文/乐居财经 曾树佳

碧桂园一纸半年报，揭晓了它真实的生存状态。

2023年上半年，碧桂园收入约2263.09亿元，较去年同期的1623.63亿元，增加了39.4%；叠加物业公允价值亏损、资产减值损失，其亏损为514.61亿元。

期内，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产2544亿元；有息负债总额2579.05亿，其中一年内到期的有息负债为1087.03亿元。

同时，该公司现金及现金等价物为1011.15亿元，仍能覆盖大部分短债。

聚光灯下的碧桂园，表示会做好销售，盘活资产，削减不必要的行政管理开支，尽最大努力改善经营性现金流。

调控的基调下，民营地产商遭遇了多次冲击，行业的风险，从中小房企一直蔓延到头部房企、优质民企。碧桂园也难以独善其身。

8月，突然传出了碧桂园两笔美元债票息未支付的消息，债务进入了30天的宽限期。尽管流动性承压，但碧桂园仍然表示将“积极化解阶段性流动压力”。

实际上，它也是这么做的。

近来，碧桂园把所持广州亚运城的26.67%权益，转让给了中海；又发起了配股融资抵债，向原本的债权人建滔集团，配发约3.51亿股，相当于发行完成后扩大股本的1.25%。

除此之外，它还推出了部分境内债的展期方案，并展开谈判，以期在三年之内，恢复常态。

化债进行时

近年来，在地产行业流动性承压的背景下，碧桂园坚持保信用，耗费了不少资金。

于今年年中，碧桂园现金及现金等价物约1011.15亿元，受限制现金约294.54亿元，两者之和达1305.69亿元，较去年年底的1475.5亿元，减少了169.81亿元。

不过，碧桂园持有未动用的非承诺国内融资授信额度，仍有约2788.07亿元。

碧桂园方面认为，鉴于集团与相关银行及金融机构的长期关系，以及集团的资产可用作借款抵押品，能够在需要时，以可接受的成本，从这些未动用的融资授信额度中提取借款，并续期或延长现有借款。

截至6月底，碧桂园总借贷加权平均借贷成本为5.73%，对比2022年年末基本一致。

近期，碧桂园密集祭出措施，缓解现金流压力，并推出了债务展期方案。

在公布半年度业绩之前，8月30日早间，它发布公告称，公司将配发约3.51亿股，相当于发行完成后扩大股本的1.25%，每股价格0.77港元。

此次所筹资金，用于偿还2.7亿港元债务，发行对象为在港上市公司建滔集团。

两年前，建滔集团曾向碧桂园，借出18.8亿港元定期贷款。目前，碧桂园已同意偿还贷款3.19亿港元，加上此番认购完成抵扣约2.7亿港元后，剩余贷款本息余额约为15.98亿港元。

从债权人变成股东，能接纳碧桂园的股份，表明建滔集团还是在一定程度上，看好碧桂园未来的基本面。在此之前，摩根大通也增持碧桂园1.71亿股，涉资约1.44亿港元。

除了配股融资抵债，碧桂园还把所持广州亚运城的26.67%权益，以12.915亿元的价格，转让给了中海。出售所得款项，主要用于碧桂园保交楼等项目建设开支。

此外，碧桂园也推出了“16碧园05”等境内债的展期方案，想在三年的时间内，恢复常态。

方案提及，债券本金展期三年，首付6%本金（到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金），第12个月支付10%；而第24个月支付15%、30个月支付25%、第36个月支付剩余44%本金。

