文/乐居新媒体广州 任时建

7月刚拿地，8月就连开三个临时展厅，天河全新盘竟然如此着急入市抢客。

今天要说的这个盘就是华润天河润府。

7月4日，华润置地以总价超45亿元摘得天河吉山仓地块，折算楼面价22828元/㎡，若算上配建，楼面价达3.8万元/㎡。

8月15日，项目在繁华之地珠江新城、琶洲、金融城等三大商圈开设展厅，瞄准附近上班的白领们，开始筹备蓄客，抢夺客源，开展半月有余，已接待超400组客户。（这套路怎么有点像华润长隆万博悦府的操作，项目9月2日才开营销中心，目前冻资意向客将破1000组，效果还真不错）

现在曝光的案名是华润天河润府，拟推售建面约80-128㎡三至四房。

体量来说，占地面积超11万㎡，计容建面约20万㎡，规划有宅地、商地和教育用地，其中住宅用地分两期开发。

首推一期住宅，拟规划有4栋，总货量在500多套。

效果图仅供参考

户型上，有建面约80㎡三房两卫、87㎡三房两卫、112㎡四房两卫、128㎡四房两卫等四个户型。

面积段上看，主打刚需客，兼顾部分改善客，销售透露所有户型实用率都在9成以上。

建面约80㎡三房两卫，进门设置了玄关，竖厅设计，半开放式厨房，主卧飘窗是不规则的，有弧度，且客厅位置也有增加飘窗设计，可多一些赠送面积。（销售表示，建面约80㎡的货量并不多，首开也顶多是几十套，因户型朝向只有东和西向可选，单价会偏低）

建面约87㎡三房两卫格局上和80㎡三房相差不大，仅是进门口有带入户花园，且有四开间朝南。

建面约112㎡四房两卫，则是南北对流设计，进门后有设置玄关，半开放式厨房，阳台连通客厅和其中一间卧室。

主卧也有多个飘窗设计，形成南北对流，不过北向的飘窗大概率是会用来做衣柜设计。

建面约112㎡还有另外一种户型可选，进门正对客厅，四开间朝南，北向小卧室空间偏小一些。

建面约128㎡四房两卫，进门处有入户花园，再进入客厅之前，右边是公共卫生间，右边是一个小卧室，对于可能和老人家一同居住的家庭，这个设计还是挺不错的。

阳台和小卧室以及客厅打通，整体就十分开阔，每个房间都配有飘窗，很明显赠送率颇高，特别是主卧四个飘窗，南北对流，通透性非常强。

总体来说，从目前设计手稿的户型看，产品实用率高，主打多赠送率，刚需户型可能朝向方面不会有太多选择，但改善户型多是南北对流，采光通透性强。

销售表示，目前出街的仅是供参考的手稿，还会再收集客户建议，对户型图进行调整，最后以项目官方输出图为准。

至于售价，销售表示，会参考周边的珠江花城、联投文津府等项目，但明确表示，产品定调要比珠江花城高，售价方面不会低于这个项目。

珠江花城目前在搞促销，最低参考单价5.1万/㎡，整体参考均价在6-7万元/㎡，主力户型为建面约79-143㎡三至五房。

尚未开盘的联投文津府，将在2023年第三季度入市，在售产品面积段为建面约108、128、140、165㎡户型，吹风价约7.9-9万元/㎡。

而华润天河润府要花费30亿元配建南沙体育馆综合体项目，还需无偿配建中小学用地，实际上的楼面价地价高于3.8万元/㎡。

体育场设计效果图：来源广东省建筑设计研究院有限公司官微

未来可能首开价格，大概率是要往保6冲7字头。售价不会跑太高，主要还是因为地段上并没有特别优质。

华润天河润府和珠江花城靠得非常近，是最直接最强有力的竞争对手，户型面积段非常接近，意味着主打刚需客，从赠送率能看得出来，未来产品是卷上天的节奏。

实际上，地块位于广园快速路以北、岐山路以西，属于广物吉山仓用地的一部分，之前主要用作工业、物流用途。

虽然深处天河东圃板块智慧城规划范围中，但是和黄埔也就一路之隔，周围旧厂旧村多，城市面貌较为老旧，还有华南快速和黄埔大道两个交通要道在，周围车流量不会小。

交通方面，目前最近的地铁站5号线鱼珠站，4号线黄村站，得靠公交接驳地铁才能抵达，出行更多要依靠公交或者自驾车，未来则有规划19号线吉山站途径项目周边。

总体来说，配套方面还不够完善，因此二期地块有规划一宗商业用地，未来大概率是要增加大型商业综合体，弥补短板。

除此之外，项目还需配建一所36班九年一贯制学校，如引进名校资源加持，也会是一个不错的加分项。

项目急冲冲的跑入市场抢客，最大原因在于所处的天河东圃板块在售新盘实在太多了，竞争颇为激烈，俨然供过于求的局面。

大搞特价房的珠江花城是最直接的对手，需要正面刚，稍远一些的联投文津府在待售状态，产品面积段有重合，意味着会分走部分改善客流。

城投天河壹品在8月中旬已启动清盘计划，推售货量仅在200套左右，主力户型为建面约86-143㎡三至五房，目前参考均价在7.2-8万元/㎡。

保利天汇主力户型是建面约99-188㎡三至四房，参考单价6-6.8万元/㎡。

而合生缦云和合景臻颐府都是偏改善客为主，主力户型均是大平层单位，参考售价在8-12万元/㎡。

不得不说，眼下天河新盘，一抓一大把，可挑选的盘真的太多了，而且越晚出来的楼盘，还能在产品上卷上一卷，把赠送率做到最大化，华润天河润府在赢面上是有优势的。

对于买方市场来说，这是好事，不仅盘有得挑，价格有得比，产品动不动就超100%实用率，赠送一个房间，不得不说，真的很香。

不着急买房的，还是可以等一等，销售透露，9月2日项目将在地块附近开设正式展厅，年底之前可入市。