变。

 邓浩志：现在买房选择多、价格低、品质高

在地产经济学家邓浩志看来，楼市目前已经见底，无论是价也好、量也好，已经跌到一个极低的位置。

近期楼市出台了不少的利好政策对于多数一二线城市而言，现在已经是买房的时机。一则多数地区的房价已经有明显的回落，部分城市回到了2020年前后的水平，部分城市甚至回到了2017年前后的的水平。

对于购房者而言，现在选择面多，价格便宜，贷款利息又低，是买房好时机。尤其是新房设计，也有较大幅度的提升。比如新房的得房率，明显比早年的房型要高出许多，园林、装修、服务等也比当年高出不少，现在买房可谓选择多，价格低，品质高。

邓浩志认为，从楼市全局上看，房价短期内不可能上涨。目前全国99%的城市都面临库存压力较大的情况。以广州为例，根据克而瑞的统计数据显示，新房库存高达18个月。按照这个库存，明显的供大于求。房价不但不会涨，甚至还有下调的压力。

不过，虽然99%的城市房价短期内都不可能上涨，但还是有1%的城市或者板块有房价上涨的可能，那就是四大一线城市的核心板块，豪宅产品。

至于买了之后会不会继续跌，其实空间已经不大，整个市场已经有一种跌不动的感觉，所以现在可以出手。

 姚育宾：下半年楼市有望全面回归正轨

乐居首席研究员、乐居新媒体大湾区总经理姚育宾认为，楼市利好频出，预示着市场将迎来全新机遇。

在此背景下，不少开发商连夜开会，调整应对策略，趁热打铁，加快推货节奏，多个新盘火热促销，结合线上视频、直播带货等创新营销手段，为迎接“金九银十”做准备。

而购房者同样将关注度转向楼市，大量刚需、置换、改善买家在利好刺激下入市，尤其是“卖一买一”置业群体，以及有房贷纪录的客户，买房需求得到进一步释放。

关于广州楼市后续发展，姚育宾觉得，在下半年，楼市有望全面回归正轨。