文/乐居财经 靳文雨

物管一哥华润万象生活（01209.HK）姗姗来迟。

它原定于8月29日刊发2023年上半年业绩公告，但不知何故，推迟至第二天早上6点13分才出炉。

中报刊发当日上午11点，华润万象生活召开了2023中期业绩发布会，公司董事会主席李欣、执行董事及总裁喻霖康等管理层出席了会议。

不出外界预料，华润万象生活的业绩依旧抢眼，核心业绩指标飘红。2023年上半年，华润万象生活实现营收67.93亿元，同比增长28.7%；核心净利润同比上涨36.7%至14.22亿元；每股盈利同比上涨36.4%至0.614元；中期每股股息同比大幅上涨75.6%至0.223元。

收并购一直是华润万象生活实现物管面积快速增长的重要手段。去年，华润万象生活收购的3家物企，曾为其贡献在管面积7285万平方米。而截至今年6月30日，华润万象生活的在管建筑面积为3.25亿平方米，同比增加11.8%，总合约面积3.8亿平方米，较2022年底增加9%。

在中期业绩公告发布前夜，手握127亿元现金的华润万象生活在官微再度发布一则动态，称华润万象生活与朗基集团在深圳签署协议，收购朗基生活服务100%股权。合作后，华润万象生活将为朗基集团在管及后续开发的项目提供物业服务。

而在业绩会上，华润万象生活的管理层也再申了公司的增长目标：在“十四五”期间，希望公司的核心净利润力争达到复合增长40%的目标，商业外拓项目实现50个的目标，到“十四五”末期，公司的在管面积超过4亿平方米。

不过，主张物管和商管双头并进的华润万象生活，在业绩和规模增长之余，也有自己的烦恼，诸如商管收入占比下滑、社区增值服务毛利率下降、非业主增值服务营收下降、写字楼储备项目有所减少等。

收入占比：住宅升，商管降

“2025年，物管实力进入第一梯队，商管方面，继续巩固第一的地位。”这是华润万象生活最初给自己定立的“十四五”扩张目标。

凭借商管概念，华润万象生活的估值被捧得很高，近800亿港元的市值，让华润万象生活稳坐物业股市值王之位，领先第二名的万物云一个身位，两者市者相差400多亿港元。

如今，已进入十四五规划的承上启下之年，想要两手抓的华润万象生活，在花费精力提升物管规模的同时，商管板块营收占比却在不断被压缩，商管概念似乎有所减淡。

今年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务收入取得44.84亿元，占总营收的66%，商业运营及物业管理服务收入取得23.09亿元，占总营收的34%，较去年同期下降2.5个百分点。

而回顾近四年，华润万象生活商管营收的占比情况，这已经不是其第一次下滑。往期中报数据显示，截至2020年6月30日、2021年6月30日、2022年6月30日以及2023年6月30日，其商业运营及物业管理服务收入占比分别为46.4%、40.4%、36.5%、34%，三年下降了12.4个百分点。

今年上半年，华润万象生活商管板块贡献毛利13.5亿元，占比达59.97%，而毛利率达58.5%。商管服务作为高毛利的存在，保持其收入占比的意义不言而喻。

业务占比此消彼长，华润万象生活住宅物业管理服务收入占比由2020年中期的53.6%，上升至今年中期的66%。

华润万象生活提及，住宅物业管理服务板块收入的增长主要得益于收并购公司及市场化外拓所带来的在管建筑面积增加。

截至2023年6月30日，华润万象生活在管住宅及其他非商业物业项目数1605个，较2022年6月30日新增288个；在管总建筑面积为3.13亿平方米，同比增长6850万平方米。

不过，从细分业务来看，华润万象生活的物管板块也存在弱势“科目”。受开发商整体开发及交付进度影响，其上半年来自物业开发商的增值服务收入为4.07亿元，较去年同期下降1.0%，收入占比为6.0%，较去年同期下降了1.8个百分点。

在盈利能力方面，华润万象生活物管板块的毛利率也有所下滑。上半年该板块毛利率为20.1%，较去年同期微降了0.9个百分点。其中社区增值服务的毛利率从33.1%下降至32.4%，同比下降了0.7个百分点。

市场推广费突破亿元

在商业管理轻资产外拓方面，今年上半年，华润万象生活表示新签约了7个项目，从上市到现在，已经获取了32个商业轻资产和第三方项目。

而今年上半年签约的这7个项目主要是位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市的大体量TOD项目，平均的计容面积超过10万平方米。

业绩会上，华润万象生活管理层表示，未来会增强存量项目布局，占比在43%左右。“今年在北京、成都、西安等城市有项目洽谈，有机会签约新项目，预计下半年签约量应该会与上半年相当。”

项目选择上，华润万象生活希望获取优质商业项目，从项目的体量、位置、城市及发展潜力等方面考量，更趋向于在一二线城市寻找机会，做好高质量发展。

不过，随着外拓力度的加大，以及新开业分租项目市场拓展费用的增加，华润万象生活的市场推广费用也开始激增，该项开支由去年同期的5299.7万元增加至1.1亿元，增长幅度达105.3%。

此外，值得一提的是，在去年3月召开的2021年业绩发布会上，华润万象生活总裁喻霖康曾立定目标：公司计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心。

但在过去的2022年，华润万象生活在购物中心项目拓展方面并未达标。其新开项目为16个，比原定目标少了2个。而在新的2023年，华润万象生活较上一年调低了目标，计划开业12个商业项目。

虽然降低了新开业购物中心数量，但从今年上半年的进展情况来看，距离12个商业项目还有不小的差距。

根据数据披露，截至2023年6月30日，华润万象生活购物中心已开业数量为85个，较去年底的84个仅新增1个。上半年，华润万象生活购物中心已开业项目建筑面积为914.3万平米，较去年底的896.8万平米，微增1.95%。

在写字楼业态的布局上，截至6月30日，华润万象生活为26个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为170万平方米；为156个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1164万平方米。

写字楼两种服务类型的在管理项目数量，较去年同期均有所增长。而值得注意的是，华润万象生活商业运营服务的写字楼合约面积却出现了下降。上半年，华润万象生活该业态合同建筑面积为202.5万平方米，较去年同期的204.1万平方米减少1.6万平方米；项目数量由去年同期的32个减少为31个。