文/乐居财经 徐酒眠

受宏观环境影响，以及笼罩在地产行业的寒霜未消，今年上半年，物管行业整体持续承压。在行业动荡下，尽管面对诸多挑战和巨大压力，上市五年多的雅生活服务（3319.HK）展现了较强的韧性，营收和规模仍守住头部阵营地位。

8月29日，雅生活召开2023年中期业绩发布会。执行董事、总裁李大龙，首席财务官黄嘉毅，以及首席市场官田雨出席发布会。

在此前一日，雅生活发布了截至2023年6月30日止六个月的中期业绩公告。数据显示，今年上半年，其实现营收约77亿元，较去年同期增长1.0%；录得毛利约15.74亿元，净利润约9.5亿元，毛利率、净利润率分别约为20.4%、12.4%。

同期，雅生活的股东应占利润8.39亿元，每股基本盈利为0.59元。经考虑集团的业务发展需要及股东回报后，其董事会建议宣派中期股息每股0.025元。

规模方面，第三方增拓强势。今年上半年，新增合约面积约3062万平方米，通过市场拓展获取的新增合约面积超过3000万平方米；同期，新增在管面积约2962万平方米，第三方外拓项目转化的新增在管面积约为2660万平方米。

截至2023年6月30日，雅生活的在管面积约为为5.75亿平方米，合约面积约为7.62亿平方米。高合约面积和合约在管占比，为未来规模持续增长增加了强确定性。

面对行业深度调整期，雅生活主动拥抱变革，持续精益化管理和服务品质优化，坚持业务独立发展，提升第三方拓展能力和市场化竞争优势，向高质量发展转型。

独立性稳步增强超八成规模来自第三方

第三方项目已是雅生活主要面积来源。

数据显示，截至2023年6约30日，其在管面积中约有4.8亿平方米来自第三方项目，占比为83.3%；同期，合约面积中约有6.14亿平方米来自第三方项目，占比为80.6%。

第三方规模占比高，雅生活独立发展能力进一步凸显。另一方面，这也意味着对关联方的依赖降低，在地产行业持续波动的大环境下，雅生活的安全系数和业绩稳定性增强。

事实上，房地产行业整体下行，项目交付受到影响，物业管理企业涌向非住宅、存量住宅市场，并延伸至城市服务领域寻找发展机会。

面对市场竞争的新格局，雅生活市场拓展团队围绕城市分级和产品品牌策略，灵活调整策略，兼顾规模及效益，精准研判市场机会，今年上半年超过七成的新获取项目落地在选定的重点城市。

截至2023年6月30日，雅生活的在管项目达到4625个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，以及222个城市。按照区域划分，在管面积中有33.9%位于长三角城市群，有18.8%位于粤港澳大湾区，有9.2%、8.7%分别位于山东半岛城市群、成渝城市群。

业态分布方面，雅生活已建立先发优势，项目布局覆盖住宅、公建和商办等细分业态，形成了全业态均衡布局。

尤其是非住业态，在管面积和营收占比均已经超过住宅。

数据显示，截至2023年6月30日，雅生活在管面积中，住宅类业态占比42.7%，较2022年底的43.6%下降0.9个百分点。此消彼长，非住宅类占比由56.4%上升至57.3%。其中，公共建筑占比45.5%，商业及其他占比11.8%。

收入方面，非住业态的收入成为雅生活物管收入主要来源。

今年上半年，雅生活物业管理服务收入约52.67亿元，同比增长7.4%，占总收入的68.4%。其中，非住宅类项目收入贡献30.95亿元，同比增长9.0%，占比40.2%；而住宅业态贡献收入21.72亿元，占比28.2%，同比增长5.2%。

今年上半年，雅生活物管市场拓展面积位列第三方榜单第一。物管拓展新增年化合同额近8亿元，新获取年合同额超千万元的项目16个，通过加强与成员企业之间的资源联动，非住领域市场拓展迅猛，新获取面积88%来自非住宅和存量住宅项目。

其中，公建服务赛道方面，中标优质项目包括广州图书馆、深圳红岗公园、温州理工学院、青岛农业大学城阳校区、安徽医科大学附属巢湖医院等。

而商企、商办赛道方面，中标优质项目则包括中国移动多个标段、中海石油天津分公司项目、中国铁建临港大厦、三航科技大厦项目等。

洞察共性需求 “平台+生态”描绘增值服务新版图

随着物管行业发展得不断深入，围绕社区商业开展的服务日渐成熟。巨大的市场需求和较高的盈利水平，在行业里，社区增值服务常有“第二增长曲线”之称。

雅生活也不例外。

在增值服务板块，深度洞察客户需求变化，雅生活坚持“平台+生态”战略，以业务为基础，以经营提升为导向，全面梳理业主增值服务版图，完善政企客户服务和社区客户服务业务体系，围绕生活服务、能源管理、后勤保障等类别，同时拓展家政、维修、零售旅游等业务，还有团餐、智能节能等，打造一体化增值服务。

今年上半年，其业主增值服务收入达11.67亿元，较2022年同期的10.81亿元增长7.7%，占总收入的15.7%；板块毛利率持续领跑，约为27.6%。

雅生活业主增值服务品种丰富，包括生活及综合服务、家装宅配服务、空间运营及其他服务，以及机构类增值服务。今年上半年，它们分别收入5.75亿元、9590万元、2.96亿元，以及2.01亿元。

