文/乐居新媒体 宗镛

刚过去的周末，深圳上演了一年一度的校园迎新大戏。

有网友戏称，要问深圳哪个区的教育最强，通过周一早高峰的拥堵情况便可判断出来。

这其中，最拥堵的区域便有“福田区”。

以名校初中的数量来讲，深圳初中五大名校福田便占据三席（深实验、深外、深高南），另外二梯队的名校也是居各区之首，福田区可谓稳坐深圳“教育强区”的头把交椅。

众所周知，在深圳，学区优劣往往会影响片区房价，福田区除了市中心的规划，教育多点开花也使得福田区的房价一直稳坐深圳各区第一。

即使是新崛起的南山区，也是因为前海及深圳湾的高房价支撑，而福田的房价对比南山更为均匀分布。

福田的多所名校初中学区中，最备受关注的便是深实验初中部学区，也是深圳初中名校中建设最早也是知名度最高的学区之一。

积分仅次深高南
想入学必须买房

深圳实验学校初中部创办于1986年，前身为深圳市华强中学, 1998年与深圳实验学校合并，更名为深圳实验学校初中部。

作为深圳五大初中名校之一，深实验初中部的中考成绩一直备受瞩目。

据了解，2023年深实验初中部共有333人参加中考，其中四大录取人数共79名，录取率23.72%，公办学校中仅次于深外及深中。

再根据往年的中考情况来看，深实验初中部中考四大比例也是稳定在20%左右，中考四大比例的稳定高位也令家长对深实验初中部学区的追捧经久不衰。

学区划分方面，目前深圳实验学校初中部学区范围由以下几条路合围而成：

笋岗路以南，上步路以西，红荔路以北，燕南路以西，振华路以北，华强北路以东的区域。属于单校划片学区。

2023年深实验初中部学区划分（来源：福田区教育局）

目前深实验初中部学区周边的学校，也都属于单校划片学区。

值得一提的是，深实验初中部学区的覆盖范围中，涵盖的小区众多，密度高且大多数为楼龄较久的老小区，这也导致深实验初中部的入学积分居高不下。

如果未来有打算申请上深圳实验学校初中部，那便得提前做好“入学积分高的吓人”的准备。

根据2023年福田区义务教育入学积分表显示，福田区入学积分主要由“基础分”和“加分项”组成。

基础分，根据房产和户籍情况，分六个类型。

对应基础分值为80分、75分、70分、65分、65分和60分。

加分项由“连续居住加分项”和“社保时间加分项”组成，两项积分满分均为10分。

据了解，深圳实验学校2021年最低入学积分为91分，在福田区里仅次于深高南校区。

若以2021年91分的录取分数线作为入学门槛，那么租房申请上学（租房最高85分）肯定上不了深实验初中部。

哪怕是买学区房，也得提前买入，否则也会面临分流到其他学校的风险。

假如在学区买了房，小孩在该房产入了户（基础分80分），社保加分满格获得10分，相当于需缴纳8年4个月社保。

那么至少需要提前1年起买到房，才能有机会让小孩上得了该初中 。

也就是，想上深实验初中部，租房行不通，唯有买房这条路可选。

房价曾吊打深圳湾
如今却创名校学区最高跌幅

由于深实验初中部学区覆盖范围为百花片区及华强北部分区域，大多数深圳人也将其学区成为“百花学区”。

百花学区小区分布图

前面也提到，若想就读深实验初中部，在百花学区租房行不通，唯有买房，这在前些年教育内卷以及楼市行情上涨的双重影响下，百花学区异军突起，房价位居深圳各片区第一梯队，二手房价一度高达20万/㎡。

根据乐有家研究中心数据显示，早在2020年底，福田百花片区便以15.2万/㎡成交均价位居全市片区第二，仅次于次新房扎堆的南山大冲，超越多个传统豪宅片区。

不过，随着深圳采用了大学区制招生和管理办学模式，以及楼市行情的下行，深圳多个顶级学区纷纷跌落神坛，出现房价下跌的情况，百花学区的房价也逃不过下跌的命运。

据深圳中原研究中心数据显示，2023年7月百花学区的最新挂牌均价为13.7万/㎡，挂牌均价在近一年半下跌20.7%，是深圳前十学区中跌幅最高的学区。

虽然百花学区房价跌幅严重，不过其二手市场流动性位居前列，上半年交易量共120宗。

根据贝壳找房最新数据显示，目前百花学区内二手房挂牌共计约150套房源。

挂盘价低于指导价的房源有46套，占比约29%。

其中低于指导价的房源集中在长城花园、赛格公寓、南天一、南天二花园，这几个小区也是百花学区近一年半以来房价下跌的重灾区。

由于百花学区内的小区多为90-00年代建设，这个阶段的小区拥有港式色彩，从小户型到大户型，甚至户型内部格局多样化，从总预算来讲，500-1000万起皆能在百花片区找到二手房。

