市场超跌，万科“向阳”-乐居财经

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经 1.3w阅读 2023-08-31 16:40

文/乐居财经李礼

“卡点”中报季最后一天，万科举行了2023年中期业绩推介会。

面对业内人士关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮给出了自己的判断，他认为：今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。但从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在未来出现。

郁亮口中的“韧性”，是指一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。“机会”，是指新发展模式带来的改变。

房地产市场低迷还在持续，市场情绪已经受到了一定的影响，容易出现各种各样过度的反应。“目前我们的判断是，市场已经显然是跌过头了。”郁亮在会上表示，希望已经出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康合理的水平。

对于市场走势，郁亮称，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。“未来无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有继续完善和深化的空间。”

据半年报，万科上半年归属于母公司所有者的净利润98.7亿元，同比减少19.43%；营业收入2008.93亿元，同比减少2.91%；基本每股收益0.84元。

对于净利润下滑的情况，万科总裁祝九胜在会上表示，净利润下滑主要是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。总体而言，公司的经营安全完全没有问题，短期的利润确实有一定的压力。

为应对短期市场压力，万科主要做了三方面动作：坚持量入为出、保持融资渠道畅通和多元化、持续优化债务结构。万科首席财务官韩慧华称，“短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备。”

万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华介绍，今年下半年万科境外没有债务到期，明年主要是有三笔美元债到期，整体按照今天的汇率来看，可能整体折合人民币大概110亿元。万科已经对明年要到期的债务做好了充分的安排，目前的各项工作也在正常推进当中。

从中长期来看，市场供需整体格局发生根本性的变化，过往靠高杠杆的模式难以为继，企业经营模式会发生深刻变化。地产是国民经济的支柱行业，行业会回归正常的发展轨道。祝九胜信心十足的表示，“我们是农民，我们是种地的，相信努力会有一定成果。长期来看，我们有信心扛得住挑战，等得到春天。”

“稳”字当头，作为地产龙头企业，万科坚守安全底线，经营性现金流连续14年为正。

在2023年地产行业风雨飘摇下，万科仍能同时实现财务一如既往的安全健康、住宅产品力的显著提升和经营服务赛道的持续领跑，实属不易。

易居研究院研究总监严跃进分析称，随着房地产市场风险蔓延，企业减缓投资是求稳的表现，因此也造成新开工面积的收缩。但可以看到，政策层面已经有修复动作，这将在未来一段时间逐步得到释放。

国金证券对万科的业绩表现给予了肯定。报告称，万科开发结算面积&毛利率下滑，业绩略低于预期，不过，经营服务业务各板块继续保持增长态势，有息负债结构改善。其中，短期有息负债占比14.2%，较2022年下降6.3pct。融资成本降低，1H23新增融资成本3.73%。维持万科“增持”评级。

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