文/乐居财经  许淑敏 兰荣

  楼市迎来了“不眠夜”。

  从9月1日晚7点，北京“认房不认贷”政策出炉以后，房产中介经纪人张启已经连熬了三天夜，每天要到凌晨三四点，电话、微信才消停。

  “二手置换的客户，等着问价格以及挂牌流程，准备买新房的客户又一直着急问，还能不能买的上心仪的楼盘，”他说，客户怕市场好了，抢房的人太多，自己排不上号。

  不仅仅张启，这几天不管是中介，还是房产策划、楼盘销售都忙着不可开交，“根本没时间睡觉。”

  甚至不少项目，都趁着这个节点，发布显眼的大红背景海报，打出了“72小时不打烊”、“48小时不打烊”的宣传标语，只为了延续这波热度。

  在广州，虽然新政落地的第一个周末，就遇上了台风天，但依旧没有阻挡楼市酝酿的热度。

  销售顾问许化所在的售楼处，只停工了不到一个上午，眼见雨势稍住，随即又重新开放了起来。

  打伞的看房者，陆续到来，许化在给一拨客户介绍楼盘的同时，总是要盯着手机消息，因为可能很快就又有新的客户到来，需要他去接待。

  由于连续加夜班，他的喉咙已有些沙哑，但看得出他有些兴奋：“好久没有这么热闹了，就像过年吃了顿‘饺子’。”

  政策的传导落地，逐渐展开，目前已有超过13座城市正式宣布认房不认贷，天津甚至宣布缩小限购区域范围，仅市内六区限购。

  这热闹的场景，似乎在为接下来的“金九银十”做铺垫。今年前8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，依然同比下降8.6%。房企们也想借助目前的节点，回笼现金流，从逆境中探出水面。

  楼市忙疯了

  一直以来，北京是购房门槛最严苛的城市之一，此次“认房不认贷”的政策一发布，购房者就如同脱笼之鹄，想要抓住久违的“红利”。

  他们一边忙着挂牌手上的房子，另一边忙着探各区的新房。

  市场的反应已经出来：二手挂牌量激增，新盘成交翻倍涨。大家都在赌，房价是否会上涨。

  北京链家一中介称，最高的时候，一个小时内新挂牌了400多套房子，“一些不着急卖房的业主，已经把价格提高。”他们的想法是，市场上行、成交量提升，过两个月，房价上涨的几率很大。

  新盘也同样，大多都选择了趁势涨价。某售楼处销售称，现在基本上顺销的项目都在涨价，“亦庄有几个项目，1号晚上刚出政策一个小时，就把价格上调了几个点，按套涨。”

  京城的热销盘，都处于极度兴奋的状态。

  早就定在9月2日开盘的中建璞园，被戏称为“最会选日子开盘的项目”。开盘前一天，政策出炉，销售团队加了一晚上的班，据称连夜增加了几十组认筹。

  开盘当天，售楼处人山人海，连椅子都不够坐。从发出的海报内容来看，开盘销售了268套，收金21.8亿。

  而中建京西印月&春和印象项目则提到，再给一天时间，截止9月2日晚价格全部上调5个点。销售团队连夜全线通知、邀约客户，据透露，当晚即有3套成交。

  乐居财经于9月2日实地走访，中建京西印明&春和印象已出现停车位不足的现象，到访量回升明显。在案场，2套中建·京西印明现房特价房源，10分钟内即成交。

  位于顺义的招商顺义·臻珑府一个上午，便有约50组客户到访，累计成交18套。

  由华润+中铁联合开发的西红门橡树湾，案场亦火爆了一整天，更是传出一夜卖出50套的消息。

  而准备开盘的项目，包括招商臻园、北京建工·熙华台等项目，均表现出不愁卖的姿态。

  招商臻园售楼处的销售说，这次打算600多套房源全开售，怕不够卖，当前已有200多组客户认购。

  项目下周准备开盘，没有涨价的说法，“现在顺销的项目都在涨价，但是全新开盘的项目不会涨，现在丰台二手房价格要到每平九万多，而招商臻园首期开盘6.8-6.9万/平。”

  熙华台的销售也挺自信，认为项目所处位置有优势，落于亦庄新城，且有指导价，性价比高。关键是，项目10月底或11月初开盘，他们觉得新政影响不大。

  市场喧闹，部分购房者仍在观望。准备购置首套房的林毅说，首付比例是降低了，但月供压力还是很大，经济形势不好，对自身收入还是不抱有上升的稳定预期。

  但无论如何，在朋友圈一众中介吹捧、楼盘营销优惠、房价上涨预期的诱惑之下，总有一些下定决心买房的人。

  更不止于北京，上海、广州等一线城市，各新盘到访的客户都在明显增加。上海一位售楼员不禁发出感慨：“之前很多客户微信发送后都没有回应，政策出来后客户态度明显有变化，表示会来看看。”

  但也有地产人在熙攘的市场氛围中，保持着理性。

  如广州珠江新城某二手房中介门店老板表示，新政发布后，门店人气目前没有特别大的变化，目前来说，还存在着不确定性，短时间看不出效果，预计要一周左右时间观察市场情况，到时才有初步评判。

  政策组合拳

  8月中下旬，三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，官宣的核心内容为：购买首套房贷款“认房不用认贷”。

  在此之前，政治局会议、住建部座谈会等多个会议上，也曾放出信号，提及“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

