文/乐居财经 许淑敏

独立核数师一句“无保留意见”，让投资者对融创这份中报有了底。在此之前，融创2022年财报附着的审计意见还是“无法作出意见”。

这半年，融创确实做出了努力，取得了一些恢复经营的成果。不仅仅是修正财报数据，还包括完成境内债务重组、股票复牌，以及推进境外债务重组计划获87%债权人同意等。

也因此，孙宏斌有底气在主席报告中提及，本集团在政策的支持下继续全力以赴落实保交楼工作，努力化解债务风险，推进经营恢复正常，并取得了积极的进展。

上半年，其完成超11.8万户房屋交付，并与华融、东方资产、长城资产、信达资产等AMC展开合作盘活了上海外滩壹号院、武汉桃花源等多个项目。

但多重利好之下，也不能忽略，融创依然承受着盈利、偿债等各方面的压力。

收窄的亏损

“比预想好一些”，这是多数投资者给融创中报的评价。

对于出险房企，投资者的预期总是会降低一些。诸如营收能够增长、亏损有所收窄，都可以成为超出期待值的理由。

从数据来看，融创的盈利数据有所改善。上半年，融创收入约为584.7亿元，较去年同期增长约20.5%。对比2022年，融创收入规模整体减少了51.2%。

分业务来看，物业销售收入为520亿元，占总收入88.9%，而文旅城建设及运营收入27.2亿元，占总收入比例4.7%，占比均有所提升。

物业管理收入则为33.2亿元，占比由去年同期的6.6%降至5.7%，而其他业务收入占比亦由3.5%降至0.7%。

但从整体来看，融创的多元业务均呈现增长趋势。物业管理收入增长了3.1%，文旅城板块收入则增长了25%。

主席报告提及，2023年上半年，融创服务实现毛利约8.48亿元，融创服务拥有人应占利润约3.4亿元。截至2023年6月底，融创服务合约建筑面积约3.96亿平方米，在管建筑面积约2.63亿平方米。

至于冰雪板块，报告提及，冰雪板块管理的已开业室内雪场数量达到8个。另外，体育业务收入占冰雪板块总收入的比例达23%，已成为冰雪板块的第二增长曲线。

而收入规模增长的同时，融创净亏损也呈收窄趋势。2023年1-6月，融创毛亏约为30.8亿元，亏损较去年同期减少约29.8亿元，减少约49.2%；公司拥有人应占亏损约为153.7亿元，亏损较去年同期减少约33.9亿元，减少约18.1%。

而毛亏的减少，主要由于融创此期间计提的物业减值拨备有所下降所致。除此以外，融创也在尽力降低成本支出，其中销售及市场推广成本22.9亿元，同比降低了12.79%，行政开支25.5亿元，同比下降33%。

多种因素之下，融创毛利率有所提升。截至2023年6月30日止六个月期间，融创毛利率约为-5.3%，而上年同期毛利率约-12.5%。如若剔除公允价值调整以及物业减值拨备对毛利的影响，融创实现毛利约为13亿元，毛利率约2.2%。

但该等毛利率水平，置于行业来看，处于较低水平。同为出险房企的雅居乐、佳兆业等，毛利率水平分别为10%、21.9%。

随着市场环境逐渐恢复，融创的盈利水平或能渐渐回归正常水平。

毕竟融创有着支撑其恢复正常经营的基础——土储。截至2023年6月底，融创总土地储备约1.86亿平方米，总土地储备货值预计约2.09万亿元，其中权益土地储备约为1.22亿平方米，权益土地储备货值预计约为1.39万亿元。

这些土储，超7成分布在一二线城市。

从区域分布看，西部核心城市权益土储4393.36万平方米，环渤海权益土储3178.36万平方米，长三角权益土储1956.49万平方米，中部核心城市权益土储1514.74万平方米，华南权益土储1119.95万平方米，分别占比约36%、27%、16%、12%、9%。

化债进行时

融创能够恢复经营的关键，在于其加快了化债的进度。

从1月初融创160亿境内债券整体展期方案通过，到推出90.48亿美元境外债务重组方案，再到股票复牌、撤销清盘呈请等环节，环环相扣，与债权人不断博弈。

回顾上半年，孙宏斌亲自出来道歉，又给出了“债转股”重组方案，让债权人看到了融创化债诚意以及决心。

为了获得更多债权人支持，融创于6月份还降低了强制可转债的转股价格，同时提高了强制可转债的限额，让利于债权人。

正如孙宏斌此前所说的，此次境外债务整体重组，是融创恢复经营道路上重要的里程碑。这是融创恢复正常经营的关键一步。

据中报披露，占现有相关债务约87%的境外债权人已加入重组支持协议，且香港高等法院已批准召开计划债权人会议，以批准关于境外债务重组方案的计划安排。

孙宏斌透露，将力争在2023年年内完成境外债务重组的必要法律程序，“相信境外债务重组的成功，将极大地减轻公司未来两年现金流压力，同时30亿至40亿美元的降杠杆方案的落地将优化公司的资本结构并减轻未来偿债压力”。

现时，融创的资金压力仍较大。一方面，在手现金不断减少。其现金余额（包括受限制现金）由上年末的约375.4亿元减少至2023年6月30日的约348.2亿元，少了27.2亿元。

其中，非受限制现金由上年末的116亿元减少至2023年6月30日的约72.9亿元。也就是说，能够自由取用的现金已不足百亿。

另一方面，借贷总额不断上升。于2023年6月30日，融创借贷总额约为3125.7亿元，较上年末增加141.5亿元。

此外，融创连同其合营公司及联营公司的借贷总额约4143.9亿元，较上年末增加约101.4亿元，其中向合营公司及联营公司借贷总额约1018.2亿元。

于2023年6月30日，融创的资本负债比率约80.5%，而2022年12月31日该数据为75.2%。

截至报告期末，融创到期未偿付借贷本金为约1292.3亿元，导致借贷总额本金约860.2亿元可能被要求提前还款。

一直以来，融创通过多种渠道寻求回流现金，包括处置资产、与AMC合作、申请保交楼专项借款等。

据悉，其目前与华融、东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融资产管理公司等多家AMC合作盘活资产，合作规模已超过240亿元。保交楼资金方面，目前第一批次及第二批次的保交楼资金已经落地约190亿元。

至于出售资产，近期，融创还向首开股份转让宁德融熙的股权，向荣丰公司出售了望金沙酒店项目、臻华府项目公司、安徽融源泰等公司。

尽管融创“自救”动作不少，但资本市场仍持谨慎态度。复牌几个月以来，融创股价跌幅不小。

4月13日，融创中国复牌首日，收盘价2.04元，跌幅5成，发展至8月底，融创已沦为“仙股”。