其中，生活及综合服务增长显著，同比增长37.3%；机构类增值服务也有不错表现，同比增长12.6%。

近两年来，雅生活社区商业公司不断提升业务拓展能力，持续突破业务服务范围。

今年初，其与国内领先的数字团餐平台企业美餐携手打造的团餐业务新品牌——乐美膳，并迅速在外拓上取得成果。短短半年已在全国各地快速落子，其中包括国家级高新区科技园广州白云益云科技园智慧员工餐厅等多个高量级项目。

面对巨大的存量和新增刚需市场，雅生活将与美餐围绕“物业+团餐”新服务模式，提供一站式、全链条、数字化餐饮解决方案，全方位构建业主美好城市生活服务场景，开辟全新的融合物业服务市场。

雅生活尤为注重优化供应链。形成“供应链-平台-渠道”的闭环扩张，在渠道规模效应显现时，进一步提振利润率。

如对社区零售、居家服务业务的订单数据进行数据清洗和分析，发掘优势品类和社区家庭画像数据标签、政企客户共性需求，对核心品类进行统筹规划管理，并对核心品类的供应商进行对标分析，完成优胜劣汰或者整合。

结合社区私域的渠道特点，雅生活构建起一套完整的发现机会、快速验证、持续打造新款爆品的核心能力，形成一个具有差异化竞争优势的渠道。同时，明确的供应链优先级的分层管理机制，既发挥规模化资源优势，但又不简单做“一刀切”。

“城服”势头强劲 城市大管家异军突起

走出“墙外”，探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，2020年11月，雅生活将全称由原来的“雅居乐雅生活服务股份有限公司”，更改为了现在的“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。

升级为智慧城市服务商、进军城市服务万亿蓝海，2021年，雅生活在营收结构上做了一次调整，将城市服务单列出来。目前，该板块已经超过外延增值服务，成为雅生活的第三大收入来源。

今年上半年，雅生活在城市服务板块的收入约为6.74亿元，较2022年同期的6.42亿元，增长约5%，占总收入的8.7%。同期，城市服务贡献毛利1.42亿元，同比增长9.6%，毛利率由上一年同期的20.2%提升至21.1%。

今年上半年，雅生活把握疫情后市场拓展集中恢复的机遇，凭借成熟的服务经验和品牌影响力，持续扩大城市服务业务版图。以轻资产模式在广东、山西、河北、内蒙古等地获取106个城市管家项目，合同总额为74亿元，年化合同额为17亿元，进入城市47个，持续夯实项目密度。

第三方统计显示，雅生活2023年上半年城市服务项目拓展合同额和年化合同额在物业管理企业中均位列TOP1，在环卫行业中均位列前十。

值得一提的是，继中标深圳市龙岗区横岗街道年化金额过亿的城市管家服务项目后，今年上半年，雅生活再次中标深圳市龙岗区园山街道城市管家服务项目，形成区域服务协同，巩固深圳的市场优势。

据悉，该项目年化合同超1亿元，总合同金额高达6.35亿元。

此外，雅生活还获取了中山市翠亨新区南朗街道物业城市服务项目、河北省沧州市孟村回族自治县城乡垃圾一体化项目等大型综合城市服务项目。

在下半年的计划中，雅生活表示将持续发挥一二线城市布局优势，致力于在局部优势地区形成城市全域化服务新模式，打造城市服务综合标杆及扩大规模效应。

回归服务本质 聚焦精细化运营

经历了一轮上市热潮，以及资本助推下的规模与业务的快速发展，又经历了关联地产风险波及、增长放缓、资本市场波动带来的溢价下调后，物管行业已开始进入理性回归，向高质量发展转型的阶段。

在此背景下，雅生活回归服务本质，在广度、深度和专业度上，持续优化服务水平，铸牢未来可持续健康发展的基础。

在品质提升方面，雅生活以业主诉求为牵引，通过品质巡查、管理预警、专项稽查等关键动作强化品质管控，筑牢安全防线，实现服务基本面的有效提升，期内业主满意度不断提升。

与此同时，雅生活不断提升管理精细度，持续完善服务标准体系建设，包括完善住宅管家体系并输出相匹配的不同场景服务标准。今年上半年，其着力推进国家级住宅物业服务标准化试点在中山标杆项目凯茵新城梵登组团的落地工作，发挥示范引领，树立行业标杆。

提升经营效率、保障服务品质，雅生活在智慧化、信息化方面下足了功夫。

今年上半年，雅生活持续建设组织流程共享平台，实现跨组织协同管控，促进组织及业务融 合协同；主数据系统持续覆盖物业管理、城市服务业务，并推广应用各项合同管理、财务、及运营系统，提升运营精细化、智能化水平及管理能效。

同时，升级客服工单系统，完善服务闭环及加强客户回访满意度管理功能，客 服应答效率显著提升 25%；并围绕组织管理及市场管理等功能深化与钉钉(中国)合作，实现了经营单位的组织联动和独立管理功能，有效提升外包员工管理及客服响应效率。