在这个过程中，碧桂园并没有把利息做了递延，而是按时支付；此外，它也拿出多个项目用于债券增信，并匹配有第三方审计机构的监督措施。

抓销售回款

碧桂园出现亏损，更多是三四线城市的市场因素导致。今年年初，杨惠妍提出，碧桂园要转向一二线和三四线“五五开”的布局。

虽然大象转身还需要一些时间，但碧桂园的调整，已显现出了成效。

去年，碧桂园于一二线城市权益拿地金额占比71%，三四线城市占比则从过往60%以上收缩至29%。今年上半年，它仍延续一二线拿地的趋势。

4月底，碧桂园以28亿元夺得杭州滨江区一宗地块，楼面价26745元/㎡，新房限价40000元/㎡，碧桂园权益占比100%。

这也是碧桂园宣布“重返一二线城市”后在核心城市拿下的首宗地块。

5月中旬，碧桂园成功摘得太原市尖草坪区三给片区SWG-2310地块，紧接着5月18日又斩获小店区HGZ-2301、HGZ-2302地块。

2023年上半年，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数，为3103个。目前，其已获取的权益可售资源约7802亿元。

2023年上半年，在碧桂园所布局的城市中，62%的城市销售市占率超2%，35%的城市市占率超5%，15%的城市市占率超10%。

在往高能级城市做战略布局的同时，碧桂园也在一如既往地抓回款。

2023年前7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%；7月单月实现权益销售金额121亿元，同比下降60%。但这大多是大环境造成的。

不过，上半年，该公司权益合同销售回款约为1185.0亿元，回款率达到92%，权益销售回款率连续多年达到90%以上，销售回款较为顺畅。

数据显示，2022年及2023年上半年，碧桂园分别交付房屋近70万套和27.8万套，今年全年，其预计需要交付70万套房屋。

根据相关机构测算，截至目前，碧桂园未交付房源仍有约90万套。扣除今年上半年已交付的27.8万套，其下半年的交房任务为40多万套，而剩余的四五十万套，会在未来两至三年内完成。

未来，随着项目逐步交付，监管资金亦将解冻释放，碧桂园企业资源错配的情况，或将在后期得到缓解。

节流创收

面临阶段性流动性压力，碧桂园董事会主席杨惠妍、总裁莫斌曾联合署名，发表致歉函，其中写到：“请给公司一些时间，我们将变压力为动力、化危机为生机，锻造一个更加健康的碧桂园。”

事实上，碧桂园早已在周期内，尽力地做调整。

今年3月，杨惠妍接替父亲杨国强，成为碧桂园董事局主席，此后在组织架构上，主动求变。

碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，实施区域总裁兼任方案，将原有58个区域总减少至29个，这29个保留下来的区域总将掌管更多区域，原有的另外29个区域总裁，降为区域执行总裁。

两个月后，它又宣布独立拆分地产与三个其他业务板块，在控股集团以下，设置地产、科技建筑两大产业集团及新业务、创新投资事业部两大板块。

紧接着，碧桂园地产集团被独立出来，首次迎来调整。其中，江中区域、佛肇区域进行合并，新区域为江中区域，对应项目及人员整体划入江中区域，由区域总裁杨志成全面管理。

同时，针对移交项目的成就共享，由地产集团财务资金部按照成就共享制度及相关规定，在征求区域总裁意见后，上报控股集团决定。

这些举措，一定程度上压缩了财务成本。

上半年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为98.6亿元，占总收入的比例约为4.4%，该占比同比下降1.1个百分点。

统计显示，2019-2022年期间，销管费占营收比例分别为6.98%、5.96%、5.5%、4.59%，持续降低。

于2023年6月30日，碧桂园共雇用约58140名全职雇员。去年年底，其雇用员工为69932名。

此外，在战略转变后，碧桂园将房地产开发及科技建筑，列为两个分部报告。其中，科技建筑分部主要包括建筑及智能建造业务。

上半年，碧桂园收入约2263.09亿元，同比增加39.4%；其中97.6%的收入来自物业销售，2.4%便来自科技建筑及其他分部。

而碧桂园布局代管代建市场已超过7年，截至2023年7月31日，其累计承接代管代建项目达176个，累计在管面积1418万平方米。

尽管陷入流动性逆境，但碧桂园的业务仍在正常开展。