文/乐居财经 靳文雨

“立足当下政策端与市场端积极的烘托，物业管理行业在宏观经济弱复苏下，依然具有极强的确定性和可见性，物业服务行业长期向好的发展态势没有改变。”

8月31日，在世茂服务（00873.HK）举办的2023年中期业绩会上，公司管理层做了如是表态。

今年上半年，世茂服务仍然延续过去一年的布局，在稳住物业基本盘的同时抓住机会积极外拓第三方业务，不断增强自身独立性。同时，在深耕中心城市同时，世茂服务也持续深化城市服务业务，并聚焦特色细分服务业态，在增值服务、城市服务等赛道也有新的突破。

从经营业绩来看，上半年世茂服务实现营业收入40.98亿元，毛利润8.63亿元；对应利润2.04亿元，同比增长9.7%，归母净利润1.55亿元，较2022年同期上升11%，核心归母净利润率7.7%，各项利润指标大幅回升。

规模方面，合约面积增至3.46亿平方米，来自第三方面积占比达77.6%，为历史新高。合约建筑面积的持续增长，为世茂服务的各项业务发展提供了稳固基础，不仅能够直接贡献物业管理服务收入，还能为增值服务提供客户群，创造业务机会。

世茂服务在业绩公告中表示，“回归经营本质”将作为世茂服务经营管理的核心模块，“兑现股东价值”将作为世茂服务业务选择的重要标准。

2021年以来，世茂服务全面构建用户响应型组织，至今为止，世茂服务客户满意度连续3年保持85%以上，客户的认可也为公司带来了高续约率、高收缴率以及高物业费水平。

第三方合约面积增至近八成

房地产行业的持续动荡下行，对物业服务行业的影响仍在延续。摆脱地产母公司的依赖、寻求企业独立性，也越来越成为当下物企发展的“高频词”。

今年以来，不论规模拓展还是业务发展方面，世茂服务都在借助市场力量和第三方资源，形成独立的良性运营模式，其业务的独立性持续提升。

截至2023年6月30日，世茂服务实现营业收入40.98亿元，其中来自关联方的收入占比持续降低至5.3%，创历史新低。这源于其持续增长的第三方拓展面积占比。

报告期内，世茂服务第三方外拓新增合约面积2635万平方米，新增年饱和收入7.27亿元，同比增长20.6%。第三方项目外拓中标率提升至36%，第三方市场拓展能力持续提升。

截至今年6月30日，世茂服务合约面积增至3.46亿平方米，来自第三方的合约面积占比高达77.6%，独立发展能力凸显。

同期，其在管建筑面积为2.61亿平方米，较2022年同期的2.56亿平方米增长来1.9%。在管项目达到1366个，覆盖了全国28个省、直辖市和自治区、以及114个城市。

据乐居财经《物业K线》了解，今年上半年，世茂服务第三方外拓成功中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目，这也使其实现了物业管理业务首个破亿合同的突破。此外，其亦中标了数十个超千万级项目，如郑州赫优仕广场写字楼项目、兰州大青山农副产品物流中心等。

项目快速拓展背后，得益于世茂服务采取的“中心城市深耕”策略。早在2021年，世茂服务就在业内率先提出并执行集中化战略策略，重点瞄准经济发达、具有消费人群和潜力的城市，成立中心城市公司，提升其业务规模和项目浓密度。

今年上半年，世茂服务高潜力的住宅及学校项目的合约面积占比达47.2%，而位于一线二线及新一线高能级城市的项目合约面积占比达68.3%。通过聚焦高潜力业态及项目和高能级的城市，世茂服务也撬动更高的单位面积收益。

报告期内，其第三方外拓物业费均值提高15%，至2.3元/平方米/月；外拓新增年饱和收入7.27亿元，单方合约面积产生的饱和收入较去年同期提升39.9%。

与此同时，世茂服务持续控制非业主增值服务业务的收入占比，其收入占比由2018年的29.0%下降至2023年中期的3.0%，与地产的关联度持续降低。

手握68亿元合同金额

不断增长的管理规模扩大了世茂服务的业务范围，也进一步彰显了其持续的增长潜力和卓越的市场化竞争能力。

作为世茂服务最重要的压舱石业务，物业管理服务的收入多年来一直保持增长，六年来其复合增长率高达47.0%。今年上半年，该业务实现收入26.13亿元，同比增长11.5%。

基础业务的稳健发展，也为其他多元化业务的生长提供了土壤。世茂服务垂直于各业态的细分业务，比如增值服务、城市服务等关键赛道，均实现了不同程度的突破，为集团整体的高质量发展提供了最重要基础和保障。

今年上半年，世茂服务的社区增值服务业务收入7.09亿元，占总收入17.3%，占总毛利润额23.9%。其中养老服务业务收入占比持续增至7194万元，同比大幅增长45.3%。

据乐居财经《物业K线》了解，早在2021年8月,世茂服务便与长期照护专业养老品牌椿熙堂达成战略合作，共同发展养老服务业务。截至今年上半年，世茂服务的养老服务业务已覆盖全国17个城市，运营超过50个服务站点，在嘉兴、常州等城市具有领先优势。

除此之外，世茂服务另一取得亮眼成绩的是城市服务，截至今年6月30日，该业务的收入为6.55亿元，占总收入的16%，较去年同期的15.8%有所提升，毛利率较2022年全年提升约1个百分点，是该集团第三大收入和利润的来源。

今年上半年，世茂服务拓展了多个城市服务大标的项目，势头强劲。其中，不仅拓展了咸阳秦都区环卫一体化项目等两个合同金额超亿元的项目，还签署了甘肃省庆阳市镇原县城区环卫一体化特许经营项目、徐州市泉山区王陵街道办事处环卫市场化保洁项目等多个超千万级的项目，构建起了全国范围的自主拓展能力。

截至目前，世茂服务的城市服务业务版图已覆盖全国54个城市，重点布局长三角及大湾区发达地区，服务项目超过130个，在手总合同金额超过68亿元。