文/乐居财经 曾树佳

看到公司股价处于低位，万科认清现实，决定终止150亿定增募资。郁亮认为，当前市场显然是超跌了。

不过，近期房地产迎来了特殊的节点。各座城市纷纷跟进认房不认贷、降首付等政策，掀起了购房热度，一张张大红背景的楼盘海报，记录下了攀升的成交量。

另一边，房地产股也应声上涨。其中，港股表现得最为明显，股价持续拉升，63只内房股在近一周内，平均涨幅为22%；个股最高的涨幅，甚至达到324%。

许多被压抑太久的出险房企，反弹的力度更为显眼。

令人出乎意料的是，A股的表现却较为温和。虽然在近一周内，地产A股也偶有股价拉升，比如9月6日午后翻红，但49家样本房企，总体却收获了-7.4%的平均跌幅。

楼市瞬间出现了久违的热闹，似乎迎来了新一轮的转机。但不可否认，一些持币代购者，仍在衡量投资风险，处于观望状态。

今年前8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%；楼市新政释放了一波需求，后续还要看金九银十的成色。

地产股的估值，从高峰到洼地，只有短短数年的时间，如今要进行修复，必将是一个漫长的过程。

股市拉升

新政加持楼市，沸腾了起来，上演“不眠夜”。而在另一片阵地，股市的表现则耐人寻味。

据乐居财经统计，从8月29日收盘，到9月6日收盘，几天之内，63家港股房企的股价，呈现涨势的有51家，占比超过八成。

其中，融创中国报2.66港元/股，涨幅达到171.43%，一举从仙股行列中脱身。据悉，它已被调入港股通标的证券名单，而此前其债务重组方案，也已获得债权人通过。

上半年，融创实现收入总额约为584.7亿元，较2022年同期增加20.5%；公司拥有人应占亏损约为153.7亿元，亏损同比减少18.1%。

除了融创之外，亿达中国、中国恒大、上坤地产，则分别报0.42港元/股、0.64港元/股、0.06港元/股，涨幅均超过1倍以上。许家印抢在8月28日复牌，可谓是踩中了节点。

而世茂集团、福晟国际、佳兆业、花样年、正荣地产、碧桂园等，也均获得了30%以上的股价涨幅。几天内股价涨幅超过10%的，有25家房企，其中有24家均为地产民企。

超过了绿城中国的9.82%、大悦城地产的9.76%、中海发展的5.65%。

地产民企的股市行情，优于国资房企，这传递着不一样的信号。认房不认贷、降首付、降利率等举措，或许让投资者们对民企短期内的反弹，有了一些信心。

与港股不同，向来对政策较为敏感的A股市场上，大部分上市房企的股价，却在浮沉中有所走弱。

乐居财经统计了49家A股样本房企，在新政纷纷落地的几天里，3家被赋予风险警示的房企，股价反而有所上涨，*ST泛海、ST世茂、*ST新联，分别上涨了26.04%、9.4%、5.1%。

另外，金科股份9月6日收盘报2.19元每股，近一周涨了0.92%。

除了上述房企，其余主体的股价，均有所下跌。尽管9月6日有所拉升，但总体看来，近一周个股的跌幅，从-0.21%至-19%不等，跌幅区间差距较大。

眼下，楼市如火如荼，且从8月28日起，沪股通及深股通下交易印花税减半，下调至按卖出成交金额的0.05%单向收取，提振资本市场信心。

然而地产A股，却没有显现出对应的热情。尤其是9月5日，地产板块开盘不到1分钟就跳水，随后持续绿盘震荡，龙头房企也难以避免股价的下跌。

堪称魔幻的场景，令一些散户直呼看不懂。

部分投资者，或许还在观望。今年前8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%；8月份单月，百强房企的销售额，同比下降39.2%，环比下降8.9%。

楼市新政带起了一波需求释放，后续还要看金九银十的成色。

而房企未来几个月，偿债的压力仍然不小。

据统计，今年房企8月到期债券余额为694.4亿元，今年内到期债券余额为3393.9亿元，其中海外债、信用债占比，分别为31.6%、64.8%。

估值洼地

在楼市掀起热度前夕，证监会发布通知，明确指出“对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模”。

但其中也提到：“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。

据乐居财经统计，目前房地产板块的整体市净率，仅为1.04。在127家上市房企中，市净率达不到1倍，处于破净状态的房企，就有104家，占比为81.9%。

而今年上半年，发布财报的170家房企中，仅有90家实现了盈利，盈利总额为1038.23 亿元，其中30家房企净利润不足1亿元；录得亏损的80家房企亏损总额为2060.89亿元，绝对值几乎是盈利总额的两倍。