总价500万以内的房子，主要集中在赛格公寓、桑达大厦、群星广场、金茂礼都，基本都为1房户型。

群星广场（乐居摄于23.09）

500-800万总价的房子分布在桑达大厦、桑达雅苑、金茂礼都、红荔村和群星广场；赛格公寓、红荔村以及长城花园部分3房户型。

红荔村（乐居摄于23.09）

800-1000万的三房，主要分布于群星广场和红荔村。

1000-1300万的三房，分布在南天一花园、长城花园、长城二花园、长城三花园、长泰花园、百花公寓二期、长怡花园、长乐花园、长安花园、国城花园和红荔村等楼盘。

这里给大家介绍一下几个百花片区内比较知名的小区：

城建系花园：百花园、南天一

百花园一期（参考价：12万/㎡）

百花园一期是2000年建成的小区，由城建地产开发，小区内共有3栋住宅楼，分别为百合阁、牡丹阁、紫荆阁。对比百花片区其他没有地下车库、地面停车位少的老小区，百花园一期的车位数量和车位比算是高配了。   

百花园一期（乐居摄于23.09）

百花园二期（参考价：12万/㎡）

2003年建成的百花园二期，是百花片区最新的一个小区，也是百花片区的‘楼王’。由城建地产开发，与一期相似，二期小区内共有3栋住宅楼，分别为芙蓉阁、海棠阁、玫瑰阁，车位比高达1:0.9，是片区内固定车位最多、车位的小区。

百花园二期（乐居摄于23.09）

南天一花园（参考价：12万/㎡）

南天一花园是1989年建成的楼盘，在百花众多老小区中衰老程度也是数一数二。

南天一花园（乐居摄于23.09）

得益于百花学区的助力，南天一花园87㎡户型高峰期16.44万/㎡成交，而到近期单价10.72万/㎡成交，跌幅高达34.7%。

南天一花园同样由城建地产开发，6楼以下楼梯房物业费为1.2元/㎡/月(107平三房)，6楼以上电梯房为2.6元/㎡/月（87平复式两房）。

小区内地面停车位近900个，停车位相对比较宽松，绿化率高，树木茂盛，北边的社区公园还有绿草茵茵的大草坪，这都是同片区的楼盘可望而不可得的。

三栋住宅楼的外观设计均呈波浪形，走廊东西贯穿，连通三个单元，与宿舍的设计类似。

关于南天一花园独特的波浪形设计，据传由于小区西北方向是笔架山，出于风水考虑，南天一花园以及后期的南天二花园都采用了波浪形设计，形似翻开的书本，与笔架山遥相呼应，寓意着提升片区教育水平的美好希冀。

南天二花园（乐居摄于23.09）

长城系花园：长怡花园、长泰花园、长安花园、长乐花园

值得一提的是，整个百花学区可以说是长城地产与城建地产两大开发商的天下，长城地产开发的小区多以“长”系作为小区名。

长怡花园（参考价：10万/㎡）

长怡花园小区建成于1991年，总共三栋，楼盘人车分流 。长怡花园离华强北路和红荔路都比较近，幸好的是旁边这个五星级的圣廷苑酒店 帮它遮风挡雨。让长怡能闹中取静。

长怡花园（乐居摄于23.09）

长泰花园（参考价：10万/㎡）

长泰花园建成于1997年，小区共有A-B栋组成，它是由长城物业开发建设，长城物业管理费3.2元/㎡，楼盘瓷砖外墙，保养较新，97年入伙物业,小区有地面和地下停车的。

长泰花园（乐居摄于23.09）

长乐花园（参考价：9.9万/㎡）

长乐花园建成于1994年，小区有几个特点综合在一起：有小区院子配合楼龄适中、临近中心公园、百花学区内唯一一个人车分流的小区。

长乐花园（乐居摄于23.09）

长安花园（参考价：10万/㎡）

长安花园建成于1993年，在百花学区各小区中，长安花园面积设计的很好，98㎡、103㎡的三房两卫，可谓是相当合理。 

总价比长怡、长泰、长乐要便宜一些， 比长城又要新很多。 也因为位置在中心位置，没有临路所以即便是高楼层也是相当安静。

长安花园（乐居摄于23.09）