文/乐居财经 王敏

房贷利率，首付比例，双降！

楼市放出了多年未见的大招，房地产政策正迎来历史性拐点？

昨天（8月31日）晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，这一政策组合拳可谓掷地有声。

归纳来看，两项通知的主要内容涵盖：

在存量房贷利率——也就是已经按揭买房但尚未还清的贷款利率方面，对于符合条件的存量住房贷款，自9月25日起，借款人可以向承贷银行提出申请，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放的贷款也只能用于偿还存量首套住房贷款。

在首付比例方面，不再区分“限购”和不“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

在房贷利率方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

在落地执行方面，需要注意，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套房最低首付款比例和利率下限。

存量贷款利率下调等政策正式落地，也就意味着几千万户家庭可以自主申请降低房贷利率，减轻月供、首付压力。

据乐居财经获悉，本次降低首付的力度可谓多年未有。近十年前，这一政策曾出台过，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房贷政策在全国层面长期执行，部分城市有所加码，二套房首付比例要求更高。

业内人士表示，8月最后一天的住房信贷政策，可以说是今年以来全国性最大力度的楼市政策，并且直指需求侧，降首付门槛、降房贷利率，一改以往小修小补的政策推进方式，在全国层面统一推进，政策的影响面大，对楼市推动力预计较为明显，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道，将起到重要作用。

招联首席研究员复旦大学金融研究院研究员董希淼表示，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿。与此同时，稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，将直接减轻借款人的居民房贷支出，提振居民消费意愿，也将减少居民提前还贷行为，保证银行经营与信贷的稳定性。

“据有关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80基点，约25万亿元的首套房贷借款人可以申请调整。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元，可以降低住房消费负担，进而增加消费能力。”董希淼称。

易居研究院研究总监严跃进也表示，过去政策比较侧重于支持首套房，而现在对二套房也给予了非常明确的支持，这次政策实际上是“一碗水端平”。

严跃进表示，降低存量房贷政策意义重大，是历史罕见的具有极大创新的政策。房贷政策源于1998年住房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但从来没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史突破性，这也与提前还贷数量增加、月供压力较大等有关，是当前特殊历史时期减轻购房者和群众的非常重磅政策。

严跃进预计，9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同。

对于调整优化差别化住房信贷政策，严跃进表示，此次政策对于全国的首付比例做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策，对于二套房也给予了非常明确的支持。

另外也有业内人士表示，后续商业银行净息差和利润或再度承压，除调降存款挂牌利率外，还应及时通过降准、结构性货币政策工具等方式支持银行合理管控负债成本。

近日以来，房地产宽松政策力度可以说全面爆发，包括广深在内的一线城市开始落地“认房不认贷”。

8月25日，央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

8月30日，广州率先打响了一线城市“认房不认贷”第一枪，随后，深圳也落地了“认房不认贷”政策。

昨日，武汉、中山、东莞等城市也随即宣布执行“认房不认贷”政策；今日，广东再加一地，广东江门官宣实施“认房不认贷”。

3日之内，7个重点城市宣布执行“认房不认贷”，更多城市的相关政策还在酝酿中。

严跃进认为，这一方面说明“认房不认贷”政策实质性降低了家庭的购房成本，有助于活跃市场交易，具有较好的导向作用；另一方面也说明重点城市当前房地产市场普遍存在压力，也将普遍推进相关政策。

平安证券分析认为，随着广深“认房不认贷”政策逐步落地，预计其他核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。由于“认房不认贷”切实降低了特定群体的购房门槛与成本，短期相关需求释放有望提振市场销售。