累计下来，170家房企合计实现净利润，为-1022.67亿元，每家房企平均亏损6亿元左右。

若地产商开展股权融资，能不受破净、亏损影响，那无异于降低融资门槛，提升审批速度。但实际上，估值太低，如果做股权融资，就像是在便宜卖股。

万科在近期，便宣布终止向特定对象发行A股股票事项，并撤回申请文件。

该公司管理层在业绩会上表示，这一次万科决定要终止增发，主要还是因为近一段时间，其股价处于比较低的价位，有机构投资人对于在低位增发表示了担忧，对于现有股东的权益保障，需要慎重考虑。

截至9月6日，万科A的收盘价为14.17元/股，总市值为1582亿元，市净率仅为0.68。管理层口中的估值“低位”，所言非虚。

自去年11月，“第三支箭”发出之后，宣布试水股权融资的上市地产商较多，但有些只是停留在隔空喊话，并无实质性进展。

目前仅有招商蛇口完成定增事项，7月20日，其新增发的6.02亿股份正式上市，总股本增至83.41亿股。

其余除了中交地产、保利发展、陆家嘴等房企的方案，也获批准之外，总体定增、配股的热情并不高。

在近日股价上涨前夕，碧桂园宣布了配股融资。

它将配发约3.51亿股，相当于发行完成后扩大股本的1.25%，每股价格0.77港元。此次所筹资金，用于偿还2.7亿港元债务，发行对象为在港上市公司建滔集团。

两年前，建滔集团曾向碧桂园，借出18.8亿港元定期贷款。目前，碧桂园已同意偿还贷款3.19亿港元，加上此番认购完成抵扣约2.7亿港元后，剩余贷款本息余额约为15.98亿港元。

此次配股的定价，是按照碧桂园8月29日0.91港元的收市价，折让约15.38%。而截至9月6日收盘，碧桂园的股价为1.22港元。

对此有业内人士表示，如果碧桂园把配股的节点往后移，或许能够让新发的股票，获得更高的价格。

地产估值处于低位，投行们也开始抄底。

8月14日，碧桂园获摩根大通以每股均价0.8435港元，增持好仓约1.71亿股，涉资约1.44亿港元。以目前的股价计算，1.71亿股总价为2.09亿港元。

换言之，短短20天左右，摩根大通这笔增持，就浮盈6500万港元。

修复长路

与高峰期的股价相比，房企眼下在资本市场上的表现，总让人唏嘘不已。

恒大的股价最高曾达27.39港元，但停牌时仅剩1.65港元，跌幅达到93.98%，巅峰时期的数千亿市值蒸发殆尽，仅剩217.87亿港元。

8月28日，停牌历经525天的恒大复牌，但开盘股价跌了近85%，报0.249港元，沦为“仙股”；截至当天收盘，恒大依旧延续下跌趋势，收跌78.79%，报0.35港元，总市值为46.22亿港元。

而9月6日收盘，恒大报0.64港元，当天涨幅达82.86%，算是有所修复。

5年前的业绩会上，孙宏斌曾对融创的股价，颇为自信。他甚至开玩笑地说：“我建议我们的合作伙伴，把土地卖给我们，拿钱去买我们股票，这样收益率更高。”

高峰与低谷的落差是巨大的。融创的股价，最高也曾达到过43.22港元，但停牌时却仅为4.58，跌幅89.4%；复牌后，现时股价为2.66港元，市值为145亿港元。

在深度调整期里，当代置业、阳光100、花样年、景瑞控股等，均经历过股价跳水。

为了提振资本市场的信心，上市公司一般采取高管增持、提前偿债的方法，但大多收效甚微。即便能够暂时稳住阵脚，长时间内也难以持续。

在A股市场，阳光城、宋都股份、美好置业等，也曾有过增持的举措，试图扭转股价，但最终仍因披星戴帽、股价20天内连续低于1元，而遗憾告别资本市场。

至今，退市名单越拉越长，今年以来已有近10家A股房企，被迫退市。

说到底，只有房地产行业大环境改善，才能让他们冲破估值的牢笼。而这一切，也要取决于行业的优化政策的加持，以及楼市回暖的程度。

去年11月，信贷、债券、股权融资“三支箭”发布，地产股市曾迎来短时间的拉升。

而近期，中央出台“民营经济31条”“金融16条”期限延长等有关政策，支持房地产风险化解，也提出了“适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

此后，各地楼市松绑政策，不断出台。尤其是各地纷纷落实的认房不认贷、降首付等政策，让楼市瞬间出现了久违的热闹，似乎迎来了新一轮的转机。

然而不可否认，一些持币代购者，仍在衡量投资风险，看看这轮楼市热度，能否持续。