  市场需要一些刺激，靴子也终于落地。

  8月30日，广州打响了“认房不用认贷”第一枪，随之深圳、中山、惠州、厦门、武汉、江苏省、北京、上海等地陆续跟进，切实执行了该政策。

  “认房不用认贷”这一举措，让改善性需求的换房者，以及异地购房的刚需购房者受益，主要在于减轻购房者的首付资金压力、贷款压力。

  银行在发放住房按揭贷款时，以首套房的标准进行评判，可大大降低首付比例以及贷款利率。此前，广深普通住宅首套房首付比例为30%，而二套房首付比例为70%，二套房贷的利率一般还高于首套房0.5至1个百分点。

  此政策的市场反响一般，有业内直言，该政策在楼市上升期的效果或许更明显，但当下楼市冷淡，仍需谨慎看待。

  但监管层刺激楼市的决心很明显。随即祭出降低首套住房商贷首付比例、降低存量首套房贷利率这两大重磅措施，与“认房不认贷”构成整套组合拳。

  其中，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。最低首付比例几乎降至历史下限，可知力度之大。

  另外，9月25日起可申请置换贷款。而新发放贷款的利率水平可自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

  受益者更多是前几年以高利率买房的人群，当时利率大多超过5%，眼下其存量首套房贷利率最低可以降低至4%左右。

  “听到利率下跌的消息，激动得一夜没睡”，一网友如是说道，200万的商业贷款，算起来总利息少了41万，每月少还1700多元。

  据中金公司测算，在存量按揭下调50bp的假设下，估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元。

  对个人而言，假设存量按揭利率下调80bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约500元，节约月供和总还款额约8%。

  整体来看，这套组合拳的核心，以降首付、降利率为主。

  指向的区域，更多是一二线核心城市。一线城市率先发声，推动政策落地，稳定市场预期，并带动周围其它城市的楼市。

  据乐居财经不完全统计，至今已有广州、北京、上海、深圳、惠州、中山、东莞、厦门、武汉等约13座城市明确“认房不认贷”。

  政策也强调，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。亦有说法称，这是一二线城市放开“限购”的前奏。

  眼下，天津已经开始缩小限购区域范围，仅市内六区限购。

  铺垫“金九银十”

  面对经济增速放缓、消费信心不足等多重影响因素，政策“猛药”最终落地效果如何尚且难料。但无论如何，眼下提振信心的作用总是有的。

  这样的低迷时刻，信心比黄金更重要。现时的地产行业，无论是需求端，抑或是供应端，仍处于不温不火的状态。

  据机构统计，今年8月，百城新建住宅平均价格16176元/平方米，环比下跌0.01%，已连续4个月环比下跌；百城二手住宅平均价格15625元/平方米，环比下跌0.38%，已连续16个月环比下跌。

  连续多月的房价下跌，楼市更是不断触底。有机构数据显示，8月份，重点30城新房成交“五连降”，创下近5年来单月次新低。

  其中，一线城市8月整体成交156万平方米，环比下降25%，同比下降43%。而二三线城市整体成交905万平方米，环比下降3%，同比仍降28%。

  市场已然见底。就连一直坚挺的北京市场，近两月新房成交量也难言理想。数据显示，8月以来，北京新房周均成交面积较7月周均下降接近30%。

  数据披露，2023年1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，其中，TOP100房企8月份销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。

  万科董事会主席郁亮亦在业绩会上提及，现阶段市场已经出现超跌，“由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，容易做出过度反应。”

  行业的大佬们，都在发声，期望政策发力，推动市场恢复到健康合理的水平。

  中海发展董事会主席颜建国也保持着信心，他表示，公司对宏观经济长期向好充满信心，政策层面现在各地都在研讨并推出政策，有利于房地产市场企稳，在这两个因素叠加下，下半年的市场会进入企稳，进一步向好的状态。

  绿城中国董事会主席张亚东也分析道，市场已发生供求关系的变化，“就是原来之前从供大于求到现在的供小于求的阶段，现在最主要的指标是套户比，我们是1.09，发达国家是1.1之上多一点，我们基本进入这个阶段。”

  前不久，王石在一论坛上，也谈及房地产市场：“任何行业都有周期，房地产市场也有调整周期，但房地产作为中国经济支柱产业是不会改变的。”

  他们大多认为，地产行业还有机会突出重围。

  要知道，绝大部分房企依旧陷于资金困境，正寻求恢复正常经营。今年上半年，超过六成房企出现盈利亏损的情况，甚至有头部房企亏损高达上百亿。

  因此，房企需要抓住每一个突围的机会。

  政策端早已不断发声，给予房企以实质性支持。从宣布“金融十六条”有关政策期限延长至2024年末，到出台《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》，监管层为房企争取了更多的调整时间和空间。

  眼下，提振楼市的“强心针”亦如约而至。通过加快销售，房企可更快回笼资金，促进市场回归良性发展。

  各家房企已在摩拳擦掌，积极推盘，迎接“金九银十”。

  在9、10两月，乐居财经联合乐居新媒体推出特别策划《楼市大风起兮》，在十个重点城市，直击楼市。

  据不完全统计，9月份，广州预计23个项目有动作，其中9个项目开盘，6个项目加推，8个项目开放销售中心/展厅/样板间。而深圳有16个项目计划入市，北京也有8个新盘即将开盘或加推。

  （文中张启、许化、林毅，均为化名。）